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Not named
RAPPORT
FINANCIER
ANNUEL
2025
AU 31 DÉCEMBRE 2025
Not named
SOMMAIRE
1
PRÉSENTATION DU GROUPE
7
1.1
Le mot du Président du Conseil d'Administration
8
1.2
Le mot du Directeur Général
9
1.3
Présentation du Groupe
11
1.4
Chiffres clés consolidés de 2025
11
2
RAPPORT DE GESTION
12
2.1
Faits marquants de l'exercice au niveau de la Société FSDV
13
2.2
Présentation des activités du Groupe
14
2.2.1
L'activité FSDV
14
2.2.2 L'activité foncière
14
2.2.3 L'activité coworking
16
2.2.4 L'activité construction
17
2.2.5 Dépenses non déductibles fiscalement
17
2.2.6 Informations sur les délais de paiement
17
2.3
Faits marquants des filiales au cours de l'exercice
18
2.3.1
La fin du projet SIGMA
18
2.3.2 Le remboursement du solde de notre dette obligataire par un financement
long terme
18
2.3.3 Acquisition d'un immeuble à Mérignac
18
2.3.4 Acquisition par BMG Bureaux de la société Jean Walter
18
2.3.5 Livraison des immeubles « Imaginarium » à Wasquehal, « Le SPI » à Mérignac
et « Le Parc de la Renardière » aux Pennes Mirabeau
18
2.3.6 Cessions d'actifs
19
2.3.7 Lancement de 2 nouveaux projets de construction le « Mona » à Pessac
et « Abo » à Vandœuvre-Lès-Nancy
20
2.3.8 L'ouverture de nouveaux centres B'CoWorker
20
2.3.9 L'augmentation du capital de CIR PREFA
20
2.4
Chiffres clés du compte de résultat consolidé
21
2.5
Indicateurs clés de performance
23
2.6
Stratégie et objectifs – Plan Scalae 2030
25
2.6.1 Une ambition claire : devenir un acteur immobilier intégré de référence
25
2.6.2 Les objectifs 2030 par métier
25
2.6.3 Le plan SCALAE : six piliers pour une transformation durable
26
2.7
Prises de participations, organigramme et succursales
27
2.7.1
Apport des titres d'Opupelus à FSDV
27
2.7.2 Autres prises de participations
27
2.7.3 Organigramme
27
2
Not named
2.7.4 Succursales existantes
27
2.8
Evénements importants survenus entre la date de clôture de l'exercice et la date à
laquelle le rapport de gestion est établi
28
2.9
Activités en matière de recherche et de développement
28
2.10 Montants des prêts interentreprises consentis
28
2.11 Actions visant à promouvoir le lien entre la nation et ses forces armées et à soutenir
l'engagement dans les réserves de la garde nationale
28
2.12 Contrôle interne et gestion des risques
29
2.12.1
Description des principaux risques et incertitudes
29
2.12.2
Assurances et couverture des risques
38
2.12.3
Procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place par la
Socié
39
2.12.4
Les procédures de contrôle interne
39
2.12.5
Incidences des activités quant à la lutte contre l'évasion fiscale
40
2.12.6
Dispositif anticorruption
40
2.12.7
Injonctions ou sanctions pécuniaires pour des pratiques anticoncurrentielles
40
2.13 Actionnariat et capital
41
2.13.1
Capital Social
41
2.13.2
Franchissements de seuils
42
2.13.3
Opérations des dirigeants sur les titres de la Société
42
2.13.4
État de la participation des salariés au capital social
42
2.13.5
Opérations afférentes aux titres de la Société par un contrat de liquidité
43
2.13.6
Tableau de distribution des dividendes sur les trois derniers exercices
43
3
RAPPORT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION SUR
LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE AU TITRE DE
L'EXCERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2025
47
3.1
Mode d'excercice de la direction générale et limitation éventuelle de ses pouvoirs
50
3.1.1
Rôle du Président du Conseil d'Administration
50
3.1.2
Rôle du Directeur Général
50
3.1.3
Synthèse des mandats et contrats des dirigeants mandataires sociaux
51
3.2
Composition du Conseil d'Administration
53
3.2.1
Liste des mandats des administrateurs en fonction au 31 décembre 2025
53
3.2.2 Administrateurs indépendants
58
3.2.3 Politique de diversité et d'équité au sein du Conseil d'Administration de la
Socié
58
3.2.4 Synthèse des contrats des membres du Conseil d'Administration
59
3.2.5 Composition du Conseil de surveillance au cours de l'exercice
59
3.3
Organisation et fonctionnement du Conseil d'Administration
60
3.3.1
Conseil d'Administration
60
3.3.2 Le Comité d'audit
60
3
Not named
3.4
Conventions réglementées et conventions courantes conclues à des conditions
normales
62
3.4.1 Conventions règlementées
62
3.4.2 Conventions courantes conclues à des conditions normales
63
3.5
Rémunération et avantages des administrateurs et des dirigeants mandataires
sociaux
64
3.5.1 Politique de rémunération des administrateurs et des dirigeants mandataires
sociaux pour 2026 soumise au vote ex ante des actionnaires lors de
l'assemblée générale du 4 juin 2026
64
3.5.2 Informations relatives à la rémunération des mandataires sociaux mentionnées
à l'article L. 22-10-9 du Code de commerce soumises au vote ex post des
actionnaires lors de l'assemblée générale du 4 juin 2026
64
3.5.3 Rémunérations versées ou attribuées au titre de l'exercice clos le 31 décembre
2025 aux membres du Directoire/ Directeur Général et au Président du Conseil
de surveillance/ Conseil d'Administration de la Société (vote ex post)
66
3.6
Informations complémentaires relatives au gouvernement d'entreprise
73
3.6.1 Opérations réalisées sur les titres de la Société par les dirigeants ou
administrateurs et les personnes qui leur sont liées
73
3.6.2 Délégations et autorisations consenties au Directoire
73
3.6.3 Informations susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique
75
3.6.4 Participation aux assemblées et exercice du droit de vote
75
3.6.5 Franchissements de seuils
75
3.6.6 Relations avec les Investisseurs
75
4
COMPTES CONSOLIDÉS 2025
76
4.1
Comptes consolidés
77
4.1.1
Etat de la situation financière consolidée : Actif
77
4.1.2 Etat de la situation financière consolidée : Passif
78
4.1.3 Etat du résultat net consolidé
79
4.1.4 Etat du résultat global consolidé
80
4.1.5 Tableau des flux de trésorerie consolidés
81
4.1.6 Tableau de variation des capitaux propres consolidés
82
4.2
Annexes aux comptes consolidés
83
4.2.1 Faits marquants
83
4.2.2 Contexte de l'élaboration des états financiers consolidés
84
4.2.3 Recours à des estimations
85
4.2.4 Périmètre de consolidation et regroupements d'entreprise
86
4.2.5 Informations sur les secteurs opérationnels - IFRS 8
87
4.2.6 Goodwill
92
4.2.7 Les immobilisations incorporelles
93
4.2.8 Les immeubles de placement
94
4.2.9 Les immeubles exploités en propre par le Groupe
96
4.2.10 Les autres immobilisations corporelles
97
4.2.11 Droits d'utilisation
98
4.2.12 Actifs destinés à la vente
99
4.2.13 Actifs financiers
100
4
Not named
4.2.14 Autres actifs et passifs courants
103
4.2.15 Trésorerie et équivalent de trésorerie
104
4.2.16 Capitaux propres
104
4.2.17 Provisions pour risques
104
4.2.18 Etat des dettes
105
4.2.19 Autres dettes court terme
109
4.2.20 Personnel
110
4.2.21 Chiffre d'affaires
111
4.2.22 Les Charges d'exploitation
113
4.2.23 Coût de l'endettement financier net
113
4.2.24 Impôts sur les résultats
114
4.2.25 Résultat par action
115
4.2.26 Engagements hors bilan
116
4.2.27 Informations relatives aux parties liées
116
4.2.28 Honoraires des Commissaires aux comptes
117
4.2.29 Evènements postérieurs à la clôture
117
5
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR
LES COMPTES CONSOLIDES
118
6
COMPTES SOCIAUX DE FSDV
124
6.1
Bilan actif
125
6.2
Bilan passif
126
6.3
Compte de résultat
127
6.4
Annexes aux comptes sociaux de FSDV
129
6.4.1 Faits caractéristiques
129
6.4.2 Evènements significatifs postérieurs à la clôture
130
6.4.3 Règles et méthodes comptables
130
6.4.4 Immobilisations incorporelles et corporelles
135
6.4.5 Immobilisations financières
136
6.4.6 Créances et dettes
137
6.4.7 Disponibilités
137
6.4.8 Etat des dépreciations
137
6.4.9 Etat des échéances des créances et des dettes
138
6.4.10 Variation des capitaux propres
139
6.4.11 Provisions pour risques et charges
140
6.4.12 Résultat d'exploitation
140
6.4.13 Résultat financier
140
6.4.14 Honoraires des commissaires aux comptes
140
6.4.15 Intégration fiscale
141
6.4.16 Effectif
141
6.4.17 Rémunération des organes d'administration et de direction
141
5
Not named
6.4.18 Engagements donnés
141
6.4.19 Engagements reçus
141
6.4.20 Filiales et participations
142
7
RAPPORTS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR
LES COMPTES ANNUELS
143
8
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
CONVENTIONS REGLEMENTEES
149
9
ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT
FINANCIER ANNUEL
154
6
Not named
1
PRESENTATION
DU GROUPE
1.1
Le mot du Président du Conseil d'Administration
8
1.2
Le mot du Directeur Général
9
1.3
Présentation du Groupe
11
1.4
Chiffres clés consolidés de 2025
11
7
Not named
1. PRESENTATION DU GROUPE ET SES ACTIVITES
1.1. Le mot du Président du Conseil d'Administration
Confiance, rigueur et ambition : les fondements d'un Groupe renouvelé
du Groupe avec exigence et indépendance, d'en garantir
la cohérence à long terme et de veiller à la protection
des intérêts de l'ensemble des actionnaires. En 2025,
le Conseil a exercé pleinement ce rôle : validation des
orientations stratégiques et contrôle de la gestion des
risques.
Sur le plan opérationnel, nos trois métiers ont confirmé la
logique intégrée du Groupe. BMG Foncière a enregistré
une progression de ses revenus nets de 9 %, portée
par un taux d'occupation de 96% et plusieurs livraisons
structurantes — l'Imaginarium à Wasquehal, le campus
Sopra à Mérignac, le parc d'activités aux Pennes-
Mirabeau.B'CoWorkerapoursuivisamontéeenpuissance
avec des revenus en hausse de 7 %, dans un marché du
coworking qui consolide ses bases. CIR PREFA, face à
des vents contraires conjoncturels, a su préserver ses
compétences et redresser significativement son carnet
de commandes en fin d'exercice.
Le plan SCALAE 2030 fixe notre cap pour les cinq
prochaines années : porter le patrimoine de BMG
Mesdames, Messieurs, chers actionnaires,
Foncière à 1,25 Mds €, hisser B'CoWorker dans le top 10
national du coworking, et faire de CIR PREFA la référence
Après un exercice 2024 marqué par des décisions
française du béton hors-site premium. Reposant sur six
de réalité face au marché immobilier en souffrance
piliers structurés, ce plan incarne notre ambition d'un
ayant entrainé une perte conséquente sur les valeurs
passage à l'échelle maîtrisé, qui renforce simultanément
d'expertise,leGroupeasufairedelarigueursonprincipal
la taille de notre bilan, la récurrence de nos revenus et la
levier de transformation. Le résultat net consolidé de
qualité de notre EBITDA.
+23,9M€ en 2025, après -48,6 M€ en 2024, témoigne
de la solidité retrouvée de notre modèle économique
Au nom du Conseil d'administration, je tiens à exprimer
et de la pertinence des choix stratégiques engagés. La
notre confiance pleine et entière dans l'équipe de
forte progression de l'EBITDA, malgré une opération
direction, sous la conduite de Nicolas Ramé, Directeur
d'envergure avec l'introduction sur les marchés du
Général. Le Comité Exécutif du groupe s'est constitué,
groupe BMG, montre le sérieux et la priorité accordés à
comprenantMadameAgnèsRaméentantqueDirectrice
la performance du groupe.
générale de B'CoWorker, et s'est renforcé avec l'arrivée
de Jean-François Houdeau en tant que directeur général
L'année 2025 a été celle d'une transformation
de la foncière, de Raphaël Durand en tant que directeur
institutionnelle majeure : l'entrée de BMG sur les
général de la CIR PREFA et enfin celle de Cédrick d'Arras
marchés financiers via une acquisition inversée et la
au poste de Directeur Administratif et Financier Groupe.
cotation sur Euronext Paris ont placé le Groupe sous
Ceci renforce notre conviction que le Groupe possède
un nouveau regard institutionnel. Cette étape décisive
les talents nécessaires pour exécuter sa stratégie avec
renforce notre crédibilité auprès de l'ensemble de nos
rigueur et ambition.
parties prenantes et ouvre de nouvelles perspectives de
financement pour accélérer notre développement.
Je remercie chacun des actionnaires, partenaires et
collaborateurs pour leur confiance et leur engagement
C'est dans ce contexte que le Conseil d'Administration
sans faille. FSDV aborde 2026 avec des bases saines,
a été constitué, composé de cinq administrateurs,
une gouvernance renforcée et un élan collectif qui, j'en
dont deux administrateurs indépendants et dans le
suis convaincu, sera porteur de valeur durable pour
respect de la parité homme/femme. Notre instance de
l'ensemble de nos parties prenantes.
gouvernance a pour mission d'accompagner la stratégie
8
Not named
1.2.Le mot du Directeur Général
Cette performance traduit la qualité intrinsèque de nos
actifs et la solidité de notre relation avec nos locataires.
Après l'euphorie des prix, les ajustements de
valeurs dans les transactions nous permettent de
nous positionner à nouveau à l'acquisition en 2025,
convaincus que le marché actuel offre des fenêtres
d'opportunité que les acteurs bien capitalisés se
doivent de saisir. Les acquisitions des sites de Lille
(59) et de Mérignac (33) illustrent cette stratégie
sélective et géographiquement diversifiée.
Sur le front du développement, nous avons livré
plusieurs programmes structurants : « Imaginarium »
pris à bail par la première licorne industrielle Exotec,
le « SPI » bâtiment A, dont Sopra Steria le locataire
en a fait son campus girondin à Mérignac ainsi que le
parc d'activités aux Pennes-Mirabeau. Ces livraisons
viennent enrichir notre patrimoine en exploitation et
contribueront pleinement aux revenus dès 2026.
Enfin, signe de notre conviction dans la qualité de
notre pipeline, nous avons lancé en blanc Le « Mona »,
programme de bureaux à Pessac de 3 500 m2. Ce
Un exercice de vérité et de transformation
choix délibéré traduit notre confiance dans la demande
locative tertiaire neuve sur nos marchés de référence.
L'exercice 2025 s'inscrit dans la continuité d'un
travail de fond engagé dès 2024 : celui de regarder le
B'CoWorker : croissance maîtrisée,
Groupe avec lucidité, de corriger ce qui devait l'être,
fondamentaux renforcés
et d'avancer avec méthode.
Dans un environnement immobilier encore marqué
B'CoWorker enregistre une progression de ses
par des taux d'intérêt élevés et un ralentissement
revenus de 7 % à 5,9 M€, dans un marché du
prolongé des transactions, FSDV a fait le choix de
coworking qui consolide ses bases après plusieures
la rigueur plutôt que celui du confort. Les exercices
années de développement tous azimuts. Nous avons
2023 et 2024 avaient nécessité un ajustement fort
choisi d'aborder cet exercice avec pragmatisme :
des valeurs d'actifs et des décisions réalistes relatives
ralentir l'ouverture de nouveaux sites pour travailler
à la CIR PREFA se traduisant par un résultat net négatif
en profondeur nos fondamentaux opérationnels : taux
de -48,6 M€ en 2024.
de remplissage, gestion des coûts, expérience client.
Ces efforts de structuration poseront les jalons d'une
L'exercice 2025 confirme la justesse de ces décisions
croissance plus robuste et plus rentable à l'horizon
ponctuelles, le Groupe retrouvant son niveau de
2026-2027, tout en se réservant les opportunités de
croisière avec un résultat net consolidé positif
croissance externe dans le secteur.
de +23,9 M€. Ce dernier démontre à nouveau la
solidité du modèle économique du Groupe apuré des
CIR PREFA : cap maintenu malgré les vents
facteurs exogènes du marché. Le total de notre bilan
contraires
atteint désormais 995 M€, avec des capitaux propres
consolidés s'établissant à 358 M€ en augmentation
de 8 %.
La filiale de construction d'immeubles préfabriqués
a subi de plein fouet le ralentissement du marché
de la construction neuve. Son chiffre d'affaires s'est
BMG Foncière : un patrimoine qui performe
contracté sur l'exercice, reflet d'une conjoncture
et se développe
sectorielle difficile que nous partageons avec
l'ensemble de la filière. Nous n'avons pas attendu
La foncière reste le socle de la création de valeur
pour agir : des mesures d'ajustement ont été prises
du Groupe. Nos revenus locatifs nets progressent
tout au long de l'exercice pour préserver l'équilibre
de 8 % pour atteindre 59,2 M€, portés par un taux
opérationnel et protéger les compétences. Le carnet
d'occupation de 96 % sur le patrimoine en exploitation.
de commandes s'est significativement redressé en
fin d'année.
9
Not named
collectif de direction expérimenté, complémentaire et
Un Groupe plus solide, plus lisible, mieux
pleinement engagé dans l'exécution de notre stratégie.
structuré
La qualité de ces talents et la force du collectif qu'ils
forment constituent, l'un des premiers gages de
L'exercice 2025 a également été marqué par deux
performance du Groupe pour les années à venir.
évolutions structurelles majeures pour l'avenir de FSDV.
D'une part, nous avons initié et achevé notre entrée
Perspectives 2026 : l'horizon s'éclaircit
sur les marchés financiers via une acquisition
inversée, franchissant ainsi une étape décisive dans
Le Groupe aborde 2026 avec un sentiment de confiance
l'institutionnalisation du Groupe. Cette cotation
retrouvée. Les bases sont saines, le patrimoine est
sur Euronext renforce notre crédibilité auprès des
valorisé à sa juste valeur, la structuration de la dette
partenaires financiers, élargit notre base d'investisseurs
totalement dérisquée et l'EBITDA se déleste des
et nous ouvre de nouvelles perspectives de financement.
opérations exceptionnelles des dernières années :
cotation, réorganisation juridique, restructuration de CIR
D'autre part, nous avons conduit un travail approfondi
PREFA. Les livraisons récentes et à venir vont monter en
sur notre structure de dette : allongement des maturités,
charge, CIR PREFA bénéficie dès à présent du rebond
refinancement des encours court terme, optimisation du
de son carnet de commandes, et B'CoWorker est mieux
profil de remboursement. La dette bancaire long terme
armé que jamais pour saisir les opportunités de son
s'établit à 460 M€ et les instruments de couverture
marché.
ont été optimisés. Cette sécurisation financière nous
donne la sérénité nécessaire pour piloter nos projets de
Notre stratégie reste constante : optimiser la valeur
développement dans la durée. Le seul financement à
de notre patrimoine existant, saisir les opportunités
court terme présent dans les comptes au 31 décembre
d'acquisition sélective, et accompagner la montée
2025 a été refinancé en long terme au mois de mars
en puissance de nos trois métiers complémentaires.
2026 : le Groupe n'est sujet a aucun risque de dette à
La verticalité de notre modèle — construction,
court terme, ni à moyen terme.
foncière, service — est un atout différenciant que nous
continuerons de développer et de valoriser.
Gouvernance : les femmes et les hommes
au cœur de l'ambition
Je tiens à remercier chaleureusement l'ensemble
des équipes du Groupe pour leur engagement et leur
résilience tout au long de cet exercice exigeant, ainsi
L'amélioration opérationnelle et financière du Groupe
que nos actionnaires, partenaires bancaires et locataires
n'aurait pas été possible sans une gouvernance à la
pour leur confiance renouvelée.
hauteur des enjeux. C'est pourquoi, parallèlement
à la transformation de nos métiers, nous avons
considérablement renforcé nos instances et nos
équipes de direction au cours de cet exercice.
Au niveau exécutif, nous avons procédé à des
recrutements ciblés pour renforcer le leadership de
chaque entité. Monsieur Jean-François Houdeau a
rejoint le Groupe en avril 2026 en tant que Directeur
Général de BMG Foncière, pour accompagner la
montée en puissance de notre activité immobilière.
Monsieur Raphaël Durand a été nommé Directeur
Général de CIR PREFA, apportant l'expertise
opérationnelle
et
industrielle
nécessaire
au
développement de cette filiale. Cédrick d'Arras a pris
ses fonctions de Directeur Administratif et Financier
du Groupe, renforçant la rigueur et la lisibilité de nos
processus financiers dans un contexte de cotation.
L'ensemble de ces nominations se traduit par la
constitution d'un Comité Exécutif resserré : aux côtés
du Directeur Général, Jean-François Houdeau, Agnès
Ramé, Raphaël Durand et Cédrick d'Arras forment un
10
Not named
1.3.Présentation du Groupe
La société FSDV (la « Société ») est une société cotée
À la croisée de la performance environnementale et de
sur le marché d'EURONEXT PARIS, sous le numéro ISIN
l'évolution des usages du bâtiment, FSDV intervient sur
FR 0000031973 (FSDV).
l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière : depuis
l'acquisition du foncier jusqu'à la gestion locative long
FSDV ouvre, depuis le 1er juillet 2025, un nouveau
terme, la location d'espaces de travail, en passant par la
chapitre important, portée par le Groupe BMG, acteur
conception, la construction et l'animation des lieux.
familial indépendant de l'immobilier d'entreprise.
Son modèle repose sur trois métiers complémentaires :
En devenant FSDV, le Groupe BMG inscrit son action
dans la continuité d'un héritage industriel porteur de
BMG FONCIÈRE, qui gère un patrimoine d'environ
plus de 300 ans d'innovation, de rigueur et savoir-faire
80000m2répartissurplusde164sitesetdéveloppe
français, tout en l'inscrivant dans une nouvelle direction,
des projets neufs ou requalifiés ;
fidèle à ses valeurs et résolument engagé dans les
transitions de demain.
La construction hors site, portée par CIR PREFA,
Le Groupe, industriel de l'immobilier, est une entreprise
filiale experte en préfabrication béton depuis 70 ans ;
familiale indépendante qui développe une stratégie
innovante et intégrée au service des entreprises et des
Le coworking et les bureaux opérés, avec la marque
territoires.
B'COWORKER, présente dans 23 sites en France,
proposant des solutions flexibles et clés en main.
Présent dans la plupart des régions métropolitaines, le
groupe s'appuie sur un important maillage territorial,
avec des implantations entre autres à Bordeaux (Le Spi,
Le
Bridge),
Sophia-Antipolis
(Arcole),
Lille
(Imaginarium), Marseille (Parc de la Renardière),
Strasbourg (Le Twins), ou encore Angers (Le Trigone).
1.4.Chiffres clés consolidés de 2025
Les chiffres clés de FSDV
Au 31 décembre 2025 - Compte annuels consolidés
11
Not named
2
RAPPORT
DE GESTION
2.1
Faits marquants de l'exercice au niveau de la Société FSDV
13
2.2
Présentation des activités du Groupe
14
2.3
Faits marquants des filiales au cours de l'exercice
18
2.4
Chiffres clés du compte de résultat consolidé
21
2.5
Indicateurs clés de performance
23
2.6
Stratégie et objectifs – Plan Scalae 2030
25
2.7
Prises de participations, organigramme et succursales
27
2.8
Evénements importants survenus entre la date de clôture de l'exercice
et la date à laquelle le rapport de gestion est établi
28
2.9
Activités en matière de recherche et de développement
28
2.10 Montants des prêts interentreprises consentis
28
2.11
Actions visant à promouvoir le lien entre la nation et ses forces armées
et à soutenir l'engagement dans les réserves de la garde nationale
28
2.12 Contrôle interne et gestion des risques
29
2.13 Actionnariat et capital
41
12
Not named
2. RAPPORT DE GESTION
Modification des statuts de la Société
2.1.Faits marquants de l'exercice
Par décisions de l'assemblée générale et du directoire
au niveau de la Société FSDV
en date du 30 juin 2025, les statuts de la Société ont été
modifiés sur les aspects suivants :
Rapprochement avec le groupe BMG
Modification de l'objet social de la Société
Modification de la dénomination sociale de la Société
La Société a cédé il y a plusieurs années toutes ses
(désormais dénommée FSDV)
branches d'activités industrielles et avait depuis comme
Transfert du siège social au Bois Montbourcher -
vocation principale la gestion de son patrimoine
49220 Chambellay
immobilier. La famille FENAL, dont les membres
détenaient ensemble 31,39% du capital de la Société au
Fixation du seuil de franchissement statutaire à deux
31 mars 2025, cherchait dès lors un investisseur.
pour cent du capital ou des droits de vote de la
Socié
Un protocole d'accord en vue d'un rapprochement entre
Suppression de la clause statutaire qui excluait
FSDV et le groupe BMG a été signé le 23 avril 2025. Un
expressément l'application du droit de vote double
communiqué de presse a été publié le même jour.
légal
Le 22 mai 2025, la Société a annoncé la signature d'un
traité d'apport avec Monsieur Louis RAME et Monsieur
Changement de mode d'administration
Nicolas RAME, relatif au projet d'apport en nature par
et de direction de la Société
ces derniers de 179.998 actions de la société OPUPELUS
(holding du groupe BMG), société par actions simplifiée,
dont le siège social est situé au Bois Montbourcher
Par décisions en date du 30 septembre 2025,
– 49220 Chambellay, immatriculée au registre du
l'assemblée générale de la Société a adopté une
commerce et des sociétés d'Angers sous le numéro
structure de gouvernance à conseil d'administration.
392 057 295, représentant 89,999% de son capital et
de ses droits de vote (l'« Apport »).
Les membres du Conseil d'administration
L'AMF a approuvé, le 13 juin 2025, sous le numéro
25-216 le prospectus établi par la Société pour les
Par décisions de l'assemblée générale et du Conseil
besoins de l'opération d'Apport.
d'administration en date du 30 septembre 2025, la
composition du Conseil d'administration a été fixée
Par communiqué en date du 30 juin 2025, la Société a
comme suit :
annoncé la réalisation définitive de son rapprochement
avec le groupe BMG, donnant naissance à un groupe
Monsieur Louis Ramé en qualité de Président
français coté sur Euronext Paris au compartiment C.
et Administrateur
Cerapprochementestintervenuàlasuitedel'assemblée
générale mixte de la Société tenue le même jour.
Monsieur Xavier Bouton en qualité de Vice-Président
et Administrateur indépendant
À la suite du rapprochement avec le groupe BMG, FSDV
Madame Karine Fenal en qualité d'Administrateur
a fixé la date de clôture de ses exercices comptables au
31 décembre de chaque année (au lieu du 31 mars).
Monsieur Stéphane Reznikow en qualité
d'Administrateur indépendant
Par l'opération d'Apport, FSDV est devenue la société
Madame Anne-Laure Villemonte en qualité
mère à la tête du groupe BMG. Le nouvel ensemble (le «
d'Administrateur
Groupe ») exerce à ce titre les activités du groupe BMG,
telles que décrites ci-dessous.
Durant l'exercice écoulé du 1 avril 2025 au 31 décembre
2025, la Société a poursuivi sa mission principale de
gestion, de valorisation et, le cas échéant, de cession de
son patrimoine immobilier.
Les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2025 ont
été arrêtés par le conseil d'administration de la Société
le 23 avril 2026.
13
Not named
2.2. Présentation des activités
Par ailleurs, FSDV a internalisé ses équipes dédiées
au montage d'opérations de construction et de
du Groupe
réhabilitation, ce qui renforce sa capacité d'intervention
sur l'ensemble du cycle immobilier. Soucieux d'une
2.2.1. L'activité de FSDV
urbanisation maîtrisée, le Groupe porte également une
attention particulière à l'intégration des immeubles dans
Au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2025, exercice
leur environnement urbain.
d'uneduréede9mois,consécutifauchangementdedate
de clôture intervenu dans le cadre du rapprochement
Gestion locative et technique
avec le groupe BMG, la société FSDV a eu une activité
de prestataire de services au profit de sa filiale SAS
OPUPELUS. L'ensemble des opérations de l'exercice a
Afin de garantir une relation de proximité avec
généré un bénéfice de 1 106 k€, après enregistrement
ses locataires, les agences régionales et les
notamment :
services administratifs assurent la gestion juridique,
administrative, financière, technique et commerciale
Des prestations fournies par FSDV dans l'intérêt de la
des actifs.Le Groupe accorde une attention constante à
SAS OPUPLEUS
l'évolution des besoins de ses utilisateurs et coordonne
L'accompagnement dans le cadre des opérations de
l'ensemble des fonctions nécessaires à une exploitation
restructuration juridique et de l'intégration de la SAS
efficace du patrimoine, tout en veillant à maintenir des
OPUPELUS dans un groupe coté sur Euronext, et
charges maîtrisées et optimisées.
L'utilisation de l'image de marque de la Société
2.2.2.1. Chiffres clés de l'activité foncière
Au 31 décembre 2025, la trésorerie de FSDV s'élevait
Le patrimoine de la Foncière est constitué au 31
à 8 k€.
décembre 2025 de 164 sites répartis sur l'ensemble du
territoire national. Stratégiquement, il se décompose de
Au 31 décembre 2025, les capitaux propres s'élevaient
la manière suivante :
à 252 314 k€, alors que ces derniers d'élevaient à
1 209 k€ au 31 mars 2025.
149 sites en immeubles de placement pour
860 millions d'euros de valorisation ;
2.2.2. L'activité foncière
15 sites en immeubles destinés à la vente pour
L'activité prépondérante du Groupe est celle de foncière
30,5 millions d'euros de valorisation
spécialisée en immobilier d'entreprise. À ce titre, le
groupe investit principalement dans trois catégories
Au 31 décembre 2025, l'état locatif du Groupe fait
d'actifs : les bureaux, les entrepôts et les locaux
ressortir un chiffre d'affaires locatif net de 59,2 M€, en
d'activités.
hausse de 8 % par rapport à décembre 2024.
Réparti sur 164 sites et représentant près de
Les principaux évènements sur les loyers au 31 décembre
800 000 m2 en France métropolitaine, le patrimoine
2025 sont détaillés de la manière suivante :
immobilier de FSDV répond aux besoins variés
d'utilisateurs nationaux, régionaux et locaux. Cette
Nouveaux baux signés (+3 M€)
couverture territoriale étendue s'appuie sur un fort
ancrage local et une proximité constante avec les
Départs de locataires (-3,3 M€)
locataires.
Variation de l'indice et des surloyers (+0,1 M€)
Deux expertises principales font aujourd'hui du Groupe
Renégociation de baux (+0,8 millions d'euros)
un acteur reconnu en immobilier d'entreprise :
Perte de loyers sur vente d'immeubles (-0.3 M€)
Gestion des actifs
Gain de loyers sur acquisition d'immeubles et
nouvelles constructions (+5,5 M€)
Grâce à une connaissance approfondie des marchés
régionaux,FSDVinvestitaussibiendansdesportefeuilles
d'actifs que dans des actifs unitaires, avec l'objectif de
constituer un patrimoine agile, résilient et performant.
Le Groupe met en œuvre une stratégie d'optimisation
et de valorisation continue de ses actifs, en cohérence
avec ses orientations de développement.
14
Not named
Au 31 décembre 2025, les revenus nets consolidés sont de 60,3 M€, hors chiffres d'affaires intragroupe, en
progression de 9% par rapport au 31 décembre 2024.
Au 31 décembre 2025, 70% des locataires sont des groupes nationaux ou multinationaux, 18% des PME et 12% des
entreprises publiques. Les bureaux représentent 43% de la surface du patrimoine et 43% du chiffre d'affaires.
15
Not named
2.2.3. L'activité coworking
Créée en 2020, B'CoWorker propose aux entreprises
Angers (Orgemont et Trélazé)
une solution complète et flexible de bureaux, adaptée à
Bordeaux (Mérignac et Pessac)
l'évolution des modes de travail et aux nouveaux usages
professionnels.
Dijon
Le Mans
L'enseigne exploite exclusivement des actifs tertiaires
appartenant à la foncière du Groupe, contribuant ainsi
Lille (Lambersart et Roubaix)
à dynamiser les immeubles dans lesquels elle est
implantée grâce à l'activité générée par les espaces de
Metz
coworking. Cette complémentarité entre coworking et
Nancy (Centre-ville et Villers-Lès-Nancy)
gestion locative constitue un levier de développement
commercial pour l'ensemble des immeubles concernés.
Nantes
Dans cette logique de diversification des usages, aucun
actif accueillant un centre B'CoWorker n'est exploité en
Elancourt
monolocataire.
Poitiers
Aujourd'hui, B'CoWorker poursuit activement son
Rennes
développement avec l'objectif de renforcer son
maillage territorial, tant à l'échelle nationale qu'au sein
Saint-Priest
des principales métropoles.
Sophia Antipolis
B'CoWorker est aujourd'hui présent dans les villes
Strasbourg (Entzheim et Schiltigheim)
suivantes :
Roubaix
Lambersart
(Lille)
Metz
Élancourt
Schiltigheim
Le Mans
Entzheim
Rennes
Nancy
(Strasbourg)
Dijon
Angers
Nantes
Poitiers
St-Priest
(Lyon)
Mérignac
(Bordeaux)
Pessac
Sophia Antipolis
(Valbonne)
16
Not named
2.2.3.1. Chiffres clés de l'activité Coworking
la construction de 25 cellules d'activités reparties en
6 bâtiments d'une surface de 5 100 m2 aux Pennes
Au 31 décembre 2025, B'CoWorker compte 23 centres
Mirabeau
de coworking répartis sur l'ensemble du territoire sur
une surface totale de 24 860 m2, soit 2 104 postes de
2.2.5. Dépenses non déductibles fiscalement
travail, 580 bureaux et 70 salles de réunion.
Conformément aux dispositions de l'article 223 quater
Le chiffre d'affaires consolidé au 31 décembre 2025 est
du Code Général des Impôts, nous vous informons que
de 5,9 M€ au 31 décembre 2025 en légère hausse de
les comptes de l'exercice écoulé ne prennent pas en
7% par rapport au 31 décembre 2024.
charge de dépenses non déductibles du résultat fiscal
au sens des dispositions de l'article 39-4 du même
Le taux d'occupation financier des centres de coworking
code.
est de 62%.
2.2.6. Informations sur les délais de paiement
2.2.4. L'activité construction
Dans les comptes annuels 2025 de FSDV, le solde des
Depuis début 2023, le Groupe a renforcé sa stratégie
créances clients était nul et celui des dettes fournisseurs
d'intégration verticale en créant sa branche industrielle,
de 49 K€ ; ils étaient respectivement de zéro et 42 K€
à la suite de l'acquisition et de l'intégration de son
au 31 mars 2025. Aucune facture n'était échue aux 31
partenaire historique en matière de construction, le CIR
mars 2025 et au 31 décembre 2025.
PREFA.
Spécialisé dans la construction hors site et sur mesure,
CIR PREFA développe des solutions constructives
innovantesrépondantauxenjeuxactuelsdeperformance
environnementale et d'efficacité énergétique. À travers
ses trois produits phares — plancher caisson, mur double
peau et béton architectonique — l'entreprise conçoit
des immeubles réversibles, adaptés à l'évolution des
usages et conformes aux exigences environnementales
les plus récentes.
Cette intégration industrielle permet ainsi au Groupe de
maîtriserdavantagelachaînedevaleurdesesopérations
immobilières, tout en renforçant sa capacité à proposer
des projets durables, flexibles et performants sur le plan
énergétique.
2.2.4.1. Chiffres clés de l'activité construction
L'activité de construction génère un chiffre d'affaires de
11,1 M€ au 31 décembre 2025 dont 6,3 millions d'euros
sont réalisés en intra-groupe. Une restructuration
approfondie de l'entreprise lui permet d'instaurer
des standards de commercialisation et de gestion.
Cette colonne vertébrale permettra de pouvoir tirer
pleinement les bénéfices de l'outil industriel.
Ci-dessous les principaux chantiers livrés cette année :
Un immeuble « Imaginarium » à Wasquehal d'une
surface de 24.996 m2 de bureaux, entrepôts,
multifonctionnel et parking
Un immeuble de bureaux à Merignac « Le Spi » d'une
superficie de 3 700 m2 comprenant 5 niveaux de
bureaux et 1 niveau de parking
17
Not named
2.3. Faits marquants des filiales
2.3.4. Acquisition par BMG Bureaux de la
société Jean Walter
au cours de l'exercice
En date du 25 juillet 2025, la société BMG Bureaux a
L'exercice 2025 a été marqué par :
procédé à l'acquisition de 100% des parts de la société
Jean Walter SARL, une société à responsabilité limitée,
La fin du projet SIGMA
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés
d'Angerssouslenuméro848214433, pourunprixglobal
Le remboursement du solde de la dette obligataire
de cession (prix de cession de parts et de créance) pour
par un financement long terme
2,5 M€.
L'acquisition d'un immeuble à Mérignac
Cette société a pour activité principale :
L'acquisition de la société Jean Walter
Livraison des immeubles « Imaginarium » à
La propriété, la gestion, l'exploitation par bail, la
Wasquehal, « Le SPI » à Mérignac et « Le Parc de la
location ou autrement de biens immobiliers acquis
Renardière » aux Pennes Mirabeau
par la société et de tout titre de société ayant un
objet similaire ;
Cession d'actif non stratégique
Toutes opérations de quelque nature qu'elles soient
Lancement de 2 nouveaux projets de construction
se rapportant directement ou indirectement à la
le « Mona » à Pessac et « Abo » à Vandœuvre-lès-
création, l'exploitation, la location de tous fonds de
Nancy
commerce ou activités se rattachant aux activités
principales précédemment mentionnées.
L'ouverture de nouveaux centres B'CoWorker au
Mans et à Saint Priest, l'extension du centre de
Pessac et l'ouverture d'un bureau opéré à Entzheim
La société Jean Walter SARL est propriétaire
d'un immeuble dénommé « Les Reflets de Lille »,
L'augmentation de capital de CIR PREFA
situé 1A rue Jean Walter à Lille (59000).
2.3.1. La fin du projet SIGMA
2.3.5. Livraison des immeubles « Imaginarium »
à Wasquehal, « Le SPI » à Mérignac et « Le Parc
Dans le cadre de la restructuration SIGMA
de la Renardière » aux Pennes Mirabeau
(restructuration interne du groupe BMG aux fins de
simplification de l'organigramme juridique), la société
La livraison de l'immeuble « Imaginarium »
BMG Bureaux a absorbé, au cours de l'exercice,
les entités SCI O St Priest et SCI Charlemagne. Au titre
des opérations de fusion, les sociétés SCI Charlemagne
Conçu et réalisé sur une ancienne friche tertiaire en
et SCI O St Priest ont apporté à la société BMG Bureaux
bordure du canal de Roubaix à Wasquehal, au cœur
la totalité de leurs actifs moyennant la prise en charge
de la métropole lilloise, cet ensemble de 24.996 m2
de leurs passifs.
de bureaux et d'espaces de production illustre notre
engagement pour un immobilier utile, durable et ancré
Il s'agit d'opérations intra-groupe, impliquant des
dans les territoires.
sociétés contrôlées à 100% par Opupelus (société mère
de BMG Bureaux).
Véritable lieu de vie, Imaginarium accueillera à terme
plus de 1 000 collaborateurs, dans un bâtiment pensé
2.3.2. Le remboursement du solde de la dette
pour accompagner la croissance et l'innovation d'une
obligataire par un financement long terme
entreprise tournée vers l'avenir L'ensemble est loué
dans le cadre d'un bail de 12 ans ferme avec la société
Au 11 mars 2025, le Groupe a remboursé le solde de
Exotec.
la dette obligataire auprès d'AB SAGAX pour un
montant restant dû de 6 M€. La fiducie garantissant ces
Alliant briques traditionnelles et béton blanc aux lignes
obligations a donc pris fin.
contemporaines, le bâtiment s'inscrit pour les années à
venir dans le patrimoine industriel et architectural de la
2.3.3. Acquisition d'un immeuble à Mérignac
région, symbole du renouveau des sites productifs et de
l'excellence constructive que nous défendons.
La société BMG Bureaux a acquis le 16 octobre 2025 un
immeuble situé 13 rue Archimède à Mérignac (33700),
Ce projet a été réalisé en collaboration avec CIR PREFA,
pour un montant de 5,5 M€ « net vendeur ».
notre activité de manufacture de bâtiments en béton
préfabriqué.
18
Not named
La livraison du « SPI » à Mérignac
La Livraison du « Parc de la Renardière »
Le « SPI » est la continuité de la requalification d'une
Le Parc de la Renardière développe 5 100 m2 de locaux
ancienne friche industrielle requalifiée en un ensemble
d'activités, répartis en six bâtiments comprenant
immobilier de bureaux. Après le « Ferry », pour 5 000 m2,
25 cellules. Chaque cellule offre une surface de 204 m2,
puis le « Bridge » pour 9 300 m2, ce sont 4 bâtiments
organisée en rez-de-chaussée et mezzanine. Les locaux
qui vont être développés pour une superficie d'environ
sont proposés à la vente et à la location, afin de répondre
11 000 m2. Situé avenue Kennedy à Mérignac, à proximité
aux besoins d'entreprises aux profils variés.
immédiate de l'aéroport de Bordeaux et de la ligne A
du tramway, ce site, conçu avec BPM Architectes, offre
Implanté à proximité immédiate de l'autoroute A7
un cadre de travail moderne et flexible au cœur de la
et à 10 minutes de l'aéroport Marseille-Provence,
métropole bordelaise. Lancé en blanc, la qualité du « SPI »
le site bénéficie d'un emplacement stratégique. Il
a su immédiatement séduire ses nouveaux occupants.
est entièrement clôturé et dispose de nombreux
stationnements, dont des emplacements pré-équipés
D'une surface d'environ 3 700 m2, le bâtiment A associe
pour l'installation de bornes de recharge pour véhicules
flexibilité, standing et confort dans un environnement
électriques.
où nature et innovation se rejoignent. Cette livraison
concrétise l'implantation de Sopra Steria au sein d'un
Les bâtiments ont été réalisés en béton préfabriqué
des pôles immobiliers emblématiques de la région
hors-site, par CIR PREFA.
bordelaise. Un bail d'une durée de 6 ans ferme a été
signé avec l'utilisateur.
2.3.6. Cessions d'actifs
En outre, le gros-œuvre a été conçu directement au sein
Pour poursuivre sa stratégie d'optimisation de son parc
de l'usine de CIR PREFA de Fauillet (Lot-et-Garonne)
immobilier, le Groupe a cédé plusieurs actifs au cours
qui a par ailleurs fabriqué la superstructure et l'a posée.
de l'exercice 2025 pour un montant global de 11,9 M€.
19
Not named
2.3.7. Lancement de 2 nouveaux projets de
Ce projet illustre la volonté du Groupe à accompagner la
construction le « Mona » à Pessac et « Abo » à
transition énergétique des immeubles tout en optimisant
les fonciers.
Vandœuvre-Lès-Nancy
2.3.8. L'ouverture de nouveaux centres
Le programme « Mona »
B'CoWorker
Le programme de bureaux, Mona, est situé au cœur
En 2025, B'CoWorker a renforcé son maillage territorial
de l'Aéroparc de Pessac, 4ème plus gros marché de
avec l'ouverture de nouveaux sites et l'extension de
Bordeaux Métropole. Ce projet emblématique illustre
centres existants, portant sa surface totale à 24 860 m2
la stratégie du Groupe visant à transformer des parcs
et son réseau à 23 centres. Cette dynamique positionne
tertiaires vieillissants en espaces modernes, attractifs et
aujourd'hui B'CoWorker comme le 15e opérateur de
écoresponsables.
coworking en France (baromètre Ubiq).
Ce projet s'inscrit dans l'initiative de renouvellement
Sites ouverts ou développés en 2025 :
urbain Bordeaux Inno Campus (BIC) visant à préserver
l'attractivitééconomiquedelarégionparlaréhabilitation
Pessac (33) : extension de 600 m2, portant le site à
de 553 hectares de sites économiques confrontés à une
1 100 m2
pénurie de foncier, de services et de mobilité.
Le Mans (72) : ouverture d'un centre de 474 m2
Imaginé avec AR Architectes, ce programme immobilier
de bureaux, d'une surface de 3 500 m2 répartis sur six
Saint-Priest (69) : ouverture d'un centre de 560 m2,
niveaux (deux niveaux de parking et quatre niveaux de
premier site B'CoWorker dans la métropole de Lyon
bureaux),aétépensépourrépondreauxnouveauxusages
Entzheim (67) : ouverture d'un bureau opéré
des entreprises, en alliant architecture contemporaine
de 93 m2
et espaces naturels.
2.3.9. L'augmentation du capital de CIR PREFA
Dès sa conception, « Mona » a été pensé pour offrir des
espaces fonctionnels tout en privilégiant un mode de
En date du 19 décembre 2025, la société CIR PREFA a
vie respectueux de l'environnement, notamment grâce
conclu un protocole d'accord avec la SAS OPUPELUS,
à ses infrastructures favorisant l'écomobilité. Ce projet
détenant indirectement à 100 % de la société CIR PREFA,
valorisel'utilisationdematériauxdurablesetesthétiques,
par lequel les parties sont convenues :
où chaque détail, soigneusement choisi, contribuera à
une intégration harmonieuse dans son environnement.
d'annuler purement et simplement l'abandon de
créance avec clause de retour à meilleure fortune de
La toiture en attique végétalisée et les façades
7.000.000 € que la SAS OPUPELUS a consenti à la
rythmiques, avec leur jeu de plein et de vide, créent une
société CIR PREFA en date du 18 avril 2025, lequel
esthétique élégante. L'intégration de murs rideaux sur
constituait un abandon partiel d'une créance totale
toutelahauteurdel'édificeenpartieSudestponctuéepar
d'un montant de 9.600.000 €,
des débords de plancher et de brise-soleils métalliques,
assurant ainsiun confort optimal aux usagerstoutaulong
et de procéder à une augmentation de capital de la
de l'année. Il se distinguera également par l'intégration
société CIR PREFA pour un montant de 9.600.000€,
de trois terrasses verdoyantes et d'une végétalisation
souscrite en intégralité par la SAS OPUPELUS par
des toitures et façades, créant ainsi une continuité fluide
voie de compensation de créance.
entre le sol et le bâtiment.
La SAS CIR PREFA a ainsi procédé à l'émission de
CIR PREFA réalise 60 pour cent du gros œuvre de ce
48.000 actions ordinaires d'une valeur nominale de
projet.
200 €, portant ainsi le capital social de la société CIR
PREFA à 10.790.600 €.
Le programme « Abo »
Le programme « Abo » situé 4 allée de Vincennes à
Vandœuvre-lès-Nancy, porte sur un ensemble tertiaire
de 2 730 m2, combinant la réhabilitation d'un bâtiment
existant des années 80 et la construction d'un immeuble
neuf. Le projet, dessiné par Pluriel Architecture, est
implanté au cœur du technopôle Henri Poincaré, sur le
plateau de Brabois, au sein d'un secteur regroupant des
activités tertiaires, universitaires et de recherche.
20
Not named
2.4. Chiffres clés du compte de résultat consolidé
(1) Calcul EBITDA : revenus consolidé - achats consommés - Services extérieurs - impôts et taxes - Frais de
personnel - Autres produits et charges d'exploitation
Au titre de l'exercice 2025, le Groupe enregistre
L'EBITDA avant cessions et réévaluations s'établit à
une progression globale de ses revenus récurrents,
46,6 M€, en progression de 24% par rapport à 2024
confirmant la résilience de son modèle économique
et ce, malgré les frais occasionnés par l'IPO réalisée
dans un environnement immobilier encore contraint.
en 2025. Cet indicateur constitue un reflet fidèle de
le chiffre d'affaires locatif net généré par les immeubles
la performance opérationnelle récurrente du Groupe,
atteint 59,2M€, soit une hausse de 8 %. Cette
indépendamment des effets de marché affectant la
performance traduit la robustesse du portefeuille locatif,
valorisation des actifs immobiliers.
le maintien d'un taux d'occupation élevé, ainsi que
l'effet positif des indexations contractuelles. Elle résulte
Conformément à la norme IAS 40 relative aux
également des livraisons de programmes, notamment
immeubles de placement, le Groupe comptabilise
« Imaginarium », dont la perception des loyers a débuté
ses actifs immobiliers à la juste valeur. Le solde net
au quatrième trimestre.
des ajustements de valeur ressort à −2,8 M€, contre
−59,0Men2024.Cetteévolutionreflèteprincipalement
Les revenus de la foncière atteignent 60,3 M€, en
la stabilisation des paramètres de marché utilisés
progression de 9%, confirmant le rôle central de cette
dans les expertises immobilières, après la correction
activité dans la génération de cash-flow récurrent.
significative observée en 2023 et 2024 dans un contexte
L'activitécoworkingpoursuitsatrajectoiredecroissance de remontée des taux d'intérêt. Le Groupe a toujours
avec un chiffre d'affaires de 5,9 M€ (+7%), reflétant une
privilégié des valorisations réalistes au vu du marché et
demande soutenue.
surtout prudentes de nos actifs, que celles-ci entrainent
ou non des ajustements.
L'activité de construction d'immeubles reste stable
par rapport à l'exercice précédent, mais conforme aux
Le résultat opérationnel ressort à 47,2 M€, contre
prévisions. Dans une période de restructuration, nous
−46,9 M€ en 2024, renforçant significativement les
avions fait le choix de privilégier la consolidation de
fonds propres.
nos bases sans chercher un accroissement du chiffre
d'affaires.
21
Not named
Cette variation résulte principalement :
de la diminution très significative des pertes
de valeur immobilières,
de la progression de l'EBITDA courant,
et de la contribution positive des cessions d'actifs.
Le coût de l'endettement financier net s'établit à
−21,5 M€, contre −21,2 M€ en 2024 malgré une dette
qui s'est accrue du fait des refinancements. Ceci reflète
aussi le maintien d'un niveau d'endettement cohérent
avec la nature capitalistique des activités immobilières
du Groupe dans un environnement de taux d'intérêt
demeurant élevé.
Les autres produits et charges financiers restent non
significatifs. Le résultat net consolidé ressort à 23,9 M€,
contre -48,6 M€ en 2024.
Après prise en compte de la quote-part revenant aux
intérêts minoritaires, le résultat net part du Groupe
s'établit à 21,7 M€, contre -48,6 M€ au titre de l'exercice
précédent.
22
Not named
2.5. Indicateurs clés de performance
Evolution sur les trois derniers exercices :
Le ratio LTV augmente progressivement sur la période.
Le ratio le plus exigeant par immeuble au 31 décembre 2025 est le suivant : LTV inférieure à 50%
Le taux de rendement effectif reste constant, indiquant une rentabilité stable des actifs.
Au 31 décembre 2025, l'actif net réévalué est de 358 M€ contre 332 M€ en 2024.
Définition et justification de l'utilisation :
23
Not named
Méthode de calcul et réconciliation
L'actif net réévalué correspond aux capitaux propres du groupe.
24
Not named
2.6. Stratégie et objectifs
L'ambition n'est pas la croissance pour la croissance.
Elle est celle d'un passage à l'échelle maîtrisé, qui
– Plan Scalae 2030
renforce simultanément la taille du bilan, la récurrence
des revenus et la qualité de l'EBITDA.
Passer à l'échelle. Renforcer la rentabilité. Construire la
référence régionale.
Vision SCALAE 2030
2.6.1. Une ambition claire : devenir un acteur
immobilier intégré de référence
FSDV vise à devenir la référence de l'immobilier intégré
dans les marchés régionaux français : un groupe dont la
Bénéficiant des avantages procurés par sa structuration
foncière finance la croissance, dont la construction crée
opérationnelle et financière réalisée en 2024-2025,
de la valeur à chaque programme, et dont les services
FSDV entre dans une nouvelle phase de son histoire. Le
fidélisent les occupants sur le long terme.
plan SCALAE 2030 fixe le cap pour les cinq prochaines
années : construire un groupe immobilier régional
2.6.2. Les objectifs 2030 par métier
pleinement intégré, capable de maîtriser l'ensemble
de la chaîne de valeur — construction, foncière, et
Le plan SCALAE 2030 décline des objectifs chiffrés et
service— avec la rigueur d'un industriel et l'agilité d'un
ambitieux pour chacun des trois métiers du Groupe,
entrepreneur.
cohérents avec la trajectoire engagée en 2025 :
La priorité des années 2026-2027 reste l'amélioration
BMG Foncière : porter le patrimoine à 1 250 M€
de la performance des sites existants avant d'accélérer
les ouvertures. La robustesse du modèle opérationnel
Le patrimoine de BMG Foncière, qui s'établit à 890
est la condition préalable à un déploiement national
M€ à fin 2025, devra atteindre 1 250 M€ d'actifs à
réussi.
l'horizon 2030, générant 87 M€ de loyers annuels.
Cette croissance de près de 360 M€ sera réalisée selon
CIR PREFA : Devenir la référence française
deux axes complémentaires : l'acquisition de sites de
du béton hors-site premium
rendementsurlesmarchésrégionauxetlatransformation
d'actifs sous-exploités en programmes à valeur ajoutée.
CIR PREFA a vocation à devenir la référence française
Le maintien d'un taux d'occupation supérieur à 95 % sur
du béton préfabriqué hors-site et sur mesure dans
le patrimoine en exploitation reste l'indicateur cardinal
le segment premium. Son positionnement industriel
de la qualité du portefeuille.
— qualité de production, délais maîtrisés, empreinte
carbone réduite par rapport à la construction
B'CoWorker : intégrer le Top 10 national
traditionnelle — répond aux exigences croissantes des
maîtres d'ouvrage publics et privés.
B'CoWorker, qui compte aujourd'hui 23 centres sur
Au-delà de son marché externe, CIR PREFA joue un
le territoire national, a pour objectif de doubler son
rôle stratégique de premier plan dans le modèle intégré
maillage territorial d'ici 2030 afin d'intégrer le Top 10 des
du Groupe : elle sera le bras armé constructif de BMG
opérateurs de coworking en France. Cette croissance
Foncière pour les programmes de développement.
sera menée avec sélectivité : chaque nouvelle ouverture
devra satisfaire des critères stricts de rentabilité unitaire,
de positionnement géographique et de demande
locative avérée.
25
Not named
2.6.3. Le plan SCALAE : six piliers pour une transformation durable
SCALAE n'est pas un acronyme de circonstance. C'est une feuille de route opérationnelle structurée autour de six
piliers qui adressent chacun une dimension spécifique de la transformation du Groupe :
Ces six piliers sont interdépendants. La croissance à l'échelle (Scalae) n'est soutenable que si la complémentarité
des métiers génère des synergies réelles. L'acquisition sélective n'est possible que si le levier financier est bien
géré. L'agilité du modèle protège la trajectoire en cas de retournement de cycle. Et l'amélioration de l'EBITDA à
périmètre constant finance la croissance organique sans dilution excessive.
Ce chapitre présente la vision stratégique du Groupe à la date de publication du rapport annuel. Les objectifs
quantitatifs du plan SCALAE 2030 constituent des orientations de moyen terme et non des engagements de
résultats au sens de la réglementation sur l'information financière.
26
Not named
2.7. Prises de participations, organigramme et succursales
2.7.1. Apport des titres d'Opupelus à FSDV
2.7.2. Autres prises de participations
Le 30 juin 2025, la société FSDV et le groupe BMG ont
La filiale BMG Bureaux a signé, en date du 25 juillet
réalisé leur rapprochement via l'apport en nature par
2025, une convention portant sur l'acquisition de 100 %
Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas RAME à FSDV
des parts sociales de la société SARL Jean Walter.
de 179.998 actions de la société Opupelus (holding du
groupe BMG), représentant 89,999% de son capital et
La société Jean Walter exerce une activité de gestion,
de ses droits de vote, donnant naissance à un groupe
d'exploitation par bail, ainsi que d'administration et de
français coté sur Euronext Paris dans le secteur de
gestion de biens immobiliers dont elle est propriétaire.
l'immobilier.
À ce titre, elle détient notamment un immeuble situé à
Lille, dénommé « Les Reflets de Lille ».
2.7.3. Organigramme
À la clôture de l'exercice et à la suite de la réalisation de l'Apport, l'organigramme de la Société se présente ainsi :
2.7.4. Succursales existantes
La Société ne dispose pas de succursales.
27
Not named
2.8. Evénements importants
2.9. Activités en matière de
survenus entre la date de clôture
recherche et de développement
de l'exercice et la date à laquelle
La Société n'a pas engagé d'activités en matière de
le rapport de gestion est établi
recherche et développement.
2.10. Montants des prêts
Depuis la clôture de l'exercice, et afin de réorganiser
interentreprises consentis
les 3 métiers du Groupe, en date du 1er janvier 2026,
la SAS OPUPELUS a cédé à la Société les 301.000
Conformément aux dispositions de l'article L. 511-6, 3
actions qu'elle détenait dans la SAS B'CoWorker.
bis-al. 2 du Code monétaire et financier, le montant
des prêts à moins de deux ans consentis par la Société,
En date du 1er janvier 2026, un transfert de salariés a
à titre accessoire à son activité principale, à des
été effectué vers la FSDV suite à la réorganisation des
microentreprises, des PME ou à des entreprises de
3 métiers du Groupe. Par conséquent, 35 contrats de
taille intermédiaire avec lesquelles elle entretient des
travail ont été transférés de la SAS OPUPELUS vers la
liens économiques le justifiant, s'élève à 0 € au titre de
Société.
l'exercice écoulé.
En date du 31 mars 2026, la filiale Kristal Kopf,
désormais BMG Activité II a signé l'acquisition d'un
2.11. Actions visant à promouvoir
local d'activité à Entzheim financé par un crédit-bail
le lien entre la nation et ses
immobilier.
forces armées et à soutenir
En date du 10 février 2026, la filiale BMG Bureaux,
l'engagement dans les réserves
a signé le financement pour la construction du
bâtimenttertiaireàusagedebureauxetdecoworking
de la garde nationale
à Laxou.
La Société n'a mené aucune action spécifique visant à
En date du 23 mars 2026, la filiale O Sophia, a signé
promouvoir le lien entre la Nation et les forces armées,
le refinancement de l'emprunt de l'immeuble
ni à soutenir l'engagement dans les réserves de la garde
« Imaginarium » à Wasquehal par un emprunt
nationale au cours de l'exercice écoulé. Néanmoins, et
amortissable classique sur une durée de 15 ans.
le cas échéant, la Société prévoirait une autorisation
d'absence conforme à la loi pour les salariés réservistes
En date du 26 janvier 2026, la filiale BMG Bureaux,
dans le cas où un salarié se déclarerait auprès de la
a signé la vente d'un lot d'un immeuble à Lille.
direction.
En date du 24 février 2026, la filiale BMG Bureaux,
a signé la vente du terrain à Tarbes.
En date du 5 mars 2026, la filiale BMG Bureaux,
a signé la vente d'un immeuble à Roubaix.
En date du 13 mars 2026, la filiale BMG Bureaux,
a signé la vente d'un immeuble à Salon de Provence.
En date du 20 mars 2026, la filiale BMG Activité,
a signé la vente d'un lot aux Pennes Mirabeau.
En date du 30 mars 2026, la filiale Kristal Kopf,
désormais BMG Activité II, a signé la vente d'un
terrain à Le Chambon-Feugerolles.
Changement de la dénomination sociale le
11 mars 2026 de l'entité Camel en BMG Commerce.
28
Not named
2.12. Contrôle interne et gestion
La criticité des risques prend en compte les effets des
mesures prises par la Société pour gérer ces risques.
des risques
Les investisseurs sont invités à tenir compte de
2.12.1. Description des principaux risques
l'ensemble des informations figurant dans le présent
et incertitudes
rapport, dont les facteurs de risques, avant de se décider
à acquérir des actions de la Société. Leur attention est
Cette section présente les principaux risques propres
toutefois attirée sur le fait que d'autres risques, dont
à la Société et le Groupe dont ils ont connaissance à la
FSDVn'apasconnaissance, ouquisontactuellementnon
date du présent rapport.
significatifs, pourraient devenir des facteurs importants
susceptibles d'avoir un effet défavorable significatif sur
Elle présente également les dispositifs de maîtrise
FSDV, son activité, sa situation financière, ses résultats
desdits risques que la Société a mis en place.
ou ses perspectives.
Les principaux facteurs de risques sont regroupés en 4
De nombreuses incertitudes demeurent concernant
catégories, étant précisé qu'au sein de chacune d'entre
la durée, l'ampleur des effets liés à l'environnement
elles, les facteurs de risques sont présentés par ordre
actuel rendant ainsi difficile la détermination de l'impact
d'importance décroissante selon l'appréciation de la
prospectif de ces crises pour la Société à la date du
Société à la date du présent rapport. La survenance de
dépôt du présent rapport.
faits nouveaux, soit internes à la Société, soit externes,
est donc susceptible de modifier cet ordre d'importance
dans le futur.
29
Not named
2.12.1.1. Facteurs de risques liés au secteur
Il est précisé que ces évolutions, sur lesquelles le Groupe
d'activité
ne peut exercer de contrôle, sont de nature à affecter
défavorablement son activité et, par conséquent, sa
2.12.1.1.1. Risques liés à une évolution négative
situation financière, ses résultats, ses perspectives ainsi
du climat économique ou à un ralentissement
que ses ratios financiers.
du marché immobilier
Le positionnement du Groupe sur plusieurs segments
Le Groupe exerce ses activités dans plusieurs secteurs
du marché immobilier constitue néanmoins un facteur
distincts – foncière, coworking et construction
de diversification, permettant d'optimiser son profil
préfabriquée – chacun présentant une sensibilité propre
risque/rentabilité, à la différence d'acteurs intervenant
à des facteurs endogènes et exogènes.
sur un seul secteur.
L'activité du Groupe demeure étroitement corrélée à
Le Groupe estime que ce niveau de risque est élevé.
l'évolution de la conjoncture économique générale,
et plus spécifiquement à celle du marché immobilier.
2.12.1.1.2. Risque géopolitique
L'évolution rapide des usages, notamment dans
l'immobilier de bureau, conjuguée aux séquelles
Le risque géopolitique correspond aux tensions
économiques de la crise sanitaire, au conflit russo-
internationales, aux conflits et aux instabilités
ukrainienetàlaforteremontéedestauxd'intérêt, arendu
politiques susceptibles d'impacter l'activité du Groupe,
nécessaire un ajustement des valeurs. Cet ajustement
notamment à travers une hausse des prix de l'énergie et
a été anticipé par le Groupe dès 2023 et confirmé en
un ralentissement économique global.
2024.
Dans le cadre des activités du Groupe, l'impact de la
Ces facteurs sont susceptibles d'exercer une influence
hausse des prix de l'énergie demeure globalement
durable sur le taux d'occupation et sur la capacité des
limité pour les activités de foncière immobilière et de
locataires à honorer leurs obligations locatives. Par
coworking, dans la mesure où les charges énergétiques
ailleurs, l'évolution de la situation économique influe sur
sont majoritairement refacturées aux locataires. En
les indices de référence publiés par l'INSEE tels que l'ICC
revanche, l'activité de construction préfabriquée
(Indice du Coût de la Construction) et l'ILAT (Indice des
apparaît plus exposée, en raison de sa dépendance aux
Loyers des Activités Tertiaires), auxquels sont indexés
coûts de transport et de logistique, fortement corrélés
les loyers facturés par le Groupe, ce qui est susceptible
aux fluctuations des prix du carburant.
d'affecter le niveau de ses revenus locatifs.
Par ailleurs, le contexte d'incertitude géopolitique
Le Groupe demeure par ailleurs exposé aux variations
contribue à une dégradation de la confiance des
du marché de l'immobilier d'entreprise, lesquelles
investisseurs,entraînantunattentismedanslesdécisions
sont susceptibles d'avoir un impact défavorable sur sa
d'investissement. Cette situation se traduit notamment
politique d'investissement et d'arbitrage.
par un ralentissement des transactions immobilières
ainsi que par un allongement des délais de signature
S'agissant plus particulièrement de l'activité de
des marchés dans l'activité de construction.
construction, la filiale CIR PREFA est directement
exposée aux cycles du marché de la construction neuve,
Le Groupe estime que ce degré de risque est moyen.
qui traverse depuis 2023 une phase de contraction
marquée : hausse des coûts de construction,
2.12.1.1.3. Risque lié à la concurrence
resserrement du crédit immobilier et attentisme
des maîtres d'ouvrage publics comme privés. La
Le Groupe est exposé à un environnement concurrentiel
contraction du chiffre d'affaires observée en 2025 en
dontl'intensitévarieenfonctiondeszonesgéographiques
est la traduction directe.
dans lesquelles ses activités sont déployées.
Toutefois, le redressement du carnet de commandes en
Cette concurrence, émanant d'autres acteurs du secteur
fin d'exercice constitue un signal positif, annonciateur
immobilier, est susceptible d'exercer une pression sur
d'une normalisation progressive de l'activité en 2026.
les revenus du Groupe, de restreindre sa capacité à
Les marchés régionaux sur lesquels opère CIR PREFA
développer ses activités et de limiter ses perspectives
bénéficient par ailleurs d'une demande de bâtiments à
de gain de parts de marché.
usage d'utilisateurs et de bâtiments publics relativement
résiliente, moins dépendante des cycles du crédit privé
Dans ce contexte, la performance du Groupe repose
et de l'investissement. Certains segments demeurent en
notamment sur sa capacité à répondre de manière
outre particulièrement porteurs, à l'image du secteur de
pertinente à la demande actuelle, tout en anticipant
la défense, comme en témoigne le récent contrat conclu
les évolutions futures du marché immobilier, afin d'y
avec Naval Group pour la construction d'un parking silo.
adapter son offre.
30
Not named
Dans le cadre de sa démarche d'innovation, et en
Une pression accrue de la part des investisseurs,
réponse à une demande croissante d'utilisateurs
orientant leurs choix vers des projets immobiliers
et de consommateurs plus attentifs aux enjeux
certifiés durables, ce qui pourrait conduire à une
environnementaux, le Groupe s'attache à concevoir des
dévalorisation des actifs non conformes à ces
espaces intégrant des critères de bien-être, avec des
standards ;
effets positifs sur la santé et l'environnement.
Une montée en puissance des exigences des clients
Conscient de la diversité des dynamiques
finaux et des élus locaux en matière de performance
concurrentiellesselonlessegmentsd'activité,leGroupe
environnementale, d'intégrationurbaine, etdequalité
met en œuvre une stratégie évolutive et des actions
d'usage, susceptible de restreindre les opportunités
ciblées dans chacun de ses domaines d'intervention,
de développement pour les opérateurs qui ne
afin de limiter l'impact potentiel de ces risques
seraient pas en mesure d'y répondre.
concurrentiels sur ses résultats et ses perspectives.
Dans ce contexte, le Groupe est exposé au risque que
ses actifs ou projets, s'ils ne s'adaptent pas suffisamment
Le Groupe estime que ce degré de risque est moyen.
à ces nouvelles attentes, perdent de leur attractivité ou
fassent l'objet d'une moindre valorisation sur le marché.
2.12.1.1.4. Risque lié à la transition écologique
Conscient de ces enjeux, le Groupe réduit l'empreinte
environnementale de ses constructions dès la phase de
Le Groupe évolue dans un contexte réglementaire
conception.
et technique en mutation rapide, marqué par une
intensification des exigences environnementales et par
Sesprojetsintègrentdessolutionsinnovantesenmatière
une transformation des attentes des parties prenantes
de conception, de maîtrise énergétique, d'impact sur
(investisseurs, clients, collectivités, usagers). Plusieurs
l'environnement et d'harmonie avec la nature.
facteurs structurels sont de nature à impacter ses
activités :
Le Groupe vise la conformité au décret tertiaire. Un plan
d'action sera mis en place et des prêts impacts ont été
Une augmentation des coûts liés à la conception
contractés.
et à la construction des projets, notamment en
raison de l'intégration de nouveaux matériaux, de
Le Groupe estime que ce degré de risque est faible.
techniques innovantes et des exigences renforcées
par la réglementation environnementale (le Décret
Tertiaire) ;
La mise en œuvre progressive de nouvelles normes
environnementales par le législateur, susceptibles
de générer des surcoûts ou d'entraîner des délais
supplémentaires dans les phases de développement ;
Une augmentation significative des investissements
(CAPEX) nécessaires à la mise en conformité de
son patrimoine immobilier. Les nouvelles exigences,
notamment en matière de performance énergétique,
de réduction des émissions de carbone et de
durabilité des bâtiments, impliquent la réalisation de
travaux de rénovation, d'isolation, de modernisation
des équipements techniques (chauffage, ventilation,
climatisation) ainsi que l'intégration de solutions plus
respectueuses de l'environnement.
Ces investissements peuvent peser à court et moyen
terme sur la rentabilité du Groupe, en réduisant les
flux de trésorerie disponibles et en augmentant les
besoins de financement.
31
Not named
2.12.1.2. Facteurs de risques liés à l'activité
Risques commerciaux :
2.12.1.2.1. Risques liés aux opérations de
Le succès commercial des opérations dépend
développement immobilier
de l'adéquation entre les produits proposés et la
demande locale, tant en termes de typologie que
Les activités de développement immobilier exposent
de positionnement tarifaire. L'évolution des attentes
le Groupe à un ensemble de risques d'origines
des clients, des utilisateurs ou des élus en matière de
diverses – administratives, techniques, économiques,
durabilité, de qualité d'usage ou d'intégration urbaine
commercialesoucontractuellessusceptiblesd'affecter
peut également influer sur l'attractivité des projets.
la faisabilité, les coûts, les délais ou la rentabilité des
projets.
Dans ce contexte, le Groupe met en œuvre un certain
nombre de pratiques visant à limiter l'exposition à ces
Parmi les principaux risques identifiés :
risques :
Risques administratifs :
Une attention particulière est portée à la sécurisation
du foncier et à la conduite des études préalables,
Le développement d'un projet immobilier est
avec le recours, lorsque nécessaire, à des expertises
conditionné à l'obtention de multiples autorisations
externes portant sur la qualité des sols, la pollution
préalables (permis de construire, autorisations
éventuelle, ou encore la conformité des bâtiments
environnementales, agréments pour les bureaux,
existants en cas de réhabilitation.
autorisations d'exploitation commerciale, etc.). Ces
démarches peuvent être retardées ou mises en cause
Les demandes d'autorisations administratives font
par des recours contentieux, des oppositions locales
l'objet d'un accompagnement juridique spécifique, en
ou des aléas dans les relations avec les collectivités
lien avec des conseils spécialisés, afin d'en fiabiliser
territoriales.
le traitement.
La sélection des entreprises de travaux est réalisée,
Risques liés au foncier :
dans la majorité des cas, par appels d'offres, dans
La capacité du Groupe à accéder à un foncier
le double objectif de garantir la maîtrise du coût de
adapté en termes de localisation, de surface et de
revient et d'évaluer la solidité des intervenants.
coût constitue un facteur déterminant. L'intensité
Unsuivirégulierdesopérationsestassuréàtraversdes
concurrentielle dans certaines zones peut affecter
points d'étape avec les prestataires, des reportings
la disponibilité ou les conditions d'acquisition des
internes et des visites de chantier.
terrains nécessaires aux opérations.
Le Groupe estime que ce degré de risque est moyen.
Risques techniques et de construction :
La phase de réalisation des travaux est exposée
à divers aléas, tels que la découverte d'éléments
imprévus(pollutiondessols,vestigesarchéologiques,
contraintes techniques), des conditions climatiques
défavorables, des malfaçons, ou des sinistres
en cours de chantier. Ces risques peuvent être
aggravés par l'évolution des coûts de construction
(hausse du prix des matières premières, tension sur
la main-d'œuvre, adaptation aux nouvelles normes
environnementales), ainsi que par la défaillance ou
l'insolvabilité de prestataires ou sous-traitants.
Risques d'exécution contractuelle :
Lorsqu'il intervient en qualité de promoteur dans le
cadre de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA),
le Groupe est tenu à une obligation de livraison
dans les conditions et délais contractuellement
définis. Tout retard ou non-conformité du produit
livré est susceptible d'engendrer des pénalités, des
réclamations, voire des litiges.
32
Not named
2.12.1.2.2. Risque lié à l'évaluation du patrimoine
Les baisses de valeurs appliquées en 2023 et 2024 ont
conduit à un réalignement des valorisations, désormais
Le Groupe comptabilise les immeubles de placement
en adéquation avec les conditions de marché.
selon la méthode de la juste valeur conformément
aux normes IAS 40. Cette juste valeur correspond à la
En outre, les financements bancaires affectés aux actifs
valeur de marché déterminée à dire d'expert, le Groupe
du Groupe sont généralement assortis d'obligations
ayant recours annuellement à des experts indépendants
de respect de covenants usuels (tels que le ratio
pour l'évaluation de son patrimoine (BNP Real Estate
d'endettement net (LTV), de couverture d'intérêts (ICR),
Valuation France et BPCE).
ou de remboursement du capital de la dette (DSCR), et
l'évolution à la baisse des valeurs vénales pourrait avoir
Un tableau récapitulatif des valeurs d'expertises des
un impact sur les obligations de respect de ratio ou
immeubles figure en Annexe 2 du présent rapport.
covenant envers certains établissements financiers dans
le cadre de contrats de prêts. En cas de non-respect
La Société comptabilise les immeubles de placement
de ses engagements financiers, le Groupe pourrait faire
selon la méthode de la juste valeur, son compte de
face à une demande de remboursement anticipé de la
résultat pourrait ainsi être impacté par une variation
dette et le cas échéant subir l'activation des garanties
négative de juste valeur de ses immeubles liée à une
consenties en contrepartie des financements.
baisse des valeurs vénales. Au 31 décembre 2025, la
variation totale de juste valeur au cours de l'exercice
s'est révélée négative à 2,8 M€ contre 59 M€ en 2024
et 61,5 M€ en 2023.
Impact d'une variation du taux de rendement de +/- 0.5% sur les comptes :
Ainsi une variation de 50 points de base sur les taux de rendements ne remet pas en cause l'équilibre du Groupe.
33
Not named
Au 31 décembre 2025, le ratio LTV de 49,7%. Le ratio le
représente individuellement plus de 10 % des loyers
plus exigeant par immeuble au 31 décembre 2025 est le
annualisés, ce qui permet de limiter le risque de
suivant LTV inférieure à 50%
dépendance excessive à un ou plusieurs locataires.
L'impact sur le ratio LTV d'une variation de de +0.5% et
La répartition du portefeuille locatif, à la date du présent
-0.5% du taux de rendement par rapport à son niveau
document, est la suivante :
au 31 décembre 2025 serait de 3,1% sur le ratio LTV.
Au 31 décembre 2025, 86 % de la dette totale du Groupe
respecte les covenants financiers. Les 14 % restants
correspondent à des financements ne respectant pas
ces ratios, incluant notamment l'emprunt in fine relatif à
l'immeuble Exotec, d'un montant de 41 M€, représentant
environ 9 % de la dette totale. Comptablement, les
financements ne respectant pas ces ratios ont été
reclassés en dettes à court terme.
Cet emprunt a fait l'objet, en mars 2026, d'un
refinancement par un emprunt amortissable classique
sur une durée de 15 ans.
Le Groupe n'est pas sujet à la difficulté de cession
d'actif, aucun engagement financier n'étant dépendant
d'un quelconque programme d'arbitrage.
Enfin, le Groupe est dépendant de la réglementation des
baux sur leur renouvellement ou leur contractualisation.
Celle-ci peut avoir un impact sur l'évaluation du
patrimoine, certains critères d'évaluation étant basés
sur le cadre légal du bail commercial.
Le Groupe estime que ce degré de risque est moyen.
2.12.1.2.3. Risque de contrepartie
Par ailleurs, le Groupe est exposé au risque de non-
L'activité foncière du Groupe est exposée au risque
renouvellement des baux à leur échéance, ou de
de défaillance de ses locataires, notamment en cas
renouvellement à des conditions économiques moins
d'insolvabilité, de restructuration, ou plus largement de
favorables, notamment en cas de détérioration des
détérioration de leur situation financière, susceptibles
conditions de marché. Une telle situation pourrait
d'affecter leur capacité à honorer leurs engagements
entraîner une hausse du taux de vacance et, par
contractuels, notamment le paiement des loyers.
conséquent, une baisse des revenus locatifs, impactant
défavorablement les résultats du Groupe. Afin de limiter
Cerisquepourraitêtreaccentuéencasdeconcentration ce risque, le Groupe attache une attention particulière
locativelorsqu'unouplusieurslocatairesreprésenteraient à renouveler les baux en fin de période et s'évertue
une part substantielle des loyers perçus. Une telle
autant se faire que peu à être proactif dans la gestion
exposition pourrait rendre le Groupe plus vulnérable aux
contractuelle. Au 31 décembre 2025, la WALB(1) est
difficultés financières de ces locataires et accroître la
de 3,4 ans représentant 228 millions d'euros de loyers
volatilité de ses revenus locatifs.
sécurisés et une WALT(2) est de 5,5 ans représentant
374 millions d'euros de loyers sécurisés.
Afin de limiter cette exposition, le Groupe adopte une
politique locative prudente en sélectionnant, autant que
(1) WALB : Weighted Average Lease Break : Multiplication de la durée restante
jusqu'à la première échéance possible de chaque bail par le loyer annuel
possible, des entreprises présentant des garanties de
correspondant, puis en divisant la somme de ces produits par la somme des
solvabilité satisfaisantes. Il privilégie le développement
loyers annuels totaux
de relations contractuelles avec des sociétés de premier
(2) WALT : Weighted Average Lease Term : Multiplication de la durée restante
plan, réputées pour leur solidité financière.
jusqu'à la date de fin de chaque bail par le loyer annuel correspondant, puis
en divisant la somme de ces produits par la somme des loyers annuels totaux
En outre, la stratégie du Groupe repose sur une
diversification de sa base locative, tant en nombre
qu'en secteurs d'activité. À ce titre, aucun locataire ne
34
Not named
Dans le cadre de l'activité de coworking, le risque de
Le fonctionnement par situations de travaux peut
contrepartie correspond au risque de défaillance des
également générer des décalages de trésorerie,
clients dans le respect de leurs engagements financiers,
notamment en cas de contestation des factures, de
notamment le paiement des loyers, abonnements et
retards de validation ou de litiges techniques. À cela
prestations associées. Ce risque est particulièrement
s'ajoute le risque lié à la sous-traitance, où la solidité
structurant dans ce secteur en raison de la nature même
financière de l'entreprise dépend indirectement de la
du modèle économique, fondé sur la flexibilité et des
solvabilité de l'ensemble de la chaîne de paiement.
engagements contractuels de courte durée.
Afin de maîtriser ce risque pour cette activité, plusieurs
En effet, contrairement à l'immobilier tertiaire classique,
dispositifs sont déployés. En amont, une sélection
le coworking repose sur des contrats souvent mensuels,
rigoureuse des clients et partenaires est mise en œuvre,
facilementrésiliables,avecuneclientèlemajoritairement incluant
l'analyse de leur solidité financière. Cette
composée de freelances, startups et petites entreprises.
démarche s'accompagne du recours à des contrats
Cette typologie de clients, généralement plus sensible
juridiquement encadrés, permettant de sécuriser les
aux fluctuations économiques, accroît la probabilité
conditions d'intervention et de paiement.
d'impayés ou de départs rapides. Par ailleurs, le niveau
de garanties exigé demeure limité, ce qui réduit les
Par ailleurs, une stratégie de diversification progressive
possibilités de sécurisation des encaissements en cas
de l'activité vers la vente de produits finis est engagée,
de défaillance.
afin de réduire la dépendance aux chantiers et de limiter
l'exposition aux risques spécifiques du secteur.
Afin de maîtriser ce risque, plusieurs dispositifs sont
mis en place. En amont, une attention particulière est
Le Groupe estime que ce degré de risque est moyen.
portée à la diversification de la clientèle ainsi qu'à
l'évaluation de la solvabilité des clients, lorsque cela
2.12.1.2.4. Risque de vacance et d'occupation
est possible, notamment pour les entreprises. En aval,
le renouvellement mensuel des contrats permet de
Le Groupe opère principalement sur des marchés
conserver une forte flexibilité et de libérer rapidement
immobiliers régionaux (Grand Ouest, Sud-Ouest, Hauts-
les espaces en cas de défaillance ou de départ des
de-France et Grand Est), caractérisés par une vacance
occupants.
commerciale structurellement plus faible que sur le
marché francilien, en raison d'une offre mieux ajustée à
Par ailleurs, un suivi rigoureux des clients présentant un
la demande et de loyers de marché accessibles pour les
risque est réalisé, avec la mise en œuvre de procédures
preneurs.
de relance structurées, incluant l'envoi de mises en
demeure à 45 jours. Ce dispositif contribue à limiter
Avec un taux d'occupation de 96 % sur le patrimoine en
l'exposition aux impayés et à améliorer les délais de
exploitation à fin 2025, le Groupe dispose d'une marge
recouvrement.
de sécurité significative face à un éventuel retournement
conjoncturel. Même dans un scénario de dégradation
Au 31 décembre 2025, la provision pour clients
économique marquée, une hausse de la vacance de
douteux relative à cette activité demeure inférieure à
l'ordre de 3 à 5 points resterait absorbable sans remettre
50 k€, traduisant une exposition maîtrisée au risque de
en cause l'équilibre opérationnel de la foncière.
contrepartie.
À titre de comparaison, le marché francilien — sur lequel
Dans le cadre de l'activité de construction préfabriqué,
FSDV n'est pas positionné — présente des dynamiques
le risque de contrepartie correspond au risque de
sensiblement différentes : forte concentration de l'offre,
défaillance des clients dans le règlement des prestations
taux de vacance plus élevés sur certains sous-marchés
réalisées. Ce risque est étroitement lié à la nature des
tertiaires (notamment la Défense et la 1ère couronne),
contrats, souvent conclus dans le cadre de chantiers,
et exposition accrue aux cycles de grande entreprise.
avec paiement échelonnés selon l'avancement des
L'ancrage régional du Groupe constitue à cet égard un
travaux.
facteur de résilience.
La typologie de la clientèle, composée majoritairement
Le Groupe FSDV estime que ce degré de risque est
d'acteursdubâtimentetdestravauxpublics(promoteurs, faible.
entreprises générales, sous-traitants), expose l'activité
à un risque dépendant du cycle économique du secteur.
En période de ralentissement, les tensions de trésorerie
peuvent se multiplier chez les clients, augmentant ainsi
le risque d'impayés ou de retards de paiement.
35
Not named
2.12.1.2.5. Risque de dépendance vis-à-vis
Par ailleurs, FSDV estime être en mesure de financer
de personnes clés
ses opérations de développement par accès à
des financements moyen / long terme auprès des
Le Groupe dépend de manière significative de
établissements financiers notamment.
l'expertise, de l'expérience et de l'implication de
certains dirigeants clés, notamment Messieurs Louis
Le Groupe estime que ce degré de risque est faible.
RAME et Nicolas RAME.
2.12.1.3.2. Risque de taux
Le départ de l'un ou l'autre de ces dirigeants, pour
quelque raison que ce soit, pourrait avoir un impact
Le Groupe ayant recours à l'endettement pour financer
négatif sur la capacité du Groupe à mettre en œuvre
ses développements, toute variation des taux d'intérêts
sa stratégie, à piloter ses opérations et à maintenir la
entraine une variation des frais financiers dus aux titres
confiance de ses partenaires financiers et commerciaux.
de ces emprunts et des crédits-baux immobiliers.
Dans une démarche de réduction de ce risque,
Après une forte hausse des taux d'intérêts entre 2022 et
Monsieur Louis RAME a récemment quitté ses fonctions
2023 pour lutter contre l'inflation, l'Euribor 3 mois s'est
opérationnelles pour assurer la Présidence du Conseil
stabilisé en 2024 puis a amorcé une phase de détente
d'Administration. Ses responsabilités opérationnelles
progressive à mesure que l'inflation ralenti.
ont été reprises par une nouvelle direction, notamment
à travers la nomination d'un directeur administratif
La politique du Groupe est de privilégier un endettement
et financier Groupe, contribuant ainsi à renforcer la
à taux fixe. Pour son endettement à taux variable, il limite
structuration et la continuité managériale.
la sensibilité des charges financières à l'évolution des
taux d'intérêts par la mise en place d'instruments de
Par ailleurs, le Groupe s'appuie sur une organisation
couverture (Swap taux fixe contre taux variable).
progressivement renforcée et une montée en
compétences de ses équipes, permettant de limiter la
Au 31 décembre 2025, la dette à taux variable représente
dépendance à des individus clés.
45 % de la dette totale. La dette à taux fixe et la dette
à taux variable couverte représentent en tout 74 % de
Au regard de ces éléments, le Groupe estime que son
l'endettement du Groupe.
exposition à ce risque est de niveau faible.
L'impact sur le coût de l'endettement d'une variation
2.12.1.3. Risques financiers
annuelledel'Euribor3moisde+0.5%et-0.5%parrapport
à son niveau au 31 décembre 2025 est de 826 K€.
2.12.1.3.1. Risques de liquidité et de crédit
Au 31 décembre 2025, le coût moyen de la dette s'élève
Les caractéristiques du Groupe (baux conclus sur des
à 4,23%.
durées fermes relativement longues, vacance très faible
au 31 décembre 2025, financement par un endettement
Le Groupe estime que ce degré de risque est faible.
à long terme) lui permettent d'avoir une bonne visibilité
sur le niveau prévisionnel de sa trésorerie.
En outre, le Groupe dispose de 17,3 M€ de trésorerie au
31 décembre 2025, dont près de 13,5 M€ disponibles
immédiatement.
Le profil de la dette du Groupe est amortissable de
manière linéaire et affiche au 31 décembre 2025 une
maturité moyenne de l'endettement de 9,2 années.
Au 31 décembre 2025, la dette à court terme intègre
notamment l'emprunt in fine relatif à l'immeuble Exotec,
pour un montant de 41 M€. Cet emprunt a fait l'objet,
en mars 2026, d'un refinancement par un emprunt
amortissable classique sur une durée de 15 ans.
Au regard notamment de la trésorerie dont dispose le
Groupe, il estime ne pas avoir de difficultés à respecter
ses échéances de remboursement d'emprunt à moins
d'un an.
36
Not named
2.12.1.4. Risques juridiques
du Groupe). Celle-ci a toutefois été intégralement
comptabilisée dans les comptes, de sorte que son
2.12.1.4.1. Risques liés aux contentieux
incidence comptable est neutre. Le Groupe a décidé
de former un appel contre cette décision afin d'en
Dans le cadre normal de ses activités, le Groupe est
contester le bien-fondé.
exposé à un certain nombre de litiges et de procédures
judiciaires.
Enfin, d'autres litiges avec des sous-traitants ou
fournisseurs sont en cours, sans caractère significatif.
Ces situations, inhérentes à l'exercice des métiers du
Groupe, font l'objet d'un suivi régulier par le Service
Groupe
Juridique,enlienaveclesconseilsexternescompétents.
Des provisions comptables sont constituées dans les
comptes dès lors qu'un risque est identifié comme
Des contrôles fiscaux portant sur les exercices 2022
probable et quantifiable, conformément aux normes
et 2023 ont fait l'objet de propositions de rectification
applicables.
fin 2025. Le Groupe conteste ces notifications ; par
conséquent, aucune provision n'a été constatée dans
les comptes au 31 décembre 2025.
Foncière immobilière
Certaines sociétés du Groupe FSDV sont engagées
Les contentieux en cours dans le cadre de l'activité de
dans des procédures contentieuses, pour l'essentiel
foncière sont de nature classique et récurrente dans le
purement dilatoires, initiées par le fondateur du
secteur immobilier. Ils concernent principalement des
groupe BMG, directement ou via des sociétés qu'il
procédures de recouvrement engagées à l'encontre
détient ou contrôle en droit ou en fait. A la clôture
de locataires en situation d'impayés, ainsi que des
de l'exercice, les risques potentiels sont considérés
dossiers impliquant des preneurs faisant l'objet d'une
comme purement éventuels et non probables, de sorte
procédure collective. Des litiges ponctuels relatifs
qu'aucune provision n'a été constatée au regard de
à des obligations de remise en état de locaux sont
leur estimation non significative et ou de l'absence de
également en cours, sans qu'ils présentent à ce stade
fondement juridique sérieux. Les prochaines audiences
un caractère significatif.
en lien avec ces procédures sont planifiées dans les
prochains mois.
Par ailleurs, le Groupe est engagé dans des procédures
portant sur des désordres affectant certains immeubles
Gestion et prévention du risque contentieux
ainsi que sur la détermination des indemnités dues au
titre de sinistres déclarés auprès des assureurs.
Le Groupe a mis en place des processus structurés
L'ensemble de ces dossiers est géré dans le cadre
de prévention et de gestion des risques contentieux,
habituel de la gestion patrimoniale et ne fait pas peser
notamment en matière de recouvrement des créances
de risque particulier sur la situation financière du
clients. À ce titre, des procédures internes encadrent
Groupe.
le suivi des encours, les actions de relance et, le cas
échéant, l'engagement de procédures adaptées.
Coworking
Le Groupe s'appuie également sur des outils dédiés
permettant d'assurer un suivi régulier de ses relations
L'activité de coworking ne donne pas lieu à des
clients et l'automatisation de certaines actions de
contentieux significatifs. Les litiges rencontrés
relance, contribuant ainsi à la maîtrise du risque
concernent principalement des retards ou défauts de
d'impayés.
paiement de redevances par certains clients dont le
traitement est assuré dans le cadre des procédures
Ces dispositifs participent à une gestion proactive des
habituelles de recouvrement.
risques et à la limitation du volume et de l'intensité des
contentieux.
Construction d'immeubles préfabriqués
Le Groupe considère que les risques associés aux litiges
existants sont maîtrisés et correctement appréhendés
Dans le cadre de son activité, et notamment à la suite de
dans ses états financiers. De plus, le Groupe considère
l'acquisition de la société CIR PREFA le Groupe a initié
que ces procédures ne sont pas de nature à affecter
une procédure judiciaire afin de préserver ses droits
de manière significative sa situation financière, son
et intérêts à l'encontre des cédants de CIR PREFA. À
activité ou ses perspectives.
l'issue de la première instance, une condamnation a
été prononcée à l'encontre de la société CIRAKIS (filiale
Le Groupe estime que ce degré de risque est moyen.
37
Not named
2.12.1.4.2. Risques liés à la réglementation
Foncière immobilière :
L'activité du Groupe est soumise aux lois et règlements
La société OPUPELUS (BMG Foncière) a souscrit
relatifs à l'environnement et à la santé publique, qui
plusieurs contrats d'assurance Propriétaire Non
concernent notamment la présence d'amiante, de
Occupant pour la couverture des risques auxquels est
plomb, de termites, le risque de prolifération de
exposé son patrimoine immobilier. L'ensemble des
légionnelle, le régime des installations classées pour la
bâtiments est couvert par un contrat flotte, ou par
protection de l'environnement et la pollution des sols.
un contrat spécifique dans certains cas particuliers,
notamment lorsque l'actif est détenu par le biais
Lorsque le Groupe est confronté à la présence
d'un crédit-bail immobilier. Les baux conclus avec
d'amiante, de plomb ou de termites, il fait appel, le
ces derniers exigent également la souscription par
cas échéant, à des entreprises spécialisées afin de
les preneurs d'une assurance couvrant l'exploitation
procéder aux opérations de dépollution nécessaires.
de leurs activités dans les locaux. Un recueil de leurs
Le patrimoine du Groupe comporte, à la date du
attestations est effectué chaque année. Un travail de
présent rapport, principalement des locaux à usage
prévention est par ailleurs réalisé auprès d'eux, en
d'entrepôts logistiques mais aussi, quelques locaux
veillant au respect des vérifications annuelles et des
à usage industriel, activités qui peuvent présenter
contrôles réglementaires afin de prévenir les risques
un risque environnemental et relever à ce titre de la
dans les locaux, en particulier pour les entrepôts et
réglementation sur les installations classées pour la
les locaux d'activité qui présentent une exposition
protection de l'environnement.
plus élevée. L'activité de foncière est également
couverte par une assurance Responsabilité Civile
En dépit du fait que le Groupe ait effectué l'ensemble
Professionnelle pour les dommages matériels,
des diagnostics réglementaires lors de l'acquisition de
immatériels et corporels susceptibles d'être causés
ses actifs immobiliers et que ces derniers n'aient révélé
à des tiers.
aucun élément pouvant avoir un effet défavorable
significatif sur le Groupe, celui-ci ne peut néanmoins
Coworking :
garantir qu'il n'existe aucun risque significatif de non-
conformité à la réglementation applicable en matière
LasociétéB'CoWorkerestcouverteparuneassurance
d'environnement et de santé publique. Le non-respect
Multirisque Professionnelle couvrant l'ensemble
de ces dispositions par le Groupe pourrait engager sa
de ses équipements ainsi que l'exploitation de son
responsabilité, affecter les conditions d'exploitation de
activité,tantdansleslocauxquelasociétéB'CoWorker
ses immeubles ou conduire à engager des dépenses
occupe, qu'en dehors de ceux-ci lors d'événements
significatives pour se mettre en conformité.
extérieurs tels que des salons professionnels. La
société bénéficie également d'une garantie perte
La survenance d'un ou plusieurs de ces risques pourrait
d'exploitation en cas de sinistre. Les dommages
avoir un effet négatif significatif sur l'activité de la
matériels, immatériels et corporels causés à des
Société, son chiffre d'affaires et ses perspectives de
tiers dans le cadre de l'activité sont couverts par une
croissance. Toutefois, de manière générale, le Groupe
assurance Responsabilité Civile Professionnelle.
veille au respect de la réglementation applicable et de
son évolution.
Construction hors site
Par ailleurs, les lois et règlements relatifs à
Dans le cadre de ses activités, la société CIR PREFA
l'environnement et à la santé publique pourraient
dispose d'un dispositif assurantiel adapté aux
devenir plus stricts et imposer de nouvelles obligations
spécificités du secteur de la construction. Elle est
au Groupe, comme à l'ensemble des acteurs de son
couverte par une assurance Multirisque Industrie
secteur d'activité, ce qui pourrait obliger le Groupe
protégeant ses biens, équipements et locaux contre
à engager des dépenses significatives afin de se
les principaux sinistres (incendie, dégâts des eaux,
conformer à cette évolution de la règlementation.
vol, etc.). La société a par ailleurs souscrit un contrat
couvrant, d'une part, les dommages affectant les
Le Groupe estime que ce degré de risque est faible.
ouvrages et travaux réalisés et, d'autre part, la
responsabilitécivileengagéeavantouaprèsréception
2.12.2. Assurances et couverture des risques
des travaux.
Ce contrat inclut donc la garantie
de responsabilité civile décennale obligatoire,
La Société se prémunit des risques liés aux 3 métiers
conformément aux dispositions de l'article
exercés au sein du Groupe de la manière suivantes :
L241-1 du Code des assurances et des articles 1792
et suivants du Code civil, couvrant pendant dix ans
la réparation des dommages susceptibles d'affecter
la solidité des ouvrages ou de les rendre impropres
à leur destination.
38
Not named
Le Groupe dispose en complément d'une et sur sa gamme d'outils informatiques, il croise ses
Responsabilité Civile des Mandataires Sociaux
remontées d'informations de manière transversale.
(RCMS) destinée à couvrir la responsabilité
personnelle des dirigeants dans l'exercice de leurs
Grâce aux procédures de contrôle interne le pôle
fonctions. Elle permet ainsi de sécuriser la prise
Finance peut contrôler l'avancée des principaux
de décision stratégique en offrant un cadre de
process clés des 3 activités du Groupe (foncière,
protection adapté, tout en préservant les intérêts
coworking et construction préfabriqués) et être alerté
financiers du Groupe.
sur les éventuels points d'attention (impayés, écarts
budgétaires, marges, taux d'occupation, etc) ainsi que
Conscient des risques numériques croissants
sur les zones de risques et réagir en conséquence.
auxquels sont exposées les entreprises, le Groupe
a engagé une démarche d'évaluation de son
Puis, les projets de comptes annuels consolidés et
exposition aux cyber risques en vue de définir
sociaux sont remis avec leurs annexes aux dirigeants
un dispositif de couverture adapté aux impacts
et aux membres du Comité d'audit, avant la séance
financiers et opérationnels susceptibles de du
Conseil d'administration appelé à statuer sur
résulter d'incidents tels que des cyberattaques,
lesdits comptes. Conformément à la mission qui lui
des violations de données ou des interruptions de
est impartie par la loi, le Comité d'audit audite à son
systèmes d'information.
tour le dispositif de contrôle interne dans le domaine
comptable et financier et effectue sa revue des états
financiers, avant la séance du Conseil d'administration
2.12.3. Procédures de contrôle interne et de
d'arrêté des comptes sociaux et consolidés annuels et
gestion des risques mises en place par la
semestriels, dans la perspective d'y délivrer son visa
Société
(en l'assortissant le cas échéant de toute suggestion
pour renforcer tel point du dispositif de contrôle).
L'organisation du contrôle interne et de la surveillance
des risques incombe au pôle Finance. Rattaché
Il utilise également le rapport (émis à son attention)
directement au Comité d'audit de la Société et aux
par les Commissaires aux comptes sur les principaux
Commissaires aux comptes.
risques d'audit identifiés et les réponses apportées
par les procédures d'audit (ainsi que le cas échéant
Il élabore les procédures de contrôle en lien avec la
les éventuelles déficiences significatives détectées
stratégie et le modèle économique de la Société pour
dans le système de contrôle interne et le système
permettre à cette dernière de s'assurer de la fiabilité
comptable). Ce rapport est une base complémentaire
des données comptables et financières qu'elle publie.
pour approfondir ses points d'audit sur les situations
Il mesure les indicateurs clés de l'activité de la Société
potentielles de risques (et leur niveau d'occurrence) et
et actualise annuellement la cartographie des risques
pour alerter le Conseil d'administration sur les mesures
financiers et extra-financiers.
à prendre pour renforcer le dispositif de maîtrise
des risques (dans le cas où l'occurrence des risques
La digitalisation du contrôle interne et des outils
s'avérerait élevée).
de pilotage permettra, à l'avenir, d'assurer un suivi
continu et plus fin des indicateurs de performance et
Le collège des Commissaires aux comptes, auditeurs
des risques.
des comptes du Groupe, exerce un rôle dans le
contrôle interne (au travers de leurs travaux d'audit et
Au titre de l'exercice 2025, la Société déclare ne
de contrôle en vue de la certification des comptes),
pas avoir identifié de défaillances significatives du
dans la mesure où il informe les dirigeants de toutes
contrôle interne, ni constaté de cas de fraude ou de
anomalies à caractère significatif identifiées lors
cybercriminalité.
de leurs diligences et leur signale les points ayant
2.12.4. Les procédures de contrôle interne
nécessité une attention particulière de leur part ou une
démarche d'audit particulière.
Les procédures de contrôle interne s'intègrent dans un
Les Commissaires aux comptes ont une obligation
dispositif de contrôle interne comptable et financier
d'information de la Direction générale au regard de leur
dont l'objectif principal est de prévenir et maitriser les
objectif d'obtenir l'assurance « raisonnable » que les
risques résultant de l'activité de l'entreprise et ceux
comptes annuels (dans leur ensemble) ne comportent
résultant d'erreurs ou de fraude particulièrement dans
pas d'anomalie significative.
les domaines précités (comptable et financier). Elles
s'appliquent à la Société et à l'ensemble des filiales du
Ils sont donc à même de fournir une explication sur
périmètre de consolidation.
la mesure dans laquelle le contrôle légal des comptes
a été considéré comme permettant de déceler les
S'appuyant sur une comptabilité analytique qui lui
irrégularités, notamment la fraude.
permet d'affiner ses analyses sur les diverses données
39
Not named
Ils peuvent en outre formuler une opinion (pour
2.12.5. Incidences des activités quant à la lutte
incertitude par exemple, lorsqu'ils n'ont pas pu mettre
contre l'évasion fiscale
en œuvre toutes les procédures d'audit nécessaires
La Société exerce l'intégralité de ses activités en
pour fonder leur opinion sur les comptes et que les
France et ne dispose d'aucune implantation dans des
incidences sur les comptes des limitations à leurs
territoires à fiscalité privilégiée. À ce titre, aucune
travaux ne peuvent être clairement circonscrites ou
incidence particulière de ses activités en matière de
que la formulation d'une réserve n'est pas suffisante
lutte contre l'évasion fiscale n'a été identifiée.
pour permettre à l'utilisateur des comptes de fonder
son jugement en connaissance de cause).
2.12.6. Dispositif anticorruption
L'obligation leur incombant de remettre au Comité
Le Groupe a mis en place un protocole visant à prévenir
d'audit un rapport complémentaire (à leur rapport
et détecter les risques de blanchiment de capitaux
annuel) fournissant des informations sur les faiblesses
et de financement du terrorisme, conformément aux
significatives (détectées au cours de leur mission)
obligations réglementaires applicables au secteur
du contrôle interne dans les procédures relatives
immobilier, particulièrement exposé à ces risques.
à l'élaboration et au traitement de l'information
comptable et financière, aboutit à :
Ce dispositif repose en premier lieu sur une
une meilleure détection de toutes défaillances
connaissance approfondie des clients (KYC),
significatives dans le contrôle interne ;
impliquant la collecte et la vérification de documents
d'identification,
ainsi
que
l'identification des
la mise en place corrélative des mesures correctives ;
bénéficiaires effectifs. Les clients font l'objet d'une
évaluation du risque, permettant de les classer selon
une plus grande efficacité du contrôle interne et de la
leur niveau d'exposition (faible, moyen, élevé) et
gestion des risques.
d'adapter le niveau de vigilance.
Le collège des Commissaires aux comptes n'a pas
Le protocole prévoit également une surveillance
détecté d'anomalies significatives (fraudes, erreurs)
continue des opérations, afin de détecter toute
sur les comptes de l'exercice 2025 susceptibles
transaction inhabituelle ou suspecte. En cas de doute
d'influencer les décisions économiques que les
sur l'origine ou la destination des fonds, une déclaration
utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur
de soupçon est effectuée auprès de TRACFIN, dans le
ceux-ci.
respect d'une stricte confidentialité.
Le Groupe déclare en outre, au titre du même exercice
Par ailleurs, le Groupe met en œuvre des mesures
précité, n'avoir pas eu à déplorer de fraude ou
complémentaires incluant : la formation et la
d'irrégularitécomptableetpoursuivrelasécurisationde
sensibilisation des collaborateurs, la conservation des
son dispositif de contrôle interne, dans la perspective
documents pendant une durée minimale de cinq ans, la
d'extraire des états comptables et financiers fournissant
réalisation de contrôles internes réguliers pour assurer
des informations financières fiables qui donnent une
la conformité des pratiques.
image fidèle des résultats de la Société et de sa réelle
situation économique.
Le dispositif est encadré par une gouvernance dédiée,
avec la désignation d'un responsable conformité et un
La Direction générale est en mesure, à la suite des
reporting régulier auprès de la direction. Des contrôles
actions de contrôle interne susvisées et sous le
externes peuvent également être exercés par les
contrôle du Comité d'audit, de diffuser (dans le
autorités compétentes (notamment la DGCCRF).
cadre de la communication financière de la Société)
des informations exactes, précises et sincères et de
Enfin, le protocole s'inscrit dans une démarche globale
publier sur son site internet une information (chiffres
d'éthique, incluant la lutte contre la corruption et le
clés, bourse, résultats, informations réglementées,
respect des obligations légales et réglementaires.
communiqués, newsletters, etc.) la plus complète
possible, équilibrée dans sa présentation, facile d'accès
2.12.7. Injonctions ou sanctions pécuniaires
et actualisée.
pour des pratiques anticoncurrentielles
Elle rappelle cependant que tout dispositif de gestion
La Société n'a fait l'objet d'aucune injonction ni sanction
des risques et de contrôle interne, aussi bien conçu et
pécuniaire pour des pratiques anticoncurrentielles au
appliqué soit-il, ne peut garantir de manière absolue
cours de l'exercice écoulé.
que les objectifs de la Société seront atteints et que
tous les risques sont définitivement écartés.
40
Not named
2.13. Actionnariat et capital
2.13.1. Capital Social
2.13.1.1. Montant du capital social
Au 31 décembre 2025, le capital social de FSDV s'élève à 223 756 729 €, divisé en 14 435 918 actions, de 15,50 €
de valeur nominale chacune, toutes de mêmes catégories et libérées intégralement.
2.13.1.2. Evolution de l'actionnariat au cours de l'année 2025
L'exercice clos le 31 décembre 2025 a été marqué par la prise de contrôle de la Société par Messieurs Louis et
Nicolas Ramé à l'issue de l'Apport (décrit à la section 2.1 du présent rapport).
2.13.1.3. Evolution de la répartition du capital et des droits de vote au cours des trois derniers
exercices
Au cours des deux derniers exercices, la répartition du capital de la Société a évolué comme suit :
(1) Nombre total de droit de vote calculé sur la base de l'ensemble des actions auxquelles sont attachés des droits de vote, y
compris les actions privées de droit de vote.
41
Not named
2.13.2. Franchissements de seuils
2.13.2.2. Franchissements de seuil déclarés au
cours de l'exercice clos le 31 décembre 2025
2.13.2.1. Franchissement de seuil à déclarer
Par décision en date du 5 juin 2025 (n° 225C0941),
Outre les obligations de déclaration de franchissement
l'AMF a octroyé à Messieurs Louis et Nicolas RAME
des seuils légaux, toute personne physique ou morale,
une dérogation à l'obligation de déposer une offre
agissant seule ou de concert, qui vient à posséder ou
publique sur les titres FSDV, du fait du franchissement
contrôler, directement ou indirectement, au moins
en hausse des seuils de 30% du capital et des
deux pour cent (2 %) du capital ou des droits de vote
droits de vote de FSDV résultant de la réalisation de
de la Société, est tenue de déclarer à la Société qu'elle
l'Apport sur le fondement des dispositions de l'article
a atteint ou franchi ce seuil, dans les quinze jours de ce
234-9 3° du règlement général de l'AMF (« Opération
franchissement, en indiquant la date à laquelle ce seuil
de fusion ou d'apport d'actifs soumise à l'approbation
a été atteint ou franchi ainsi que le nombre d'actions,
de l'assemblée générale des actionnaires »).
de droits de vote, et éventuellement de titres donnant
accès à terme au capital de la Société, qu'elle détient
A l'issue de l'Apport, Messieurs Louis et Nicolas Ramé
ou contrôle.
ont déclaré avoir franchi à la hausse :
Le franchissement de seuil résulte de la conclusion de la
individuellement, les seuils légaux de 5%, 10%, 15%,
transactionenBourseouhorsmarché,indépendamment
20%, 25%, 30% et 1/3 du capital et des droits de vote
de la livraison des titres.
de la Société, et
Cettedéclarationdoitêtrefaiteparlettrerecommandée
de concert, les seuils légaux de 5%, 10%, 15%, 20%,
avec avis de réception adressée à la Société, à son
25%, 30%, 1/3, 50%, 2/3, 90% et 95% du capital et
siège social.
des droits de vote de la Société.
La même déclaration doit être faite chaque fois que, à
2.13.3. Opérations des dirigeants sur les titres
la hausse ou à la baisse, un actionnaire agissant seul ou
de la Société
de concert franchit ce même seuil de deux pour cent
(2 %), ou un seuil constitué par un multiple de deux
A la connaissance de la Société, aucune opération par
pour cent (2 %).
les dirigeants outre que l'Apport n'a été réalisée au
cours de l'exercice 2025.
L'inexécution de ces obligations, qui s'ajoutent aux
obligations légales, entraîne, à la demande d'un ou de
2.13.4. État de la participation des salariés au
plusieurs actionnaires détenant cinq pour cent (5 %)
capital social
des droits de vote de la Société, dans les conditions
prévues par les deux premiers alinéas de l'article
Par décision de l'assemblée générale mixte en date du
L.233-14 du Code de commerce, la privation des
30 septembre 2025, le Conseil d'administration a été
droits de vote attachés aux actions non déclarées,
autorisé, pour une période de 38 mois, dans le cadre
dans toutes les assemblées générales réunies jusqu'à
des dispositions des articles L. 225-197-1 et suivants et
l'expiration d'un délai de deux années suivant la date
L. 22-10-59 et suivants du Code de commerce, à
de la régularisation de la notification.
procéder, en une ou plusieurs fois, à des attributions
gratuites d'actions ordinaires existantes ou à
L'intermédiaire inscrit comme détenteur de titres
émettre, au profit des bénéficiaires ou catégories de
conformément au septième alinéa de l'article L.228-1
bénéficiaires qu'il déterminera parmi les membres
du Code de commerce est tenu, sans préjudice des
du personnel salarié de la Société ou des sociétés
obligations des propriétaires des titres, d'effectuer les
ou groupements qui lui sont directement ou
déclarations prévues au présent article, pour l'ensemble
indirectement liés dans les conditions prévues à l'article
des actions de la Société au titre desquelles il est inscrit
L. 225-197-2 dudit Code et/ou des mandataires sociaux
en compte.
de la Société ou des sociétés ou groupements qui lui
sontlsetquirépondentauxconditionsviséesàl'article
Pour la mise en œuvre des obligations statutaires
L. 225-197-1, II dudit Code, dans la limite d'1% du capital
d'information prévues au présent article, il est fait
de la Société.
application des cas d'assimilation et modalités de calcul
prévus par les articles L.233-7 et L.233-9 du Code de
Aucune action gratuite n'a été attribuée au cours de
commerce ou par le règlement général de l'AMF.
l'exercice 2025.
Au 31 décembre 2025, les personnes possédant,
A la connaissance de la Société, aucun salarié de la
directement plus de 1/3 du capital ou des droits de
Société ou du Groupe ne détient de titres FSDV.
votes sont M. Louis Ramé et M. Nicolas Ramé.
42
Not named
2.13.5. Opérations afférentes aux titres de la
Société par un contrat de liquidité
La société FSDV a signé en date du 30 octobre 2025
un contrat de liquidité avec Portzamparc.
Dans le cadre du fonctionnement de son contrat de
liquidités, FSDV a effectué au cours des deux derniers
mois de 2025 les opérations suivantes sur ses propres
actions :
A la date du 1 novembre 2025, les moyens suivants
figuraient au compte de liquidité :
8 000 titres
200 000 €
A la date du 31 décembre 2025, les moyens suivants
figuraient au compte de liquidité :
8 101 titres
198 351,80€
2.13.6. Tableau de distribution des dividendes
sur les trois derniers exercices
La société FSDV n'a pas distribué de dividendes au
titre des trois derniers exercices.
La société FSDV procèdera à une distribution de
dividende de 4 M€ en 2026 (soit 0,28€ brut par
action) et poursuivra sa politique de distribution en
fonction de ses capacités distributives, de sa situation
financière, de ses besoins financiers et de la mise en
œuvre des objectifs(1).
(1) Sous réserve de l'approbation par l'Assemblée Générale
43
Not named
Annexe 1
Tableau financier historique
44
Not named
Annexe 2
Tableau récapitulatif des valeurs d'expertises des immeubles
45
Not named
46
Not named
3
RAPPORT DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION SUR
LE GOUVERNEMENT
D'ENTREPRISE AU TITRE
DE L'EXCERCICE CLOS LE
31 DECEMBRE 2025
3.1
Mode d'exercice de la Direction Générale et limitation éventuelle
de ses pouvoirs
50
3.2
Composition du Conseil d'Administration
53
3.3
Organisation et fonctionnement du Conseil d'Administration
60
3.4
Conventions réglementées et conventions courantes conclues à des
conditions normales
62
3.5
Rémunération et avantages des administrateurs et des dirigeants
mandataires sociaux
64
3.6
Informations complémentaires relatives au gouvernement d'entreprise
73
47
Not named
3. RAPPORT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION SUR
LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE AU TITRE DE
L'EXCERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2025
Conformément aux articles L. 225-37 et L. 22-10-20
La Société veille en permanence à intégrer les
du Code de commerce, le Conseil d'administration a
meilleures pratiques de gouvernance d'entreprise,
arrêté le rapport sur le gouvernement d'entreprise qui
telles que définies par le Code Middlenext. Cette
sera présenté à l'assemblée générale des actionnaires
démarche garantit une gouvernance ouverte,
de la Société appelée à statuer sur les comptes de
transparente, efficace et pragmatique, alignée
l'exercice clos le 31 décembre 2025 (l'« Assemblée
avec les intérêts à long terme de la Société, de ses
Générale Annuelle 2026 »), et qui comprend les
actionnaires, de ses clients, de ses collaborateurs et
informations mentionnées aux articles L. 22-10-9 à
de l'ensemble de ses parties prenantes.
L. 22-10-11, L. 22-10-26 et L. 225-37-4 du Code de
commerce (les « Informations Requises »).
Dans le cadre de l'application du principe « appliquer
ou expliquer » prévu à l'article L. 22-10-10, 4° du
FSDV (la « Société ») se réfère volontairement au Code
Code de commerce et repris par le Code Middlenext,
de gouvernement d'entreprise des sociétés cotées
la Société est en cours de mise en conformité de
publié par Middlenext (le « Code Middlenext »). Ce code
ses pratiques avec les recommandations dudit Code
peut être consulté sur le site internet de Middlenext :
Middlenext.
Le tableau ci-après reprend la situation à ce jour
de l'application des recommandations du Code
Middlenext :
48
Not named
(1) En raison du volume réduit d'activité de la Société de 2007 au 30 juin 2025, cette recommandation n'est pas respectée par la Société.
(2) La Société s'est engagée à respecter cette recommandation au plus tard le 30 juin 2027.
(3) Les dirigeants de la Société ne sont pas parties à un contrat de travail avec celle-ci.
49
Not named
3.1 Mode d'excercice de la
Le Président du Conseil d'administration a pour
principales missions :
Direction Générale et limitation
eventuelle de ses pouvoirs
de conseiller de manière avisée le Directeur Général
sur tous les sujets relevant de la gestion de la Société,
Historiquement, la Société était constituée sous
de veiller à la mise en œuvre par le Directeur
forme de société anonyme à Directoire et Conseil de
Général des stratégies définies par le Conseil
surveillance.
d'administration ; il est dans ce cadre tenu informé
par le Directeur Général sur tous sujets et évènements
Lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 30
significatifs relatifs aux stratégies de la société
septembre 2025, la Société a adopté une structure
tels que les projets d'acquisition ou de cession, les
de gouvernance moniste : société anonyme à Conseil
opérations financières importantes, les nominations
d'administration. Cette formule a été adoptée afin
aux fonctions clés de la société,
de permettre une simplification de la gouvernance.
Cette nouvelle organisation permet d'assurer une
de traiter tous conflits d'intérêts,
distinction plus marquée et articulée entre, d'une
part, les fonctions de définition de la stratégie et de
en coordination avec le Directeur Général, de
contrôle, qui relèvent de la compétence du Conseil
représenter la Société auprès des parties prenantes,
d'Administration dirigé par son Président et, d'autre
des pouvoirs publics, des institutions financières,
part, les fonctions opérationnelles et exécutives, qui
des principaux actionnaires et/ou des principaux
relèvent de la compétence de la Direction Générale.
partenaires commerciaux de la Société,
de participer à l'élaboration des états financiers.
3.1.1.Rôle du Président du Conseil
d'Administration
3.1.2. Rôle du Directeur Général
Le Président organise et dirige les travaux du Conseil
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus
d'Administration, dont il rend compte à l'assemblée
étendus pour agir en toutes circonstances au nom
générale. Il fixe le calendrier et l'ordre du jour des
de la société dans le respect des limites fixées par le
réunions du Conseil d'Administration qu'il convoque
Conseil d'Administration. Il exerce ses pouvoirs dans
et anime.
la limite de l'objet social et de ceux que la loi attribue
expressément aux assemblées d'actionnaires et au
Le Président veille au bon fonctionnement du Conseil
Conseil d'administration.
d'Administration et de ses comités. Il s'assure que
les administrateurs reçoivent les informations
En coordination étroite avec le Président du Conseil
nécessaires à l'exercice de leurs missions et, plus
d'Administration, le Directeur Général communique
généralement, qu'ils sont en mesure de participer
en toute transparence avec tous les administrateurs
aux travaux du Conseil d'administration et de ses
et les tient régulièrement informés de l'ensemble
comités.
des aspects de la marche de la société et de ses
performances.
Pour l'exercice de ses missions générales et
spécifiques, le Président du Conseil d'Administration
Il est tenu de communiquer au Président du Conseil
dispose de tous les moyens matériels nécessaires
d'administration toute information utile pour
à leur accomplissement (frais de déplacement et
l'animation des travaux du Conseil d'Administration
de représentation sur justificatifs) et agit en étroite
et des Comités.
collaboration avec le Directeur Général qui assure
seul la direction et la gestion opérationnelle de la
Il représente la Société dans ses rapports avec les
société.
tiers.
Le Président veille à développer et maintenir une
Outre les décisions pour lesquelles la loi exige
relation confiante et régulière entre le Conseil
l'autorisation du Conseil d'administration, le Directeur
d'administration et le Directeur Général afin de
Général devra recueillir l'accord préalable du Conseil
garantir la mise en œuvre par lui des orientations
d'Administration pour les opérations suivantes :
définies par le Conseil d'Administration.
Prises de participation dans des sociétés nouvelles
Il fait bénéficier le Conseil d'Administration et le
(croissance externe) ;
Directeur Général de son expérience, de ses conseils
et apporte une contribution active à la définition de
Acquisitions immobilières d'un montant supérieur à
la stratégie de développement de la société ainsi
10 Millions d'euros ;
qu'à sa mise en œuvre tout en veillant au respect des
valeurs et de la culture du groupe FSDV.
50
Not named
évolutions dans la stratégie, en ce qui concerne :
Les métiers du Groupe
Le territoire géographique
L'indépendance
3.1.3. Synthèse des mandats et contrats des
dirigeants mandataires sociaux
Les dirigeants mandataires sociaux sont actuellement
les suivants :
M.LouisRAME,PrésidentduConseild'Administration
M. Nicolas RAME, Directeur Général
3.1.3.1. Synthèse sur le mandat des dirigeants mandataires sociaux
Année de nomination où
Échéance
de dernier renouvellement
du mandat
M. Louis RAMÉ
2025
2029
Président du Conseil d'Administration
M. Nicolas RAMÉ
2025
2029
Directeur Général
Les conditions de révocation des dirigeants mandataires sociaux sont celles définies par le Code de commerce.
51
Not named
3.1.3.2. Biographie du Directeur Général
Nicolas RAMÉ
Directeur Général
35 ans
Parcours professionnel
Après l'obtention du diplôme de contentieux, responsable de trésorerie
gestionnaire immobilier à l'ICH CNAM,
puis responsable des financements
il valide le DSCG à l'INES Expertise à
et de la relation bancaire. Doté d'une
Paris. Il intègre le Groupe BMG dès 2010
solide expérience dans les différents
en tant que gestionnaire immobilier
services du groupe, il est nommé en
puis successivement, il devient chargé
2015 Directeur Général du Groupe BMG.
de clients et recouvrement, chargé des
Mandats en cours au 31 décembre 2025
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Mandats dans diverses filiales
Néant
Mandats échus au cours des cinq derniers exercices
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
- Directeur Général du Directoir de FSDV
Néant
3.1.3.3. Synthèse sur le contrat de travail des
3.1.3.5. Composition du Directoire au cours de
dirigeants mandataires sociaux
l'exercice
Il n'existe aucun contrat de travail entre l'un quelconque
La Société ayant adopté, à compter du 30
des dirigeants mandataires sociaux et la Société.
septembre 2025, une structure de gouvernance à
Conseil d'Administration, il est rappelé qu'elle était
3.1.3.4. Synthèse sur le contrat de prestations
précédemment organisée sous la forme d'une société
anonyme à Directoire et Conseil de surveillance.
de services des dirigeants mandataires sociaux
Il n'existe aucun contrat de prestations de services entre
Du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 (avant la réalisation
l'un quelconque des dirigeants mandataires sociaux et
de l'Apport), les membres du Directoire de la Société
la Société.
étaient les suivants :
Mme Karine FENAL, Président du Directoire
M. Alain PERON, membre du Directoire
Du 30 juin 2025 au 30 septembre 2025 (post réalisation
de l'Apport), les membres du Directoire de la Société
étaient les suivants :
M. Louis RAME, Président du Directoire
M. Nicolas RAME, Directeur Général du Directoire
52
Not named
3.2. Composition du Conseil
Le Conseil d'administration se renouvellera par
roulement de manière périodique de façon que ce
d'Administration
renouvellement porte à chaque fois sur une partie de
ses membres. Par exception, et aux seules fins de la mise
3.2.1. Liste des mandats des administrateurs en
en place progressive de ce mode de renouvellement,
fonction au 31 décembre 2025
l'assemblée générale du 30 septembre 2025 a nommé
Mme Karine FENAL, Mme Anne-Laure VILLEMONTE et
Le Conseil d'administration est donc composé de
M. Stéphane REZNIKOW en qualité d'administrateurs
cinq (5) personnes dont deux (2) sont qualifiées
pour une durée initiale de 2 ans, afin de permettre un
d'indépendantes, et dont deux (2) d'entre elles sont des
renouvellement échelonné des membres du Conseil
femmes.
d'Administration.
La durée des fonctions des administrateurs est fixée à
quatre(4)années;ellesprennentfinàl'issuedelaréunion
de l'assemblée générale ordinaire des actionnaires
appelée à statuer sur les comptes de l'exercice écoulé
et tenue dans l'année au cours de laquelle expire leur
mandat.
3.2.1.1. Président du Conseil d'Administration
Louis RAMÉ
Président du Conseil d'Administration et administrateur
38 ans
Parcours professionnel
Après l'obtention du DCG, DSCG
Groupe BMG. En 2015, il est nommé
à l'Ecole INES Expertise à Paris, il
Président du Groupe BMG. Muni de
obtient en 2014 son diplôme d'Expert-
sa solide expérience et d'une grande
Comptable et de Commissaire aux
ténacité, il oriente le Groupe BMG
Comptes. En 2010, il travaille en tant
dans une dynamique de croissance et
qu'auditeur chez Mazars Annecy (74)
d'agilité face au marché immobilier.
où il audite un grand nombre de sociétés
En 2021, il est nommé administrateur
cotées ainsi que des PME. En 2012, il
et directeur général du groupe Bernard
devient responsable audit et révision au
Loiseau coté sur Euronext Growth, pour
Cabinet Didier Hassan à Paris. En 2014,
une durée de 2 ans. Il est à ce jour
il franchit un nouveau pas et devient le
toujours administrateur et directeur
Directeur Administratif et Financier du
général du même groupe.
Mandats en cours au 31 décembre 2025
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Administrateur et Président du Conseil
Administrateur et Directeur Général de la société
d'administration de FSDV Mandats dans
Bernard Loiseau SA
diverses filiales
Mandats échus au cours des cinq derniers exercices
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
- Président du Directoire de FSDV
Ancien mandat de Directeur Général de la société
- Président d'Opupelus
Bernard Loiseau SA
53
Not named
3.2.1.2. Administrateurs
Xavier BOUTON
Vice-Président du Conseil d'administration et administrateur
75 ans
Parcours professionnel
Docteur
en
Économie
et
en d'ADLPARTNERS (devenu Dékuple) et
Administration des entreprises, diplômé
Président du Conseil de Surveillance
de l'IEP de Bordeaux et titulaire d'un
d'EDEIS de 2018 à 2024 ainsi que
troisième cycle d'histoire, Xavier Membre du Conseil d'Administration de
BOUTON a notamment été Directeur de
DUFRY de 1990 à 2017 puis Chairman
Cabinet de la CNIL, secrétaire général
d'Advisory Council de DUFRY Southern
de la Fondation Reader's Digest, senior
Europe et Africa de 2017 à 2022.
advisor d'ADVENT et administrateur
Expériences et expertises
Financières et comptables
Mandats en cours au 31 décembre 2025
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Vice-Président et administrateur de FSDV
- Administrateur d'AVOLTA DUFRY
- Président de DUFRY TUNISIE SA et de DUFRY
ADVERTISING TUNISIE SA
- Président du Conseil de surveillance des
Aéroports de la Côte d'Azur (ACA).
Mandats échus au cours des cinq derniers exercices
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Président du Conseil de surveillance de FSDV
Chairmand'AdvisoryCouncildeDUFRYSouthern
Europe et Africa
54
Not named
Karine FENAL
Administrateur
54 ans
Parcours professionnel
Diplômée de l'ESDE, Karine FENAL a
sites de Lunéville et de Saint-Clément,
conduit l'ensemble de sa carrière au
pour ensuite prendre en charge la
sein du groupe familial FSDV, dont elle
direction générale du groupe aux côtés
demeure actionnaire. Elle a dirigé les
de Gilbert FENAL.
Expériences et expertises
Descendante du fondateur du groupe
Mandats en cours au 31 décembre 2025
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Administrateur de FSDV
Néant
Mandats échus au cours des cinq derniers exercices
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
- Président du Directoire de FSDV
Néant
Membre et vice-président du Conseil de
surveillance de FSDV
- Président et administrateur du Conseil
d'administration de la société SALINS
- Président et administrateur du Conseil
d'administration de la société SOFINA
55
Not named
Stéphane REZNIKOW
Administrateur
60 ans
Parcours professionnel
Normalien et docteur en histoire, Stéphane REZNIKOW a été administrateur de
sociétés cotées en France.
Expériences et expertises
Financières et comptables
Mandats en cours au 31 décembre 2025
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Administrateur de FSDV
Néant
Mandats échus au cours des cinq derniers exercices
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Membre du Conseil de surveillance de FSDV
Néant
56
Not named
Anne-Laure VILLEMONTE
Administrateur
46 ans
Parcours professionnel
Titulaired'unMastèredeDroitdesAffairesInternationalesetManagement(ESSEC)
et d'un DESS universitaire de Droit du Commerce International, Anne-Laure
Villemonte dispose de 20 ans d'expérience en immobilier d'entreprise, acquise
au sein de fonds d'investissement, foncière familiale et groupes du CAC 40. Elle
a exercé successivement les fonctions de juriste, Asset Manager, Transactions
Manager et Directrice Juridique
Expériences et expertises
Juridiques
Mandats en cours au 31 décembre 2025
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Administrateur de FSDV
- Co-gérante de la société 3-PAL Sarl
- Président de MyK Conseil SAS
Mandats échus au cours des cinq derniers exercices
Au sein du groupe FSDV :
En dehors du groupe FSDV :
Néant
Néant
57
Not named
3.2.1.3. Synthèse de la composition du Conseil d'Administration et des Comités
au 31 décembre 2025
Année de nomination
Administrateur
où de dernier
Échéance
Comité
indépendant
renouvellement
du mandat
Conseil
d'audit
M. Louis RAMÉ
Non
2025
2029
Président
Membre
M. Xavier
Vice-
Oui
2025
2029
Président
BOUTON
Président
Mme Karine
Non
2025
2027
Membre
Membre
FENAL
M. Stéphane
Oui
2025
2027
Membre
REZNIKOW
Mme Anne-Laure
Non
2025
2027
Membre
VILLEMONTE
Les conditions de révocation des membres du Conseil d'Administration sont celles définies par le Code de
commerce.
3.2.3. Politique de diversité et d'équité au sein
3.2.2. Administrateurs indépendants
du Conseil d'administration de la Société
Le Conseil d'Administration retient les cinq (5) critères
La Société mettra en œuvre une politique de diversité
du code Middlenext énumérés ci-après permettant
et d'équité au sein du Conseil d'Administration d'ici au
de justifier l'indépendance des administrateurs qui
30 juin 2027.
se caractérise par l'absence de relation financière,
contractuelle, familiale ou de proximité significative
susceptible d'altérer l'indépendance du jugement.
L'administrateur indépendant doit :
Ne pas avoir été, au cours des cinq dernières années,
et ne pas être salarié ni mandataire social dirigeant
de la Société ou d'une société de son Groupe,
Ne pas avoir été, au cours des deux dernières années,
et ne pas être en relation d'affaires significative
avec la Société ou son Groupe (client, fournisseur,
concurrent, prestataire, créancier, banquier, etc.),
Ne pas être actionnaire de référence de la Société ou
détenir un pourcentage de droit de vote significatif,
Nepasavoirderelationdeproximitéoudelienfamilial
proche avec un mandataire social ou un actionnaire
de référence,
Ne pas avoir été, au cours des six dernières années,
commissaire aux comptes de la Société.
Deux membres dont la situation a été examinée par le
Conseil d'administration dans le cadre de la rédaction
du présent rapport répondent à ces critères : M. Xavier
BOUTON et M. Stéphane REZNIKOW.
58
Not named
3.2.4. Synthèse des contrats des membres du
3.2.5. Composition du Conseil de surveillance
Conseil d'Administration
au cours de l'exercice
La Société ayant adopté, à compter du 30
3.2.4.1. Synthèse sur le contrat de travail des
septembre 2025, une structure de gouvernance à
membres du Conseil d'administration
Conseil d'administration, il est rappelé qu'elle était
Il n'existe aucun contrat de travail entre l'un quelconque
précédemment organisée sous la forme d'une société
des administrateurs et la Société.
anonyme à Directoire et Conseil de surveillance.
Du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 (avant la réalisation de
3.2.4.2. Synthèse sur le contrat de prestations
l'Apport), les membres du Conseil de surveillance de la
de services des membres du Conseil
Société étaient les suivants :
d'Administration
M. Xavier BOUTON, Président du Conseil de
surveillance
Il n'existe aucun contrat de prestations de services entre
l'un quelconque des administrateurs et la Société.
Mme Inga FENAL, Vice-président du Conseil de
surveillance
M. Stéphane REZNIKOW, membre du Conseil de
surveillance
Du 30 juin 2025 au 30 septembre 2025 (post réalisation
de l'Apport), les membres du Conseil de surveillance de
la Société étaient les suivants :
M. Xavier BOUTON, Président du Conseil de
surveillance
Mme Inga FENAL, Vice-président du Conseil de
surveillance
M. Stéphane REZNIKOW, membre du Conseil de
surveillance
59
Not named
3.3 Organisation et
La Société s'est engagée à respecter cette
recommandation au plus tard le 30 juin 2027.
fonctionnement du Conseil
d'Administration
3.3.1.4. Conflits d'intérêts
Le Conseil d'Administration veille à mettre en place
3.3.1. Conseil d'Administration
en son sein toute procédure permettant la révélation,
la gestion et le suivi des conflits d'intérêts. Le Conseil
3.3.1.1. Travaux du Conseil d'Administration
d'Administration se livre, le cas échéant, à toutes
Les travaux du Conseil d'Administration sont organisés
investigations raisonnables afin d'évaluer les mesures
conformément à la loi, aux statuts de la Société et au
proportionnées à prendre, en cas de conflits d'intérêts
règlement intérieur du Conseil d'Administration.
avérés ou éventuels, pour assurer une prise de décision
conforme aux intérêts de la Société.
LeConseild'Administrations'estréuniàdeux(2)reprises
entre le 30 septembre 2025 et le 31 décembre 2025,
Le Conseil d'Administration met en place une procédure
respectivement les 30 septembre 2025 et 18 novembre
annuelle de révélation et de suivi des conflits d'intérêts.
2025, avec un taux de présence des administrateurs de
Afin de prévenir les risques de conflits d'intérêts et de
100%.
permettre au Conseil d'Administration de délivrer une
information de qualité aux actionnaires et aux marchés,
La réunion du Conseil d'Administration de septembre a
chaque administrateur à l'obligation de déclarer au
essentiellement eu pour but de recomposer les organes
Conseil d'Administration dès qu'il en a connaissance,
sociaux après la décision de l'assemblée générale des
toute situation laissant apparaitre ou pouvant laisser
actionnaires de passer à une gouvernance moniste
apparaitre un conflit d'intérêt entre l'intérêt social et son
(désignation du Président et du Vice-Président du
intérêt personnel direct ou indirect.
Conseil d'Administration, désignation du Directeur
Général, mise en place du comité d'audit).
En cas de conflit d'intérêt survenant après l'obtention
de son mandat, le membre concerné et, le cas échéant
La réunion de novembre a eu pour principal objet
chaquemembredescomitésduConseild'Administration
d'examiner ou de définir les principales orientations
concerné, doit informer le Conseil d'Administration,
stratégiques de la Société.
s'abstenir de voter ou de participer aux délibérations
correspondantes et, le cas échéant, en fonction de la
Avant l'adoption d'une gouvernance moniste, le Conseil
nature du conflit d'intérêt, démissionner.
de surveillance de la Société s'est réuni cinq fois entre
le 1er avril 2025 et le 30 septembre 2025, avec un taux
Les administrateurs doivent déclarer, avant chaque
de présence des membres de 100%.
réunion du Conseil d'Administration, en fonction de
l'ordre du jour, leurs éventuels conflits d'intérêts et à
3.3.1.2. Revue des points de vigilance
s'interdire de participer aux délibérations et au vote de
tout sujet sur lequel ils seraient dans cette situation.
Le Conseil d'Administration a pris connaissance des
points de vigilance prévus par le code Middlenext et en
3.3.2. Le Comité d'audit
assure une revue régulière.
Le Comité d'audit est composé de deux (2) à cinq (5)
Cette revue est inscrite dans le calendrier annuel des
membres. Il ne comporte aucun dirigeant mandataire
travaux du Conseil et fait l'objet d'un examen spécifique,
socialexécutifetestprésidéparunmembreindépendant.
préparé par le Président du Conseil d'Administration.
Au moins l'un de ses membres indépendants doit
posséder des compétences particulières en matière
À cette occasion, le Conseil d'Administration examine
financière, comptable ou de contrôle légal des comptes.
lesprincipauxsujetsdevigilanceauregarddelasituation
de la Société, de son actionnariat, de son organisation
Depuis le 30 septembre 2025, le Comité d'audit est
de gouvernance, de la prévention des conflits d'intérêts,
composé de trois (3) membres :
ainsi que du fonctionnement de ses organes sociaux.
M. Xavier BOUTON qui en est le Président
3.3.1.3. Formation des membres du Conseil
M. Louis RAME
d'Administration
Mme Karine FENAL
Le Code Middlenext recommande la mise en place
d'un plan de formation triennal adapté aux spécificités
de l'entreprise, destiné aux membres du Conseil
d'Administration.
60
Not named
Le Comité d'audit a pour missions essentielles de :
S'assurer de la pertinence et de la permanence des
méthodes comptables adoptées pour l'établissement
des comptes sociaux ou consolidés, ainsi que du
traitement adéquat des opérations significatives au
niveau du Groupe et des risques majeurs ;
Vérifier que les procédures internes de collecte et
de contrôle des informations sont bien appliquées et
garantissent la fiabilité de celles-ci ;
Analyser les documents financiers diffusés
périodiquement par la Société ;
Examiner les comptes sociaux et consolidés, le
périmètre des sociétés consolidées ;
Examiner les risques ;
Examiner les plans d'audit interne du Groupe et le
plan d'intervention des commissaires aux comptes ;
Intervenir dans le contrôle interne et externe de la
Société ;
Donner un avis sur les propositions de nomination
et renouvellement des commissaires aux comptes,
le montant de leurs honoraires et les conditions de
leur indépendance ;
Examiner toute question de nature comptable qui lui
est soumise par le Président ou le Directeur Général
de la Société.
LeComitéseréunitaumoinsdeuxfoisparanàl'occasion
de l'arrêté des comptes semestriels et des comptes
annuels.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2025, le
Comité d'audit s'est réuni 2 fois.
61
Not named
3.4. Conventions réglementées
Prestations de services FSDV en faveur
de B'COWORKER
et conventions courantes
conclues à des conditions
Date d'effet : 1er janvier 2026
Personne concernée : Nicolas RAMÉ et Louis RAMÉ
normales
(Dirigeants de FSDV, représentant légaux de
B'COWORKER
3.4.1. Conventions règlementées
Objet : Assistance juridique, comptable, RH,
En application de l'article L. 225-38 du Code de
informatique, communication et logistique.
commerce, les conventions réglementées suivantes ont
été contractées et/ou poursuivies au cours de l'exercice
Durée : Un an au 31 décembre 2026, renouvelable
clos le 31 décembre 2025.
par tacite reconduction.
Prestations de services FSDV en faveur
3.4.1.1. Conventions intervenues au cours de
de CIR PREFA
l'exercice écoulé
Date d'effet : 1er janvier 2026
Prestations de services FSDV en faveur d'OPUPELUS
Personne concernée : Louis RAMÉ (Président du
Conseil d'Administration de FSDV, représentant
Date d'effet : 1er juillet 2025
légal de CIR PREFA)
Personne concernée : Nicolas RAMÉ
(Directeur Général de FSDV, Président
Objet : Assistance juridique, comptable, RH,
d'OPUPELUS)
informatique, communication et logistique.
Objet : Prestations dans l'intérêt d'OPUPELUS,
Durée : Un an au 31 décembre 2026, renouvelable
accompagnement à la restructuration juridique,
par tacite reconduction.
utilisation de la marque FSDV.
Montant facturé : 1,5 M€ HT.
Prestations de services FSDV en faveur
Note : L'approbation préalable du Conseil
d'OPUPELUS et ses filiales
d'administration a été omise et sera régularisée a
posteriori.
Date d'effet : 1er janvier 2026
Personne concernée : Nicolas RAMÉ et Louis RAMÉ
Protocole d'accord avec Messieurs Louis et Nicolas
(Dirigeants de FSDV et représentants légaux des
RAMÉ
filiales d'OPUPELUS)
Date d'effet : 30 juin 2025
Objet : Gestion d'actifs (asset management),
Personne concernée : Karine FENAL (ex-Présidente
assistance juridique, comptable, financière, RH,
du Directoire et actionnaire disposant d'une fraction
informatique, communication et logistique.
des droits de vote supérieur à 10% de la Société)
Durée : Un an au 31 décembre 2026, renouvelable
par tacite reconduction.
Objet : Rapprochement entre la Société FSDV et le
Groupe BMG, autorisé par le Conseil de surveillance
le 20 mars 2025.
3.4.1.2. Conventions intervenues au cours de
l'exercice en cours
Cession d'actions B'COWORKER
par OPUPELUS à la Société
Date de signature : 1er janvier 2026
Personne concernée : Nicolas RAMÉ
(Directeur Général de FSDV, Président
d'OPUPELUS)
Objet : Cession de l'intégralité de la participation
d'OPUPELUS dans B'COWORKER pour un prix d'un
euro (1 €), autorisée par le Conseil d'administration
le 18 novembre 2025.
62
Not named
3.4.1.3. Conventions antérieures dont
l'exécution ne s'est pas poursuivie au cours de
l'exercice écoulé
Convention d'avance de trésorerie avec les sociétés
SOFINA et FAÏENCERIES DE SALINS
3.4.2. Conventions courantes conclues à des
conditions normales
Le Conseil d'administration met en place une procédure
permettant d'évaluer régulièrement si les conventions
portant sur des opérations courantes et conclues à des
conditionsnormalesremplissentbiencesconditions.Les
personnes directement ou indirectement intéressées
à l'une de ces conventions ne participent pas à son
évaluation. La mise en œuvre de cette procédure est
confiée à la direction juridique du Groupe et rappelle
le cadre réglementaire applicable aux conventions
susceptibles d'être conclues.
63
Not named
3.5. Rénumération et avantages
La Société TILPS est détenue à hauteur de 100% par
Louis Ramé (934 954 090 RCS Dijon).
des administrateurs et des
dirigeants mandataires sociaux
LaSociétéTILPSexercelemandatdeDirectriceGénérale
de la société CIR PREFA. La rémunération allouée au
titre de son mandat est de 120.000 € HT au titre de
3.5.1. Politique de rémunération des
l'exercice 2025.
administrateurs et des dirigeants mandataires
sociaux pour 2026 soumise au vote ex ante des
3.5.2. Informations relatives à la rémunération
actionnaires lors de l'assemblée générale du 4
des mandataires sociaux de la Société
juin 2026
mentionnées à l'article L. 22-10-9 du Code
de commerce soumises au vote ex post des
3.5.1.1. Politique de rémunération des
actionnaires lors de l'assemblée générale du 4
administrateurs de la Société
juin 2026
Les membres du Conseil d'Administration (en ce
3.5.2.1. Eléments de rémunération des membres
compris le Président du Conseil d'Administration) ont
droit à une enveloppe globale de 50 000 € bruts par an à
du Conseil d'Administration et des membres
titre de rémunération de leur mandat ; étant précisé que,
du Conseil de surveillance au titre de l'exercice
sous réserve de l'approbation par l'Assemblée Générale
clos le 31 décembre 2025
Annuelle 2026, la répartition de cette enveloppe sera
arrêtée par le Conseil d'Administration à la fin de
La répartition de la rémunération des administrateurs et
l'exercice en fonction de l'assiduité de ses membres
des membres du Conseil de surveillance est arrêtée en
et le temps qu'ils consacrent à leur fonction, y compris
fonction de leur participation effective aux réunions du
l'éventuelle présence à des comités.
Conseil d'Administration ou du Conseil de surveillance,
selon le cas.
3.5.1.2. Politique de rémunération des
dirigeants mandataires sociaux
M. Nicolas RAME (Directeur Général de la Société) et
M. Louis RAME (Président du Conseil d'Administration
de la Société) sont rémunérés selon le schéma suivant :
La société CAMBOL (913 489 282 RCS Angers) exerce
les fonctions de mandataire social de l'essentiel des
filiales du groupe. Aux termes d'une convention de
(1) Jusqu'au 30 septembre 2025
(2) A compter du 30 septembre 2025
mandat social en date du 1er juin 2023, CAMBOL
perçoit une rémunération annuelle d'un montant global
de 1.050.000 euros HT au titre des mandats sociaux
exercés dans les filiales du groupe. La répartition de
la contribution de chaque filiale à cette rémunération
annuelle globale au titre d'un exercice N est déterminée
sur la base de la valeur vénale des immeubles détenus
par chaque filiale par rapport à la valeur vénale de
l'ensemble des immeubles des filiales au 31 décembre
N-1 (valeur déterminée par les experts immobiliers).
CAMBOL est détenue à hauteur de 50% par la société
RANAE (888 932 605 RCS Angers – holding personnelle
de M. Louis RAME) et par la société GRAINFOLLET
(907 953 632 RCS Angers – holding personnelle de
M. Nicolas RAME).
RANAE et GRAINFOLLET exercent respectivement
les mandats de Président et de Directeur Général de
CAMBOL. La société CAMBOL fixe discrétionnairement
la rémunération allouée au titre de ces mandats, dans
la limite du montant global facturé par CAMBOL aux
filiales du groupe.
64
Not named
3.5.2.2. Eléments de rémunération et avantages des dirigeants mandataires sociaux de la Société
au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2025
A l'exception de la rémunération perçue par M. Louis
L'ensembledesrémunérationsperçuesparlesdirigeants
RAME au titre de sa participation aux réunions du Conseil
mandataires sociaux au titre de l'exercice clos le 31
d'administration conformément à ce qui est indiqué à la
décembre 2025 figurent ci-dessous :
section3.5.2.1ci-dessus,iln'apasperçuderémunération
au cours de l'exercice écoulé au titre de ses mandats de
Président du Directoire jusqu'au 30 septembre 2025 et
de Président du Conseil d'administration à compter du
30 septembre 2025.
3 M. Nicolas RAME perçoit une rémunération versée par la société CAMBOL
4M. Louis RAME perçoit une rémunération versée par les sociétés CAMBOL, et TILPS
65
Not named
3.5.3. Rémunérations versées ou attribuées au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2025 aux
membres du Directoire/ Directeur Général et au Président du Conseil de surveillance/ Conseil
d'Administration de la Société (vote ex post)
3.5.3.1. Synthèse des rémunérations des membres du Directoire / Directeur Général et du
Président du Conseil de surveillance / Président du Conseil d'Administration de la Société au titre
des exercices clos les 31 décembre 2025 et 31 mars 2025
66
Not named
3.5.3.2. Rémunérations de chaque dirigeant mandataire social de la Société au titre des exercices
clos les 31 décembre 2025 et 31 mars 2025
Le tableau suivant présente les rémunérations dues et versées aux membres du Directoire et aux présidents du
Conseil de surveillance qui se sont succédé au titre des exercices clos les 31 décembre 2025 et 31 mars 2025 :
67
Not named
68
Not named
69
Not named
3.5.3.3. Rémunérations perçues par les membres du Conseil d'Administration / de surveillance au
cours des exercices clos les 31 décembre 2025 et 31 mars 2025
Les rémunérations (anciens jetons de présence) et autres éléments de rémunérations perçus par les membres du
Conseil de surveillance / Conseil d'Administration de la Société (ainsi que le rappel des rémunérations perçues par
M. Louis RAME et par Mme Karine FENAL au titre de leur mandat de Président du Directoire pour lequel l'information
détaillée figure en section 5.5.3.2 ci-dessus) au cours des exercices clos les 31 décembre 2025 et 31 mars 2025
sont synthétisées ci-dessous.
70
Not named
71
Not named
(1) Montants versés au jour du présent rapport
72
Not named
3.6. Information complémentaires relatives au gouvernement
d'entreprise
3.6.1. Opérations réalisées sur les titres de la Société par les dirigeants ou administrateurs et les
personnes qui leur sont liées
Aucune opération sur les titres de la Société réalisée par les dirigeants ou administrateurs de la Société n'a été
portée à la connaissance de la Société au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2025.
3.6.2. Délégations et autorisations consenties au Directoire
73
Not named
74
Not named
3.6.3. Informations susceptibles d'avoir une
seuils de 5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, 1/3, 50%, 2/3,
incidence en cas d'offre publique
90% et 95% du capital et des droits de vote de la Société
et détenir 14.285.668 actions FSDV représentant autant
La Société détient, au 31 décembre 2025, 8.101 actions
de droits de vote, soit 98,96% du capital et 98,59% des
d'autocontrôle (affectées au contrat de liquidité).
droits de vote de la Société.7
Un droit de vote double est dévolu à toutes les actions
Cesfranchissementsdeseuilsrésultentdelasouscription
détenues au nominatif depuis au moins deux (2) ans. Le
de 7.142.834 actions FSDV par voie d'apport en nature
total des droits de vote double au 31 décembre 2025
de 89.999 actions de la société Opupelus, approuvé par
était de 29.407.
l'assemblée générale mixte tenue par FSDV le 30 juin
2025.
Le Conseil d'administration a été autorisée, par
l'assemblée générale du 30 juin 2025, à procéder à
L'opération d'apport rémunéré en actions FSDV, qui a
un programme de rachat d'actions à hauteur de 10 %
donné lieu au franchissement en hausse des seuils de
du capital de la Société. Le renouvellement de cette
30% du capital et des droits de vote de FSDV par M. Louis
autorisation sera demandé à l'Assemblée Générale
RAME et M. Nicolas RAME, a fait l'objet d'une dérogation
Annuelle 2026.
au dépôt obligatoire d'un projet d'offre publique.8
3.6.4. Participation aux assemblées et exercice
5Sur la base d'un capital composé de 14.435.918 actions représentant
du droit de vote
14.490.075 droits de vote au 30 juin 2025, en application du 2e alinéa de
l'article 223-11 du règlement général.
6Sur la base d'un capital composé de 14.435.918 actions représentant
Tout actionnaire a le droit d'assister aux assemblées
14.490.075 droits de vote au 30 juin 2025, en application du 2e alinéa de
générales et peut choisir une des trois modalités
l'article 223-11 du règlement général.
suivantes de participation : assister personnellement à
7Sur la base d'un capital composé de 14.435.918 actions représentant
14.490.075 droits de vote au 30 juin 2025, en application du 2e alinéa de
l'assemblée, donner pouvoir (procuration) au président
l'article 223-11 du règlement général.
de l'assemblée générale ou à toute personne physique
8D&I225C0941
ou morale de son choix, ou voter par correspondance.
3.6.6. Relations avec les Investisseurs
Le Conseil d'administration peut également décider
que les actionnaires peuvent participer et voter à
Le site Internet https://fsdv.fr/ comprend un volet
toute assemblée générale par visioconférence et/
destiné à la communication financière régulièrement
ou télétransmission dans les conditions fixées par
mis à jour.
les dispositions légales ou réglementaires. Dans ce
Il permet d'obtenir et de télécharger l'information
cas sont réputés présents pour le calcul du quorum
financière du Groupe, communiqués, rapports financiers
et de la majorité, les actionnaires qui participent à
annuels et semestriels.
l'assemblée par visioconférence ou par des moyens de
télécommunication dans les conditions prévues par les
dispositions légales ou réglementaires.
3.6.5. Franchissements de seuils
M. Louis RAME a déclaré avoir franchi individuellement
en hausse, le 30 juin 2025, les seuils de 5%, 10%, 15%,
20%, 25%, 30% et 1/3 du capital et des droits de vote de
la Société FSDV et détenir, individuellement, 7.142.834
actions FSDV représentant autant de droits de vote, soit
49,48% du capital et 49,29% des droits de vote de la
Société.5
De même, M. Nicolas RAME a déclaré avoir franchi
individuellement en hausse, le 30 juin 2025, les seuils de
5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%et1/3ducapitaletdesdroits
de vote de la Société FSDV et détenir, individuellement,
7.142.834 actions FSDV représentant autant de droits
de vote, soit 49,48% du capital et 49,29% des droits de
vote de la Société.6
Le même jour, le concert composé de M. Louis RAME et
M. Nicolas RAME a déclaré avoir franchi en hausse les
75
Not named
4
COMPTES
CONSOLIDÉS 2025
4.1
Comptes consolidés
77
4.2
Annexes aux comptes consolidés
83
76
Not named
4. COMPTES CONSOLIDES 2025
4.1.
Comptes consolidés
4.1.1. État de la situation financière consolidée : Actif
31/12/2025
31/12/2024
Ecart N/N-1
ACTIF (en K)
Notes
Net
Net
K
%
Immobilisations incorporelles
Logiciels
4.2.7
804
796
8
1%
Goodwill
4.2.6
645
-
645
Autres immo. incorporelles
Immeubles de placement
4.2.8
859 581
824 862
34 719
4%
Droits d'utilisation des actifs loués
4.2.11
8 899
9 028
-128
-1%
Immobilisations corporelles
Immeubles détenus en propre
4.2.9
12 262
12 781
-518
-4%
Autres immobilisations corporelles
4.2.10
10 290
11 626
-1 336
-11%
Immobilisations en cours
4.2.10
284
92
192
208%
Actifs financiers
Autres participations
4.2.13
300
300
0
0%
Autres titres immobilisés
4.2.13
1 942
3 119
-1 177
-38%
Autres actifs financiers
4.2.13
10 525
11 287
-762
-7%
Impôts différés actifs
4.2.13.5
7 297
926
6 371
688%
Total I
912 830
874 816
38 014
4%
Stocks
D'immeubles
-
-
De matières premières et produits finis
4.2.13.4
883
981
-98
-10%
Créances
Clients et autres débiteurs
4.2.13.6
25 781
24 357
1 423
6%
Actifs sur contrat
4.2.13.7
731
812
-81
-10%
Autres créances
4.2.14
6 326
8 383
-2 057
-25%
Autres actifs courants
4.2.14
832
1 668
-836
-50%
Trésorerie et équivalents de trésorerie
4.2.15
17 435
15 012
2 424
16%
Total II
51 989
51 213
775
2%
Immeubles détenus en vue de la vente
4.2.12
30 505
20 007
10 498
52%
Total III
30 505
20 007
10 498
52%
Total des actifs (I + II + III)
995 324
946 037
49 287
5%
77
Not named
4.1.2.État de la situation financière consolidée : Passif
Ecart N/N-1
PASSIF (en K)
Notes
31/12/2025
31/12/2024
K
%
Capital
4.2.16
28
30
-3
-9%
Primes liées au capital
4.2.6.2
2 602
-
Réserves consolidées
305 222
380 647
-75 424
-20%
Résultat net part du groupe
21 688
-48 551
70 239
-145%
Capitaux propres part du groupe
329 540
332 126
-2 586
-1%
Parts réserves
26 244
0
26 245
NS
Parts résultat
2 234
0
2 234
NS
Participations ne donnant pas le contrôle
28 479
0
28 479
NS
Total I
358 019
332 126
25 892
8%
Emprunts et dettes financières
4.2.18
Emprunts obligataires
4.2.18.3
-
-
Emprunts auprès des établissements de crédit
4.2.18.3
376 504
389 830
-13 325
-3%
Autres emprunts et dettes assimilées
2 728
2 989
-261
-9%
Dette sur droit d'utilisation
4.2.18.3
9 059
9 101
-42
0%
Instruments financiers dérivés
4.2.18.8
1 938
3 316
-1 377
-42%
Dépôts de garantie
4.2.18.9
9 362
9 119
243
3%
Autres dettes
60
-
60
Avantages du personnel
4.2.20
281
266
15
6%
Provisions pour risques et charges
Impôts différés passifs
4.2.13.5
103 718
94 680
9 038
10%
Total II
503 651
509 300
-5 649
-1%
Emprunts et dettes financières
Emprunts auprès des établissements de crédit
4.2.18.3
81 803
39 115
42 689
109%
Emprunts obligataires
4.2.18.3
-
6 000
-6 000
-100%
Intérêts courus
2 055
2 105
-49
-2%
Autres emprunts et dettes assimilés
306
501
-195
-39%
Dette sur droit d'utilisation
4.2.18.3
490
511
-22
-4%
Dépôts de garantie
4.2.18.9
3 338
2 778
560
20%
Dettes financières diverses
4.2.19
4 000
4 060
-60
-1%
Dettes d'exploitation
Dettes fournisseurs et autres créditeurs
4.2.19
11 210
18 449
-7 240
-39%
Dettes fiscales et sociales
4.2.19
8 887
8 273
614
7%
Autres dettes
4.2.19
460
1 104
-644
-58%
Autres Passifs courants
4.2.14
18 732
18 715
17
0%
Passifs sur contrats
4.2.13.7
395
67
328
490%
Total III
131 674
101 677
29 997
30%
Passifs destinés à être cédés
1 980
2 933
-953
-32%
Total IV
1 980
2 933
-953
-32%
Total des passifs et des capitaux propres (I + II + III+ IV)
995 324
946 037
49 287
5%
78
Not named
4.1.3.État du résultat net consolidé
COMPTE DE RESULTAT (en K)
Notes
31/12/2025
31/12/2024
Ecart N/N-1
%
Revenus locatifs
59 378
57 676
1 702
3%
Charges locatives nettes non refacturées
-2 132
-4 566
2 435
53%
Refacturation de charges
22 774
19 603
3 171
16%
Charges locatives
-24 906
-24 169
-737
-3%
Frais de gestion refacturés
1 947
1 764
183
10%
Chiffre d'affaires locatif net
59 194
54 874
4 320
8%
Chiffre d'affaires promotion immobilière
1 078
538
541
101%
Revenus Foncière
4.2.21.1
60 272
55 412
4 861
9%
Vente de services de coworking
5 932
5 546
386
7%
Revenus locatifs Coworking
4.2.21.2
5 932
5 546
386
7%
Construction d'immeubles préfabriqués
Production vendue de biens
2 513
1 849
663
36%
Production vendue de services
2 675
3 152
-477
-15%
Revenus sur construction des immeubles
4.2.21.3
5 188
5 002
186
4%
Revenus consolidés
71 392
65 959
5 433
8%
Achats consommés
4.2.22
-2 579
-4 313
1 734
40%
Services extérieurs
4.2.22
-11 077
-14 766
3 688
25%
Impôts et taxes
4.2.22
-773
-845
72
9%
Frais de personnel
4.2.22
-10 110
-8 960
-1 150
-13%
Dotations aux amortissements et provisions
4.2.22
-6 270
-5 064
-1 206
-24%
Autres produits et charges d'exploitation
4.2.22
-219
531
-750
-141%
Résultat opérationnel courant avant cession d'actif et variation de valeurs
40 365
32 543
7 822
24%
Résultat des cessions
4.2.12.3
10 388
-1 144
11 532
Solde net des ajustements de valeurs des immeubles
4.2.8
-2 827
-58 964
56 137
95%
Résultat opérationnel courant
47 925
-27 565
75 491
274%
Autres prod. et ch. Opérationnels non courants
-
1 505
-1 505
Dépreciation du goodwill
4.2.6.2
-726
-20 871
20 145
97%
Résultat opérationnel
47 199
-46 931
94 130
201%
Produits financiers
4.2.23
907
1 230
-323
-26%
Coût de l'endettement financier brut
4.2.23
-22 442
-22 408
-34
0%
Coût de l'endettement financier net
-21 535
-21 179
-357
2%
Autres produits et charges financiers
577
675
-98
-15%
Résultat Financier
-20 958
-20 503
-455
2%
Impôt sur les résultats
4.2.24
-2 319
18 884
-21 202
-112%
RÉSULTAT NET
23 922
-48 551
72 473
149%
Participations ne donnant pas le contrôle
2 234
-
2 234
Résultat net attribuable aux actionnaires de la société
21 688
-48 551
70 239
145%
RÉSULTAT NET PAR ACTION
Résultat net de base par action en euros
2,94
-242,75
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires
7 382 914
200 000
RÉSULTAT NET PAR ACTION DILUEE
Résultat net de base par action diluée en euros
2,94
-242,75
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires
7 382 914
200 000
79
Not named
4.1.4.État du résultat global consolidé
RÉSULTAT GLOBAL
Notes
31/12/2025
31/12/2024
Résultat net de la période (en k)
23 922
-48 551
dont résultat net de la période (en k) part du groupe
21 688
-48 551
dont résultat net de la période (en k) part participations ne donnant pas le contrôle
2 234
-
Autres éléments du résultat global (en k)*
736
-188
dont part du groupe
652
-188
dont participations ne donnant pas le contrôle
84
-
RÉSULTAT GLOBAL TOTAL (en k)
24 658
-48 738
80
Not named
4.1.5.Tableau des flux de trésorerie consolidés
Tableau de flux de trésorerie consolidé (en K)
Notes
31/12/2025
31/12/2024
Résultat net total des entités consolidées
23 922
-48 551
Dotations nettes aux amortis. dépr. et provisions dont :
5 386
25 327
Dépreciation écarts d'acquisition
4.2.6.2
726
20 871
Dotations aux amortissements
4 659
4 475
(-) Reprises aux dépreciations financières
-
-20
Eléments calculés ou gains/pertes liés aux var. de juste valeur
4.2.8
2 827
58 964
Élimination des plus ou moins values de cessions d'actifs
4.2.12.3
-10 388
183
CAF après coût de l'endettement financier
21 747
35 923
Coût de l'endettement financier
4.2.23
22 442
22 071
Charge d'impôt de la période, y compris impôts différés
4.2.24
2 031
-18 884
CAF avant coût de l'endettement financier et impôt
46 220
39 110
Variation du BFR
-10 113
4 964
Variation de l'impôt payé
-9
-31
FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'EXPLOITATION (I)
36 098
44 043
Augmentation d'immeubles de placement
-53 230
-43 822
Acquisitions d'immobilisations incorporelles
-294
-
Acquisitions d'immobilisations corporelles
-1 450
-2 893
Acquisition autres immobilisations financières
-240
-
Réduction autres immos financières
946
-
Cessions d'immeubles de placement
4.2.12.3
27 907
34 960
incidence des entrées de périmètre (share deal)
4.2.4.1
-8 370
-
FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'INVESTISSEMENT (II)
-34 731
-11 755
Variation nette des emprunts et dettes assimilées
Émissions d'emprunts et autres dettes assimilées
4.2.18.3
67 710
111 576
Remboursements d'emprunts et autres dettes assimilées
4.2.18.3
-45 875
-123 394
Variation compte courants associés
-194
295
Variation des Intérêts payés
-22 397
-20 904
Variation des autres dettes
-5 671
-
Dividendes versés de la société mère
4.2.16.2
-4 000
-2 500
Augmentations / réductions de capital
11 489
-
FLUX NET DE TRESO. GENERE PAR LES OPERATIONS DE FINANCEMENT(III)
1 063
-34 927
Variation de change sur la trésorerie (IV)
-
-
Variation de change sur autres postes du bilan
-
-
INCIDENCE DES VARIATIONS DE CHANGE (IV)
VARIATION DE FLUX TRÉSORERIE (I + II + III + IV)
2 430
-2 639
Trésorerie : ouverture
15 007
17 624
Trésorerie : correction à-nouveaux / reclassements
-2
22
Trésorerie : clôture
17 435
15 007
81
Not named
4.1.6.Tableau de variation des capitaux propres consolidés
Réserves de
Primes liées au
Réserves de
Résultat net (Part
Capitaux propres
Intérêts
Total Capitaux
Variation de l'actif net réévalué (en K)
Capital
consolidation
capital
réévaluation
du groupe)
(Part du groupe)
minoritaires
propres
groupe
Capitaux propres au 01/01/2024
28
-
419 931
-2 389
-34 171
383 402
29
383 431
Résultat
-48 551
-48 551
Autres éléments du résultat global
-189
-189
Total résultat
-189
-48 551
-48 740
-48 740
Affectation du résultat N-1
-34 171
34 171
Distribution/ brut versé
-2 500
-2 500
Ensemble des transactions avec les associés
-36 671
34 171
-2 500
-2 500
Autres
-36
-36
-36
Impact SIGMA III
-29
-29
Incidence des acquisitions à des minoritaires
Capitaux propres au 31/12/2024
28
-
383 225
-2 578
-48 551
332 126
-
332 126
Capitaux propres au 01/01/2025
28
-
383 225
-2 578
-48 551
332 126
-
332 126
Résultat
21 688
21 688
2 234
Autres éléments du résultat global
652
652
84
Total résultat
652
21 688
22 340
2 319
24 658
Affectation du résultat N-1
-48 551
48 551
Distribution/ brut versé
-4 000
-4 000
Ensemble des transactions avec les associés
-52 551
48 551
-4 000
-4 000
Autres
2 602
-20 926
-2 599
-20 926
26 160
5 234
Entrée de périmètre
-10
-10
4 000
Variation de capital
10 340
10 340
1 149
Impact SIGMA IV
110
110
Impact apport titres Opupelus 30/06/2025
2 602
-2 599
Incidence variation de taux d'intérêt
-31 367
-31 367
21 012
Capitaux propres au 31/12/25
28
2 602
309 748
-4 526
21 688
329 540
28 479
358 019
82
4.2. Annexes aux comptes consolidés
4.2.1.Faits marquants
4.2.1.1.
Rapprochement entre FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025
Le 30 juin 2025, la société FSDV et le Groupe BMG ont réalisé leur rapprochement via l'apport en nature
par Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas RAME à FSDV de 179.998 actions de la société Opupelus
(holding du Groupe BMG), représentant 89,999% de son capital et de ses droits de vote (l'« Apport »),
donnant naissance à un groupe français coté sur Euronext Paris dans le secteur de l'immobilier.
Ce rapprochement a été traité comptablement comme une acquisition inversée conformément aux
dispositions de la norme IFRS 3, dans la mesure notamment où, à la suite du rapprochement, les
actionnaires d'Opupelus, Monsieur Louis RAME et Monsieur Nicolas RAME, ont pris le contrôle de FSDV.
Sur le plan juridique, FSDV reste (même après l'opération d'acquisition inversée) l'émetteur
d'instruments financiers cotés sur Euronext Paris.
Comptablement, suivant la norme internationale IFRS 3, la société « cible » et la société « acquéreuse »
sont distinguées. Au cas présent Opupelus a été définie société « acquéreuse » et FSDV société « cible
». Cette identification entre société acquéreuse et société cible détermine le traitement comptable et les
positions financières des sociétés au moment du regroupement d'entreprises. L'acquéreur devient la
référence comptable et les chiffres comparatifs sont établis sur cette base.
Par conséquent, l'acquéreur juridique (FSDV) devient la société acquise ou cible au niveau comptable,
et vice versa, la société acquise juridiquement (Opupelus) devient l'acquéreur comptable. Il en résulte
que :
-
Bien que ces états financiers consolidés soient publiés au nom de FSDV, l'activité du Groupe
FSDV est la poursuite de celle d'Opupelus (Groupe BMG). Par conséquent, les informations
financières comparatives présentées dans les états financiers consolidés annuels sont celles
d'Opupelus.
-
Le capital social du nouvel ensemble consolidé correspond au capital social de l'acquéreur sur le
plan comptable, soit celui de la société Opupelus post-opération d'apport.
4.2.1.2. La fin du projet SIGMA
Désormais finalisé, le projet SIGMA (restructuration interne du groupe BMG) a permis de réorganiser
l'ensemble du patrimoine du groupe et de classer les actifs du groupe dans trois sous holding (filiales à
100 % de la SAS Opupelus) :
-
SAS BMG Bureaux : portant les bureaux
-
SAS BMG Logistique : portant les entrepôts
-
SAS BMG Activité : portant les locaux d'activité
Le nombre de structures juridiques a été réduit au maximum afin de faciliter la gestion, l'analyse
économique des secteurs d'activité, mais aussi et surtout gagner en transparence vis-à-vis des parties
prenantes.
Mené sur une période de 3 ans, le projet a également permis de simplifier la gestion de la dette en ayant
recours à des financements structurés dans le but de relever le niveau de dette.
Au mois de mars 2025, ce sont les entités SCI O St Priest et SCI Charlemagne qui ont été fusionnées dans
la SAS BMG Bureaux.
83
4.2.1.3. Refinancements
Au cours de l'année 2025, le Groupe a sécurisé plusieurs opérations de financement structurantes visant
à soutenir le développement et l'optimisation de son patrimoine immobilier :
-
La mise en place d'un refinancement de 11 Mauprès de AXA Banque portant sur 8 immeubles de
bureaux ;
-
L'obtention d'un financement de 6,9 Mauprès de BNP Paribas destiné au chantier SPI situé à
Mérignac ;
-
Un financement de 4,5 Mdans le cadre de l'acquisition de l'actif « Archimède » à Mérignac ;
-
Un refinancement complémentaire de 8 Mauprès de BNP Paribas portant sur 5 immeubles de
bureaux ;
-
La mise en place d'un lease-back de 9,9 Mauprès de La Banque Postale portant sur un immeuble
situé à Montéléger ;
-
La signature d'un crédit-bail immobilier de 4,1 Mauprès de La Banque Postale portant sur un
immeuble situé à Longvic ;
-
La mise en place d'un nouveau crédit-bail immobilier de 3 Mauprès de Alsabail portant sur deux
immeubles situés à Strasbourg.
Ces opérations illustrent la capacité du groupe à diversifier ses sources de financement afin
d'accompagner sa stratégie de développement, d'optimiser la structure de sa dette et de soutenir la
valorisation de son portefeuille d'actifs. Ces financements présentent majoritairement des maturités
longues et un profil amortissable, contribuant à lisser le profil d'endettement du Groupe.
4.2.2.
Contexte de l'élaboration des états financiers consolidés
4.2.2.1. Déclaration de conformité
Les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2025 sont établis conformément aux normes
IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux interprétations et décisions de l'IFRS IC (IFRS
Interpretations Committee) telles qu'adoptées dans l'Union européenne.
Les principes et méthodes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 31 décembre 2025
sont identiques à ceux utilisés pour les comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2024, à
l'exception des normes, amendements de normes et interprétations dont l'application est obligatoire à
compter du 1er janvier 2025.
Les comptes consolidés sont établis selon le principe du coût historique, à l'exception des instruments
financiers dérivés, des immeubles de placement et certains actifs financiers qui sont estimés à leur juste
valeur.
Ces comptes ont été arrêtés selon le principe de continuité d'exploitation.
Les états financiers consolidés, couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre, ont été arrêtés par le
conseil d'administration le 23 avril 2026.
L'Euro est la monnaie de présentation et de fonctionnement de la société mère et de ses filiales.
L'ensemble des comptes consolidés du groupe FSDV sont présentés en kilo.
Toutes les sociétés du Groupe clôturent leur exercice comptable annuel au 31 décembre.
4.2.2.2. Nouvelles normes, interprétations et décisions de l'IFRS IC
Les nouvelles normes et amendements de normes existantes adoptées par l'Union européenne et
d'application obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025 consistent en des
84
amendements à IAS 21 « Effets des variations des cours des monnaies étrangères » relatifs à l'absence
de convertibilité. Son application n'a pas d'effet sur les états financiers du Groupe et leurs notes.
Par ailleurs, l'IFRS Interpretation Committee (IFRS IC) a publié deux décisions définitives :
-
IAS 38 « Immobilisations incorporelles » traitant de la comptabilisation d'actifs incorporels
résultant des engagements liés au climat ;
-
IAS 29 « Information financière dans les économies hyperinflationnistes » précisant l'évaluation
des indicateurs des économies hyperinflationnistes.
Ces interprétations n'ont pas d'impact sur les états financiers du groupe.
Le Groupe a choisi de ne pas appliquer les nouvelles normes et amendements de normes existantes
adoptés par l'Union européenne, d'application obligatoire postérieure au 31 décembre 2025 et pouvant
être appliqués de manière anticipée. Il s'agit principalement des modifications à IFRS 9 « Instruments
financiers » et à IFRS 7 « Instruments financiers : informations à fournir » traitant des contrats d'achat
d'énergie renouvelable et clarifiant, notamment, la comptabilisation et la décomptabilisation des actifs
et des passifs financiers en date de règlement. Elles n'auront pas d'effets sur les états financiers du
groupe.
Normes publiées mais non encore applicables :
IFRS 18 « Présentation et informations à fournir dans les états financiers » est d'application obligatoire au
1er janvier 2027 sous réserve de l'homologation par l'Union Européenne. Elle consiste principalement en
un changement significatif de présentation du compte de résultat, en de nouvelles informations à
communiquer en annexe, notamment sur les indicateurs de performance, et en des modifications plus
limitées du tableau des flux de trésorerie et du bilan. Le Groupe est en cours d'évaluation des principaux
changements induits par l'application de ces nouvelles règles. A ce stade, il ne prévoit pas de l'appliquer
par anticipation en 2026.
4.2.2.3. Application de la norme IFRIC 21
La société applique la norme IFRIC 21, adoptée par l'Union européenne en juin 2014. Cette norme
constitue une interprétation de la norme IAS 37 « Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels ». Elle
porte entre autres sur le fait générateur et donc sur la date de comptabilisation d'un passif au titre d'une
taxe. Selon cette interprétation, un passif au titre d'une taxe est à comptabiliser à la date du fait
générateur.
4.2.3.
Recours à des estimations
L'établissement des comptes consolidés, conformément aux principes établis par les IFRS telles
qu'adoptées dans l'Union Européenne, implique que la Direction procède à un certain nombre
d'estimations et retienne certaines hypothèses qui ont une incidence sur les montants portés à l'actif et
au passif, et sur les montants portés aux comptes de produits et de charges au cours de l'exercice. Ces
estimations sont basées sur l'hypothèse de la continuité d'exploitation et sont établies en fonction des
informations disponibles lors de leur établissement.
Les principales estimations faites par la direction lors de l'établissement des états financiers portent
notamment sur :
- Les hypothèses retenues pour la valorisation des immeubles de placement en tenant compte des
capex,
- Les dépréciations d'actifs et les provisions,
- L'échéancier courant et non courant de certaines lignes de crédit en cours de tirage,
- La norme IFRS 16, les estimations pouvant porter sur le montant de la dette de loyer et notamment le
taux d'actualisation utilisé et la détermination de la durée exécutoire des contrats,
- La juste valeur des instruments financiers,
- La reconnaissance des impôts différés actifs,
- L'évaluation des droits d'utilisation et des obligations locatives,
85
Not named
- Les critères permettant d'identifier un actif comme détenu en vue de la vente,
- Le calcul de l'avancement pour déterminer le chiffre d'affaires et la marge de l'activité construction.
La Direction revoit régulièrement ses estimations et appréciations afin de prendre en compte
l'expérience passée et d'intégrer les facteurs jugés pertinents au regard des conditions économiques.
Toutefois, les hypothèses ayant par nature un caractère incertain, les réalisations sont susceptibles de
s'écarter des estimations.
Concernant l'activité construction, le chiffre d'affaires et la marge sont déterminés au moyen de la
méthode de l'avancement.
4.2.4.
Périmètre de consolidation et regroupements d'entreprise
4.2.4.1. Méthode de consolidation et variations de périmètre
Au 31 décembre 2025, le périmètre du Groupe comprend 23 entités. L'intégralité de ces entités sont en
intégration globale.
Les variations de périmètre au cours de l'année correspondent à :
- Les fusions de SCI O St Priest et SCI Charlemagne dans BMG Bureaux
- L'acquisition
inversée de Fayenceries Sarreguemines Digoin & Vitry et ses filiales Société des
Faïenceries de Salins et Société Financière Nantaise
- L'acquisition de SARL Jean Walter
- L'acquisition de la SCI Camel
- La création de la SCI Projet Immo 1
4.2.4.2. Périmètre de consolidation
Forme
Nom de société
CP
Ville
RCS
Capital
Méthode
Intégration
Intérêt
4
SCI
VIENNOISE
49 220
Chambellay
Angers 389 452 699
914 694
IG
100%
90%
25
SAS OPUPELUS HOLDING
49 220
Chambellay
Angers 392 057 295
30 490
IG
100%
100%
28
SCI
KRISTAL KOPF
49 220
Chambellay
Angers 449 867 134
2 400 000
IG
100%
90%
40
SCI
BRAGADIN
49 220
Chambellay
Angers 497 730 259
1 000 000
IG
100%
90%
47
SCI
ARENA
49 220
Chambellay
Angers 528 885 718
1 810 000
IG
100%
90%
48
SCI
BMG ACTIVITE
49 220
Chambellay
Angers 491 050 365
6 260 762
IG
100%
90%
51
SCI
AZUL
49 220
Chambellay
Angers 537 435 810
3 010 000
IG
100%
90%
66
SAS BMG LOGISTIQUE
49 220
Chambellay
Angers 435 304 183
4 515 348
IG
100%
90%
86
SCI O SOPHIA
49 220
Chambellay
Angers 802 022 178
1 100 000
IG
100%
90%
112
SAS BMG BUREAUX
49 220
Chambellay
Angers 484 841 374
382 154
IG
100%
90%
117
SCI
BMG SERVON
49 220
Chambellay
Angers 821 262 508
5 525
IG
100%
90%
135
SCI
CHÂTEAU DU BOIS MONTBOURCHER
49 220
Chambellay
Angers 428 233 514
634 700
IG
100%
90%
140
SAS B' COWORKER
49 220
Chambellay
Angers 882 169 402
1 986 444
IG
100%
90%
152
SAS 7 BOURDONNAIS
49 220
Chambellay
Angers 853 954 857
1 000
IG
100%
90%
162
SAS CIRAKIS
49 220
Chambellay
Angers 922 525 837
2 010 000
IG
100%
90%
165
SAS CIR PREFA
47 400
Fauillet
Agen 725 850 036
10 790 600
IG
100%
90%
167
SCI
DES ACACIAS
49 220
Chambellay
Angers 493 645 359
40
IG
100%
90%
168
SCI
CAMEL
49 220
Chambellay
Angers 939 812 574
10 000
IG
100%
90%
169
SCI
PROJET IMMO 1
49 220
Chambellay
Angers 978 071 934
100
IG
100%
90%
194
SA
FSDV
49 220
Chambellay
Angers 562 047 605
223 756 729
IG
90%
100%
195
SA
SOCIETES DES FAIENCERIES DE SALINS
49 220
Chambellay
Paris 625 480 223
152 500
IG
90%
100%
196
SA
SOCIETE FINANCIERE NANTAISE
49 220
Chambellay
Paris 302 220 652
426 192
IG
90%
100%
197
SARL JEAN WALTER
49 220
Chambellay
Nanterre 808 214 433
159 534
IG
100%
90%
23 sociétés consolidées
261 356 812
4.2.4.3. Transactions éliminées dans les états financiers consolidés
Les soldes bilanciels et les produits et charges résultant des transactions intragroupes sont éliminés lors
de la préparation des états financiers consolidés.
86
4.2.4.4. Classement au bilan
Les actifs devant être réalisés, consommés ou cédés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou
dans les douze mois suivant la clôture, sont classés en « actifs courants ». Il en est de même pour les
actifs détenus dans le but d'être cédés, la trésorerie ou les équivalents de trésorerie.
Tous les autres actifs sont classés en « actifs non courants ».
Les passifs devant être réglés dans le cadre du cycle normal d'exploitation ou dans les 12 mois suivant la
clôture sont classés en « passifs courants ».
Le cycle normal d'exploitation du Groupe est de 12 mois.
Les impôts différés sont, quant à eux, toujours présentés en actifs ou passifs non courants.
4.2.5.
Informations sur les secteurs opérationnels – IFRS 8
FSDV est un groupe immobilier intégré, et ses métiers (UGT) s'organisent autour des 3 pôles suivants :
-
La Foncière
-
Le Coworking
-
La construction
Les secteurs opérationnels par métier correspondent aux secteurs identifiés du Groupe et qui obéissent
à une gestion distincte et propre. Cette information est utilisée aux fins d'affectation des ressources aux
secteurs opérationnels et de l'évaluation de leur performance.
L'ensemble des cessions internes entre les différents métiers sont réalisées aux conditions normales de
marché.
Les données des secteurs opérationnels suivent les mêmes règles comptables que celles utilisées pour
les états financiers consolidés et décrites dans les notes aux états financiers.
La SAS Opupelus, est intégrée dans la consolidation au périmètre de la Foncière, bien que supportant
tous les frais des fonctions supports. Cette affectation a été naturellement déterminée par deux critères
: La Foncière est la première activité du Groupe en termes de chiffres d'affaires et de nombre de salariés,
et la SAS Opupelus porte les charges de personnel de cette activité.
L'analyse financière s'appuie sur le résultat par activité. Concernant les actifs et passifs, la ventilation
présentée au bilan IFRS est suffisamment détaillée pour permettre une lecture éclairée du bilan (juste
valeur des immeubles de placement, trésorerie, dette, notamment) et des investissements.
87
Not named
4.2.5.1. Bilan sectoriel 2024
05 - Construction
BILAN SECTORIEL ACTIF 2024 en k€
Clôture
Inter-activité Total par activité
05 - Coworking
05 - Foncière
d'immeubles
Goodwill net
Immobilisations incorporelles nettes
796
796
13
17
767
Immobilisations corporelles nettes
24 499
24 499
11 199
6 832
6 469
Droits d'utilisation nets
9 028
9 028
9 028
Immeubles de placement nets
824 862
824 862
824 862
Immobilisations financières nettes
14 705
-1 009
15 714
14
912
14 788
Participations nettes : entreprises associées
Autres actifs nets non courants
926
926
663
1
263
Actif non courant
874 816
-1 009
875 825
11
888
7 761
856 176
Stocks et en-cours nets
981
981
981
Clients et comptes rattachés nets
25 170
-9 395
34 565
3 476
949
30 140
Instruments financiers actif
Autres créances et comptes de régularisation nets
10 051
-7
10 058
420
-46
9 685
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
15 012
15 012
277
804
13 931
Actif courant
51 213
-9 402
60 616
5 153
1 707
53 756
Actifs nets non courants en vue de la vente
20 007
20 007
20 007
Total Actif
946 037
-10 411
956 448
17 041
9 467
929 939
05 - Construction
BILAN SECTORIEL PASSIF 2024 en k
Clôture
Inter-activité Total par activité
05 - Coworking
05 - Foncière
d'immeubles
Capital
30
30
30
Primes liées au capital
Ecart de réévaluation
Réserves
380 647
380 647
724
3 133
376 790
Résultat net (Part du groupe)
-48 551
-48 551
-28 655
48
-19 943
Auto-contrôle
Autres réserves
Capitaux propres (Part du groupe)
332 126
332 126
-27 931
3 180
356 877
Intérêts ne conférant pas le contrôle
Total des capitaux propres
332 126
332 126
-27 931
3 180
356 877
Engagements retraite et assimilés
266
266
197
2
67
Provisions non courantes
Impôts différés - passif
94 680
94 680
48
94 632
Endettement non courant
401 937
-1 009
402 946
6 022
4 022
392 901
Dettes de location non courantes
9 101
9 101
9 101
Autres passifs non courants
3 316
3 316
3 316
Passif non courant
509 300
-1 009
510 309
6 268
4 024
500 017
Provisions courantes
Endettement courant
50 558
50 558
7 459
722
42 377
Dettes de location courantes
511
511
511
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
18 449
-9 395
27 845
4 010
1 085
22 750
Instruments financiers passif
Autres passifs courants
32 158
-7
32 165
7 286
-796
25 675
Passif courant
101 677
-9 402
111
080
18 756
1
011
91 312
Passifs non courants détenus en vue de la vente &
act abandon.
2 933
2 933
2 933
Total Passif
946 037
-10 411
956 448
-2 907
8 216
951 139
88
Not named
4.2.5.2. Bilan sectoriel 2025
Intra-
05 - Construction
BILAN SECTORIEL 2025 - ACTIF en k€
31/12/2025
Total activité
05 - Hold
05 - Coworking
05 - Foncière
activité
d'immeubles
#########
7 724 931
8 399 415
977 623 321
Goodwill net
645
645
645
Immobilisations incorporelles nettes
804
804
5
18
781
Immobilisations corporelles nettes
22 837
22 837
10 506
6
115
6 216
Droits d'utilisation nets
8 899
8 899
8 899
Immeubles de placement nets
859 581
859 581
859 581
Immobilisations financières nettes
12 767
-1 037
13 803
213
17
937
12 636
Participations nettes : entreprises associées
Autres actifs nets non courants
7 297
7 297
5 227
1 360
1
709
Actif non courant
912 830
-1 037
913 867
6 090
11
901
7 054
888 823
Stocks et en-cours nets
883
883
883
Clients et comptes rattachés nets
26 512
-3 472
29 984
0
1 725
211
28 049
Instruments financiers actif
Trésorerie et équivalents de trésorerie nets
17 435
17 435
13
1 061
776
15 585
Actif courant
51 989
-4 746
56 735
270
-4 176
1 346
59 295
Actifs nets non courants en vue de la vente
30 505
30 505
1 000
29 505
Total Actif
995 324
-5 783
1 001 107
7 359
7 725
8 399
977 623
Intra-
05 - Construction
BILAN SECTORIEL 2025 - PASSIF en k€
31/12/2025
Total activité
05 - Hold
05 - Coworking
05 - Foncière
activité
d'immeubles
#########
(2 498 647)
5 579 292
989 423 082
Capital
28
28
-3
30
Primes liées au capital
2 602
2 602
2 602
Ecart de réévaluation
Réserves
305 222
305 222
-526
-16 498
3 163
319 082
Résultat net (Part du groupe)
21 688
21 688
6 073
-4 016
-897
20 529
Auto-contrôle
Autres réserves
Capitaux propres (Part du groupe)
329 540
329 540
8 146
-20 514
2 266
339 642
Intérêts ne conférant pas le contrôle
28 479
28 479
-2 280
-83
30 841
Total des capitaux propres
358 019
358 019
8 146
-22 793
2 183
370 483
Engagements retraite et assimilés
281
281
197
4
81
Provisions non courantes
Impôts différés - passif
103 718
103 718
41
103 677
Endettement non courant
388 594
-1 037
389 631
4 918
3 255
381 458
Dettes de location non courantes
9 059
9 059
9 059
Autres passifs non courants
1 999
1 999
60
1 939
Passif non courant
503 651
-1 037
504 688
60
5 156
3 258
496 213
Provisions courantes
197
197
197
Endettement courant
87 502
87 502
6 565
749
80 188
Dettes de location courantes
490
490
490
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
11
210
-3 472
14 682
197
2 170
217
12 099
Instruments financiers passif
Autres passifs courants
32 276
-1 274
33 550
3
6 404
-828
27 971
Passif courant
131 674
-4 746
136 420
397
15 138
138
120 747
Passifs non courants détenus en vue de la vente & act abandon
1 980
1 980
1 980
Total Passif
995 324
-5 783
1 001 107
8 603
-2 499
5 579
989 423
89
Not named
4.2.5.3. Compte de résultat sectoriel 2024
Construction
COMPTE DE RESULTAT SECTORIEL (en K€)
31/12/2024
Foncière
d'immeubles
Coworking
préfabriqués
Revenus nets
65 959
55 412
5 002
5 546
Achats consommés
-4 313
-373
-3 759
-181
Charges externes et autres charges
-14 766
-10 318
-3 439
-1 008
Charges de personnel
-8 993
-5 604
-2 513
-876
Impôts et taxes
-845
-556
-187
-102
Dotations nettes aux amortissements, dépréciations et provisions
-5 031
-2 654
-834
-1 543
Autres produits et charges opérationnels courants
531
295
226
9
Elimination intra-groupe
0
3 285
-138
-3 147
ationnel courant avant cession d'actif et variation de valeurs
32 543
39 487
-5 641
-1 304
Autres produits et charges opérationnels non courants
1 505
1 176
332
-2
Eliminations intra-groupe (résultat opérationnel)
0
-2 000
0
2 000
Solde net des ajustements de valeurs des immeubles
-58 964
-58 964
0
0
Résultat des cessions d'actifs
-1 144
-845
-38
-262
Dépreciation des écarts d'acquisition
-20 871
0
-20 871
0
Résultat opérationnel
-46 931
-21 145
-26 218
433
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie
1 230
1 230
0
0
Coût de l'endettement financier brut
-22 408
-21 715
-534
-159
Coût de l'endettement financier net
-21 179
-20 486
-534
-159
Autres produits et charges financiers
675
675
0
0
Eliminations intra-groupe
0
725
-517
-208
0
Résultat financier
-20 503
-19 085
-1 051
-367
Impôts sur les résultats
18 884
18 623
256
5
0
Résultat net des activités poursuivies
-48 551
-21 608
-27 013
70
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle
0
0
0
0
0
Résultat net de l'ensemble consoli
-48 551
-21 608
-27 013
70
90
Not named
4.2.5.4. Compte de résultat sectoriel 2025
Constructio
COMPTE DE RESULTAT SECTORIEL (en K€)
31/12/2025
Holding
Coworking Fonciere
n
Revenus nets
71 392
0
5 188
5 932
60 272
Achats consommés
-2 579
0
-2 357
-186
-37
Charges externes et autres charges
-11
077
-578
-2 021
-1 275
-7 202
Charges de personnel
-10
110
-128
-4 296
-943
-4 743
Impôts et taxes
-773
-23
-191
-11
-548
Dotations nettes aux amortissements, dépréciations et provisions
-6 270
196
-189
-1 540
-4 737
Autres produits et charges opérationnels
-219
-26
-87
-1
-104
Résultat opérationnel courant avant cession d'actif et variation de
40 365
-559
-3 953
1 976
42 902
valeurs
Solde net des ajustements de valeurs des immeubles
-2 827
107
0
0
-2 934
Résultat des cessions d'actifs
10 388
168
-36
0
10 256
Dépreciation du goodwill
-726
-726
0
0
0
Résultat opérationnel
47 199
-1
011
-3 990
1 976
50 224
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie
907
0
0
0
907
Coût de l'endettement financier brut
-22 442
0
-426
-171
-21 846
Coût de l'endettement financier net
-21 535
0
-426
-171
-20 939
Autres produits et charges financiers
577
379
0
0
198
Résultat financier
-20 958
379
-426
-171
-20 741
Impôts sur les résultats
-2 319
5
211
586
-74
-8 042
Résultat net des activités poursuivies
23 922
4 578
-3 829
1 731
21 442
Résultat net des participations ne donnant pas le contrôle
2 234
0
-446
-100
2 780
Résultat net de l'ensemble consolidé
21 688
4 578
-3 383
1 831
18 662
La réconciliation entre le résultat sectoriel et le résultat consolidé s'établit comme suit : résultat des
secteurs 23 922 K, dont quote-part des intérêts ne conférant pas le contrôle -2 234 K, résultat net
part du groupe 21 688 K. Les éliminations intra-activité de -5 783 Kau bilan correspondent
principalement aux créances et dettes réciproques entre les sociétés du Groupe.
91
4.2.6.
Goodwill
4.2.6.1. Principe comptable
Les regroupements d'entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition d'IFRS 3 révisée : lors
de la première consolidation d'une entité dont le Groupe acquiert le contrôle, les actifs et les passifs, ainsi
que les passifs éventuels, identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition. Les actifs
incorporels sont spécifiquement identifiés dès lors qu'ils sont séparables de l'entité acquise ou résultent de
droits légaux ou contractuels.
Ainsi, lors de la prise de contrôle d'une entreprise, la différence entre la quote-part d'intérêts de l'acquéreur
dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels identifiables à la date de prise de contrôle, et le
coût d'acquisition constitue un Goodwill représentatif d'avantages économiques futurs résultant d'autres
actifs non identifiés individuellement et comptabilisés séparément. Le prix d'acquisition correspond au
montant de la contrepartie transférée y compris, le cas échéant, les compléments de prix à leur juste valeur.
Par ailleurs, les coûts directs liés à l'acquisition sont comptabilisés en charge de la période au cours de laquelle
ils sont encourus.
Le Goodwill :
-
Positif, est inscrit à l'actif du bilan et fait l'objet d'un test de dépréciation au moins une fois par an,
-
Négatif, est comptabilisé directement en produit.
La norme prévoit un délai de 12 mois à partir de la date d'acquisition quant à la comptabilisation définitive de
l'acquisition ; les corrections et évaluations effectuées doivent être liées à des faits et circonstances existant
à la date d'acquisition. Ainsi, au-delà de la période d'évaluation, un complément de prix est à comptabiliser
en résultat de l'exercice sauf si sa contrepartie est un instrument de capitaux propres.
L'acquisition ou la cession de titres d'une entité qui demeure contrôlée avant et après ces opérations, est
désormais considérée comme une transaction entre actionnaires comptabilisée en capitaux propres : elle
n'impacte ni le goodwill, ni le compte de résultat. En cas de perte de contrôle, la participation résiduelle est
évaluée à la juste valeur et le résultat de cession est comptabilisé au compte de résultat.
4.2.6.2. Composition et dépréciation du goodwill
Conformément à la norme IAS 36, les goodwill font l'objet de tests de perte de valeur au moins une fois par
an et plus fréquemment s'il existe un indice de perte de valeur identifié.
Les goodwill au 31 décembre 2025
-
Le Goodwill lié à l'acquisition de CIR PREFA
En date du 31 janvier 2023 un goodwill à hauteur de 20,8 Mavait été constaté à l'actif du bilan consolidé à
la suite de l'acquisition de l'activité de construction d'immeubles préfabriqués. Au regard de la perte constatée
sur l'exercice et des perspectives de CIR Prefa le goodwill été déprécié à 100% dans les comptes consolidés
du 31 décembre 2024.
En date du 30 juin 2025, Louis Ramé et Nicolas Ramé ont apporté 89,99 % de ses titres à FSDV.
-
Le Goodwill lié l'acquisition inversé de FSDV
A la date d'acquisition :
-
FSDV a émis 14 285 668 actions en échange de 179 998 actions de BMG,
-
Les actionnaires de BMG détenaient 98.96% (14 285 668 / 14 435 918),
-
Les actionnaires de FSDV détenaient 1,04% (150 250 / 14 435 918),
-
Le prix de marché d'une action de FSDV était de 17,50 euros,
-
La juste valeur estimée d'une action de BMG était de 1 672,68 euros.
92
La juste valeur de la contrepartie effectivement transférée doit être évaluée selon la mesure la plus fiable. Un
traité d'apport ayant été signé en date du 22 mai 2025, nous avons retenu la valeur des sociétés au 30 juin
2025.
La juste valeur de la contrepartie effectivement transférée est calculée en utilisant le nombre d'actions de la
société BMG qui auraient été émises aux actionnaires de la société FSDV à la date de l'opération pour conférer
aux actionnaires de FSDV une participation équivalente dans BMG à celle qu'elle détient post-opération
(1,04%).
La juste valeur de la contrepartie transférée est ainsi de 2,6 M.
Le goodwill est évalué comme étant l'excédent de la juste valeur de la contrepartie effectivement transférée
par rapport au montant des actifs et des passifs identifiables comptabilisés de FSDV.
En date du 30 juin 2025, un goodwill à hauteur de 1,371 Ma été constaté à l'actif du bilan consolidé à la suite
de l'acquisition inversée de FSDV.
Ce goodwill a fait l'objet d'un test de dépréciation au 31 décembre 2025. À cette date, le cours de l'action
FSDV s'élevait à 18,20 euros et la juste valeur estimée de l'action BMG à 1 756,59 euros. En conséquence, la
valeur du goodwill a été ajustée à 644 818,77 euros, donnant lieu à la constatation d'une dépréciation à
hauteur de 726 219 .
4.2.7.
Les immobilisations incorporelles
La norme IAS 38 définit l'immobilisation incorporelle comme étant un actif non monétaire identifiable, sans
substance physique et contrôlé par l'entité.
Un actif est identifiable :
-
S'il est séparable (loué, vendu, échangé de manière indépendante) ; ou
-
S'il est issu d'un droit contractuel ou légal, que ce droit soit séparable ou non.
Un actif est contrôlé si l'entité a le pouvoir d'en retirer les bénéfices économiques futurs et d'en restreindre
l'accès aux tiers. Lorsque l'immobilisation incorporelle a une durée de vie définie, elle est amortissable. Les
immobilisations à durée de vie indéfinie ne sont pas amortissables mais font l'objet d'un test de dépréciation
annuel ; le caractère indéfini est revu à chaque clôture. Les immobilisations incorporelles comprennent les :
-
Les frais de développement qui sont activés lorsqu'ils génèrent des avantages économiques futurs et
sont évaluables de façon fiable ;
-
Les concessions, brevets et droits assimilés ; et
-
Les actifs incorporels identifiables reconnus lors des regroupements d'entreprise (marques, carnet de
commande, relations client, etc.). Conformément aux principes IFRS, les frais d'établissement et les
frais de recherche figurent en charges dans l'exercice de leur engagement.
Le poste immobilisations incorporelles est composé par des licences informatiques et des progiciels
informatiques essentiellement pour notre activité de coworking.
Les durées d'amortissement retenu au niveau du Groupe :
-
Logiciels : Entre 1 et 5 ans
-
Autres immobilisations incorporelles : Entre 1 et 3 ans
93
Not named
Immobilisations incorporelles
Var. périmètre
Acquisitions/ Cessions/
31/12/2023
Transfert
31/12/2024
(en K€)
consolidation
dotations
Reprise
Logiciels
1 510
362
682
1 190
Autres immobilisations incorporelles
2 497
2 497
Total valeur brute
4 007
-
362
682
-
3 687
Amortissements Logiciels
789
245
639
394
Amortissements autres immobilisations incorporelles
2 164
333
2 497
Total des amortissements
2 953
-
578
639
-
2 891
Total valeur nette
1 054
-
-
-
-
796
Immobilisations incorporelles
Var. périmètre
Acquisitions/ Cessions/
31/12/2024
Transfert
31/12/2025
(en K€)
consolidation
dotations
Reprise
Logiciels
1 190
5
294
5
1 484
Autres immobilisations incorporelles
2 497
2 497
Total valeur brute
3 687
5
294
5
-
3 981
Amortissements Logiciels
394
291
5
679
Amortissements autres immobilisations incorporelles
2 497
2 497
Total des amortissements
2 891
-
291
5
-
3 176
Total valeur nette
796
-
-
-
-
804
L'augmentation des logiciels s'explique principalement par la poursuite du développement de l'application
B'CoWorker, dont une version 2 a été déployée au cours de l'exercice.
Les autres immobilisations incorporelles correspondant à la valeur du carnet de commandes comptabilisé en
2023 du Groupe CIR et sont totalement amorties à fin 2025.
4.2.8.
Les immeubles de placement
Le patrimoine immobilier est constitué de terrain, d'immeubles en construction et d'immeubles loués en
location simple répondant à la définition des immeubles de placement.
Le Groupe a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la juste valeur telle que définie par la
norme IAS 40, en enregistrant les variations de la valeur des biens immobiliers dans le compte de résultat.
Ces immeubles ne font par conséquent l'objet ni d'amortissements, ni de dépréciations.
L'évaluation de la juste valeur des différents immeubles étudiés a été établie immeuble par immeuble, chacun
d'eux étant apprécié isolément. Ces évaluations sont à distinguer de celles qui auraient consisté à déterminer
la valeur de chaque local composant un immeuble, pris unitairement, dans l'optique d'une évaluation lot par
lot. La norme IFRS 13 « Evaluation à la juste valeur » donne une définition unique de la juste valeur et regroupe
l'ensemble des informations relatives à la juste valeur qui devront être fournies dans l'Annexe aux comptes.
L'évaluation de la juste valeur d'un actif non financier tient compte de la capacité d'un intervenant de marché
à générer des avantages économiques en faisant une utilisation optimale de l'actif ou en le vendant à un autre
intervenant du marché qui en ferait une utilisation optimale. L'évaluation des immeubles de placement tient
compte de cette définition de la juste valeur.
Selon la norme IFRS 13, les paramètres retenus dans l'estimation sont classifiés selon une hiérarchie à trois
niveaux :
-
Niveau 1 : il s'agit de prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs
identiques, auxquels l'entité peut avoir accès à la date d'évaluation.
94
Not named
-
Niveau 2 : il s'agit de données, autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1, qui sont observables
pour l'actif ou le passif, soit directement, soit indirectement.
-
Niveau 3 : ce niveau concerne les paramètres qui sont fondés sur des données non observables.
L'entité établit ces paramètres à partir des meilleures informations à sa disposition concernant les
hypothèses retenues par les acteurs du marché.
Les actifs ont été classifiés en niveau 3. Cette considération reflète la nature principalement non observable
des données utilisées dans les évaluations, tels que les loyers issus des états locatifs, les taux de capitalisations
ou les taux de rendements.
Les immeubles en construction ou en cours de développement sont comptabilisés à la juste valeur lorsque
celle-ci peut être évaluée de façon fiable. Au 31 décembre 2025, les justes valeurs des immeubles se reposent
sur la base d'évaluations réalisées par deux experts indépendant BNP Paribas Real Estate Valuation e
t BPCE.
Immeubles de placement (en K€)
31/12/2025 31/12/2024
Valeur à l'ouverture
824 862
878 569
Acquisitions d'immeubles détenus en propre
5 493
2 075
Cessions d'immeubles détenus en propre
-17 409
-32 470
Augmentation valeur - travaux - LOA
47 619
42 675
Variation de périmètre
12 699
0
Variation de juste valeur
-2 827
-58 964
Reclassement IAS 40/IFRS 5/Stock
-10 498
-7 023
Autre
-358
0
Valeur à la clôture
859 581
824 862
Répartition des immeubles de placement au 31 décembre 2025 par région en (k)
Régions
31/12/2025 31/12/2024
Auvergne-Rhônes-Alpes
38 348
39 018
Bourgogne-Franche-Comte
22 278
21 832
Bretagne
35 638
35 245
Centre - Val de Loire
23 320
26 920
Grand Est
161 610
156 167
Hauts-de-France
126 853
107 899
Ile de France
68 430
77 670
Normandie
34 450
27 986
Nouvelle Aquitaine
180 240
162 668
Occitanie
24 642
27 913
Pays de Loire
77 610
77 466
Provence-Alpes-Côte d'Azur
66 162
64 079
TOTAL
859 581
824 862
Ces valorisations sont impactées par une hausse du taux de rendement potentiel ou par une baisse de loyer
des immeubles. Ainsi, la sensibilité de la valeur globale du patrimoine est de :
-3.5% pour une hausse du taux de rendement potentiel de 0.5%
-2.1% pour une baisse de loyer de 5/m2
Puisque les 2 méthodes retenues par les experts immobiliers sont celles de la capitalisation du revenu et celle
de la comparaison, une sensibilisation du taux d'actualisation ne serait pas pertinente.
95
Not named
Tableau des principales données d'entrées utilisées par les experts immobiliers
Tableau des principales données d'entrées non observables (de niveau 3) utilisées par les experts
immobiliers au 31 décembre 2025
Taux de rendement
Valeur locative (HT/m2/an)
Taux de capitalisation
retenu
Région
Min
Max
Min
Max
Min Max
Auvergne-Rhône-Alpes
29,93
130,00
6,25%
9,00%
6,25%
9,00%
Bourgogne-Franche-Comté
44,97
121,08
6,25%
7,50%
6,25%
7,75%
Bretagne
48,45
151,93
6,25%
8,00%
6,25%
8,00%
Centre-Val de Loire
45,00
91,05
6,25%
8,75%
6,00%
8,75%
Grand Est
33,88
176,20
6,00%
9,50%
6,00%
16,34%
Hauts de France
42,00
170,65
5,95%
9,00%
5,78%
9,00%
Normandie
46,76
134,23
7,25%
10,25%
9,00%
10,25%
Nouvelle-Aquitaine
24,69
206,98
5,75%
9,25%
5,50%
9,25%
Occitanie
9,00
139,89
7,00%
11,00%
7,00%
11,50%
PACA
45,00
167,02
6,25%
7,75%
6,25%
7,75%
Pays de la Loire
21,02
173,02
5,75%
9,50%
6,65%
10,50%
Île-de-France
60,00
244,65
6,50%
10,00%
6,25%
11,25%
Synthèse de l'évaluation du patrimoine au 31 décembre 2025
Synthèse de l'évaluation du
patrimoine au 31 décembre
Taux de rendement effectif
Taux de rendement effectif
Prix/m2 moyen Valeur locative HT/m2/an
2025 issue des 146 expertises
potentiel moyen
(sur les loyers constatés)
menées
Immeubles de placement
8,21%
7,57%
1 062
86
4.2.9.
Les immeubles exploités en propre par le Groupe
Au sein du Groupe, deux immeubles sont exploités par le Groupe
:
-
Le siège social situé à Chambellay (49)
-
L'usine de construction des préfabriqués située à Fauillet (47)
Variation entre 2023 et 2024
Immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2023
Acquisitions Cessions Transfert 31/12/2024
(en K)
consolidation
Immeubles détenus en propre
14 364
241
242
14 363
Total valeur brute
14 364
-
241
242
-
14 363
Amortissement Immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2023
Dotation
Reprise Transfert
31/12/2024
(en K)
consolidation
Amortissement immeubles détenus en propre
698
917
33
1 582
Total des amortissements
698
-
917
33
-
1 582
Total valeur nette
13 666
-
-
676
209
-
12 781
96
Not named
Variation entre 2024 et 2025
Immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2024
Acquisitions Cessions Transfert
31/12/2025
(en K)
consolidation
Immeubles détenus en propre
14 363
118
36
14 445
Total valeur brute
14 363
-
118
36
-
14 445
Amortissement Immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2024
Dotation
Reprise Transfert 31/12/2025
(en K)
consolidation
Amortissement immeubles détenus en propre
1 582
617
16
2 183
Total des amortissements
1 582
-
617
16
-
2 183
Total valeur nette
12 781
-
-
499
19
-
12 262
4.2.10.
Les autres immobilisations corporelles
Les immobilisations présentées au coût d'acquisition sont les suivantes :
-
Installations techniques de l'activité de construction
-
Agencements du siège et des différentes antennes du groupe Matériel de transport
-
Mobilier
-
Matériel informatique
Ces autres actifs sont amortis linéairement selon les durées suivantes :
-
Agencements intérieurs : 10 ans
-
Matériel de transport : 5 ans
-
Matériel informatique : 3 ans
-
Mobilier : 3 ans
Ils sont comptabilisés au coût d'acquisition, diminué des amortissements pratiqués. Si à la clôture de l'exercice
leur valeur nette comptable est supérieure à leur valeur recouvrable, une dépréciation est constatée. Aucune
dépréciation n'a été constatée à la date d'arrêté des comptes.
Variation entre 2023 et 2024
Autres immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2023
Acquisitions
Cessions
Transfert 31/12/2024
(en K)
consolidation
Installations techniques
4 008
164
25
77
4 225
Agencements divers
7 439
156
260
1 078
8 412
Matériels de transports
1 117
475
385
1 207
Matériels bureaux/info.
791
32
153
23
694
Mobilier
2 181
39
127
440
2 533
Total valeur brute
15 536
-
867
950
1 618
17 072
Amortissement autres
Var. périmètre
immobilisations corporelles (en
31/12/2023
Dotation
Reprise
Transfert 31/12/2024
consolidation
K)
Amort. Autres immo. corporels
1 482
825
58
2 249
Amort. Matériels transports
472
224
168
528
Amort. Matériels bureaux/info.
465
165
134
496
Amort. Mobilier
675
739
78
0
1 336
Amort. Installations techniques
417
434
14
837
Total des amortissements
3 511
-
2 388
453
0
5 446
Total valeur nette
12 026
-
-
-
-
11 626
97
Not named
Variation entre 2024 et 2025
Autres immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2024
Acquisitions
Cessions
Transfert 31/12/2025
(en K)
consolidation
Installations techniques
4 225
96
3
4 317
Agencements divers
8 412
436
58
8 791
Matériels de transports
1 207
137
179
1 165
Matériels bureaux/info.
694
221
247
668
Mobilier
2 533
212
89
2 656
Total valeur brute
17 072
-
1 103
577
-
17 597
Amortissement autres
Var. périmètre
immobilisations corporelles (en
31/12/2024
Dotation
Reprise
Transfert 31/12/2025
consolidation
K)
Amort. Autres immo. corporels
2 249
864
33
3 080
Amort. Matériels transports
528
230
126
632
Amort. Matériels bureaux/info.
496
137
238
395
Amort. Mobilier
1 336
707
324
236
1 954
Amort. Installations techniques
837
411
2
1 246
Total des amortissements
5 446
-
2 348
724
236
7 306
Total valeur nette
11 626
-
-
-
-
10 290
Variation entre 2023 et 2024
Immobilisations corporelles en
Var. périmètre
cours
31/12/2023
Acquisitions
Cessions
Transfert 31/12/2024
consolidation
(en K)
Agencements const. en cours
332
1 423
44
-
1 619
92
Total valeur brute
332
-
1 423
44
-
1 619
92
Variation entre 2024 et 2025
Immobilisations corporelles en
Var. périmètre
cours
31/12/2024
Acquisitions
Cessions
Transfert 31/12/2025
consolidation
(en K)
Agencements const. en cours
92
348
155
284
Total valeur brute
92
-
348
155
-
284
4.2.11.
Droits d'utilisation
En application d'IFRS 16, lorsqu'un bien immobilier ou mobilier est détenu dans le cadre d'un contrat de
location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d'utilisation et un passif locatif, au coût amorti.
Le preneur amortit le droit d'utilisation linéairement sur la durée exécutoire du contrat.
FSDV a identifié une catégorie de droit d'utilisation :
Les amodiations sur certaines parcelles de terrain (situées principalement sur le Port Autonome de
Strasbourg) sont présentées dans la catégorie Droits d'utilisation.
Variation entre 2023 et 2024
Immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2023
Acquisitions
Cessions
Transfert 31/12/2024
(en K)
consolidation
Droit d'utilisation
12 683
-
12 683
Total valeur brute
12 683
-
-
-
-
12 683
Amortissement autres
Var. périmètre
immobilisations corporelles (en
31/12/2023
Dotation
Reprise
Transfert 31/12/2024
consolidation
K)
Amortissement droit d'utilisation
3 063
593
-
3 656
Total des amortissements
3 063
-
593
-
-
3 656
Total valeur nette
9 620
-
593
-
-
9 028
98
Not named
Variation entre 2024 et 2025
Immobilisations corporelles
Var. périmètre
31/12/2024
Acquisitions Diminution Transfert 31/12/2025
(en K)
consolidation
Droit d'utilisation
12 683
465
236
12 912
Total valeur brute
12 683
-
465
-
236
12 912
Amortissement autres
Var. périmètre
immobilisations corporelles (en
31/12/2024
Dotation
Reprise
Transfert 31/12/2025
consolidation
K)
Amortissement droit d'utilisation
3 656
593
236
4 013
Total des amortissements
3 656
-
593
-
236
4 013
Total valeur nette
9 028
-
1 058
-
-
8 899
Les immeubles de placement financés par crédit-bail immobilier ont été inscrits dans la catégorie Immeubles
de placement.
Echéancier des dettes de location – Flux contractuels non actualisés (IFRS 7.B11D)
Echéancier des dettes de location (en k€)
Moins d'1 an
1 à 5 ans
Plus de 5 ans
Total
Dettes de location - entité BMG Logistique
229
781
2 609
3 619
Dettes de location - entité BMG Activités
506
2 024
5 227
7 757
Total dettes de location (IFRS 16)
735
2 805
7 836
11
376
4.2.12.
Actifs destinés à la vente
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe a décidé de céder un actif ou un groupe d'actifs, il le
classe en tant qu'actif détenu en vue de la vente si :
-
L'actif ou le groupe d'actifs est disponible en vue de sa vente immédiate dans son état actuel, sous
réserve uniquement des conditions qui sont habituelles et coutumières pour la vente de tels actifs,
-
Sa vente est probable dans un délai d'un an, et des actions de commercialisation sont initiées.
Pour le Groupe, seuls les immeubles répondant aux critères ci-dessus ou pour lesquels une promesse de
vente a été signée sont classés en actifs destinés à la vente.
En cas d'existence d'une promesse de vente à la date de clôture des comptes, c'est le prix de la promesse
nette des frais qui constitue la juste valeur du bien détenu en vue de la vente.
4.2.12.1. État des immeubles destinés à la vente au 31 décembre 2025
Régions
31/12/2025
31/12/2024
Auvergne-Rhônes-Alpes
4 900
4 390
Bretagne
0
0
Centre - Val de Loire
3 730
0
Grand Est
1 000
880
Hauts-de-France
2 976
3 627
Ile de France
11 530
3 350
Normandie
1 115
7 035
Nouvelle Aquitaine
0
725
Occitanie
3 310
0
Pays de Loire
0
0
Provence-Alpes-Cote Azur
1 944
0
TOTAL
30 505
20 007
99
Not named
4.2.12.2. Ventes réalisées au cours de l'année
Le tableau ci-après récapitule les ventes réalisées au cours de l'exercice 2025 hors ventes lié à des
refinancement en crédit-bail immobilier.
Prix de cession
Sociétés
Cessions 2025
Type
m2
(en k€)
Opupelus
Floirac
2 099
Terrain
12 943
BMG Activité
Calais Exupéry
850
Loc. activité
4 623
BMG Activité
Lezennes
730
Loc. activité
1 960
BMG Activité
Aubergenville - Vente partielle
850
Loc. activité
1 969
BMG Activité
Les Pennes
120
Terrain
739
BMG Activité
Cognac
705
Terrain
10 909
BMG Bureaux
Epinal
951
Bureaux
1 717
BMG Bureaux
Lot Croix
130
Bureaux
130
BMG Bureaux
Mérignac
52
Terrain
553
BMG Bureaux
Chasseneuil
600
Parking
5 754
FSDV
Digoin
240
Terrain
78 732
7 Bourdonnais
Appartement
3 450
Appartement
202
Total cessions immeubles de placement
10 776
120 231
BMG Activité
3 lots Les Pennes
1 078
622
Total cessions immeubles en stock
1 078
622
Total cessions
11
854
120 853
4.2.12.3. Résultat des cessions de la période
Le tableau ci-dessous présente le résultat des cessions de la période :
Résultat de cession des immeubles
31/12/2025
31/12/2024
(en K€)
Prix de cession des immeubles vendus hors refinancements
10 776
34 614
Prix de cession refinancements en CBI
17
111
Prix de cession autres actifs
19
97
Valeur comptable des éléments d'actifs cédés
-17 519
-35 855
Résultats des cessions
10 387
-1 144
4.2.13.
Actifs financiers
Les actifs financiers comprennent les contrats de capitalisation, les actifs courants représentant les créances
d'exploitation, des titres de créances ou des titres de placement, y compris les instruments dérivés, et la
trésorerie.
L'évaluation et la comptabilisation des actifs sont définis par la norme IFRS 9.
100
Not named
Variation entre 2023 et 2024
Acquisitions /
Immobilisations Financières
Var. périmètre
Variation de
31/12/2023
Variation de
Cessions
31/12/2024
(en K€)
consolid
ation
juste valeur
périmètre
Titres immobilisés
300
300
Contrat de capitalisation
1 938
1 028
152
3 119
Dépôts/cautionnements versés
11 682
821
1 216
11 287
Total valeur brute
13 921
-
1 849
1 216
152
14 705
Dépréciation des Immobilisations
Var. périmètre
Financières
31/12/2023
Dotation
Reprise
31/12/2024
consolidation
(en K€)
Sur titres immobilisés
20
-
20
-
Total
20
-
-
20
-
Variation entre 2024 et 2025
Acquisitions /
Immobilisations Financières
Var. périmètre
Variation de
31/12/2024
Variation de
Cessions
31/12/2025
(en K€)
consolidation
juste valeur
périmètre
Titres immobilisés
300
300
Contrat de capitalisation
3 119
94
1 121
-150
1 942
Dépôts/cautionnements versés
11 287
15
1 822
2 599
10 525
Total valeur brute
14 705
15
1 916
3 720
-150
12 767
Dépréciation des Immobilisations
Var. périmètre
Financières
31/12/2024
Dotation
Reprise
31/12/2025
consolidation
(en K€)
Sur titres immobilisés
-
-
-
-
Total
-
-
-
-
-
Les actifs financiers se répartissent par catégorie IFRS 9 comme suit au 31/12/2025 : actifs au coût amorti : 10
525 K(dépôts et cautionnements) ; actifs à la juste valeur par résultat (FVTPL) : 2 242 K(contrat de
capitalisation 1 942 K+ titres Qovoltis 300 K). Il n'existe pas d'actifs financiers classés en FVOCI.
4.2.13.1. Titres de participation
Le Groupe détient une participation minoritaire dans la SAS Qovoltis de 300 K, fabriquant et installateur de
bornes électriques de nouvelle génération.
4.2.13.2. Contrat de capitalisation
En 2016, le Groupe, via la SCI Bordeaux Espace Aquitaine (désormais Opupelus), a souscrit un contrat
d'assurance vie auprès d'AXA. Leur situation au 31 décembre 2025 est détaillée ci-après :
Juste valeur
Juste valeur
Montant
au
Variation de
au
Libel
Date acq.
Origine
Augmentation
Rachat
31/12/2024
JV (en K€)
31/12/2025
(en K€)
(en K€)
(en K€)
Contrat 1
31/03/2016
5 250
3 090
0
1 097
-150
1 843
Total
5 250
3 090
0
1 097
-150
1 843
Un rachat partiel a eu lieu en 2025, et la variation de juste valeur des contrats de capitalisation est enregistrée
au compte de résultat.
101
Not named
4.2.13.3. Autres actifs financiers
Les autres actifs financiers proviennent principalement du dépôt de garantie lié au prêt impact conclu en
2023, placé sur des comptes à terme. En 2025, 1,3 Mont été versés en dépôts de garantie pour l'immeuble
James Watt à Mérignac (33), tandis que 2,5 Mont été rendus à la suite de réalisations de travaux.
4.2.13.4. Stocks
Stocks
31/12/2024 Variation positive Variation négative
Matières premières
666
-125
Matières consommables
315
27
Total valeur brute
981
27
-125
Conformément à la norme IAS 2, les stocks sont évalués au plus faible de leur coût de revient et de leur valeur
nette de réalisation. Cette dernière correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité
diminué des coûts attendus pour l'achèvement et la réalisation de la vente.
Les stocks au 31 décembre 2025 concernent exclusivement les matières premières et les matières
consommables de l'activité de construction de préfabriqués de CIR Prefa.
Les stocks de matières premières et de matières consommables sont évalués au dernier prix de revient du
fait de leur rotation rapide.
D'une manière générale, lorsque la valeur nette de réalisation des stocks et des travaux en cours est inférieure
à leur valeur comptable, des dépréciations sont comptabilisées. Aucune dépréciation a été comptabilisé au
31 décembre 2025.
4.2.13.5. Impôts différés
Les impôts différés résultent des décalages temporels d'imposition ou de déduction. Ils sont calculés selon la
méthode du report variable et sur la totalité des différences temporaires existant dans les comptes individuels
ou provenant des retraitements de consolidation.
L'évaluation des actifs et des passifs d'impôts différés doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient
de la façon dont l'entreprise s'attend, à la clôture de l'exercice, à recouvrer ou à régler la valeur comptable
de
ses actifs et de ses passifs.
31/12/2025
31/12/2024
Résultat
Impact
Impact
Synthèse de la fiscalité différée (K€)
Impact Capitaux
Base
impôts
Base
impôts
Impact Résultat
propres
différés
différés
Sur déficits fiscaux
52 117
13 029
35 204
8 801
4 228
Sur juste valeur des immeubles
-343 610
-85 902
-312 151
-78 038
-6 948
-917
Plus value en sursis d'imposition
-75 315
-18 829
-83 340
-20 835
2 006
Sur retraitement au coût amorti
-4 781
-1 195
-5 396
-1 349
154
Sur instruments financiers
1 659
415
2 883
721
-306
Sur retraitement droit enregistrement
-1 718
-429
-1 718
-429
Etalement franchise de loyers
-3 924
-981
-4 204
-1 051
70
Ecart d'évaluation sur acquisition
-130
-33
-130
-33
Sur les droits d'utilisation
649
162
585
146
16
Sur abandon comptes courants RMF
12 100
3 025
12 200
3 050
-25
Provisions internes
-14 018
-3 504
-8 188
-2 047
-1 458
ID sur mali technique
-8 993
-2 248
-8 993
-2 248
Sur les engagements retraite
281
70
266
67
4
Autres
-2
-2 034
-508
697
728
Total (Bases et impact impôts différé
-385 683
-96 421
-375 015
-93 754
-1 254
-495
Au 31 décembre 2025, le Groupe dispose de déficits reportables de 52 Mutilisables sans limite de durée,
tous reconnus.
102
Not named
4.2.13.6. Créances clients, autres débiteurs et actifs sur contrats
Les créances clients, si elles ne comprennent pas une composante financement significative, sont reconnues
à leur prix de transaction comme défini par la norme IFRS 15.
Après la comptabilisation initiale, les créances clients et les autres débiteurs sont comptabilisés au coût amorti
déduction faite des pertes de valeur qui tiennent compte des risques éventuels de non-recouvrement.
Dès lors qu'un client accumule plus de deux trimestres de retard dans le paiement de son loyer, il entre dans
la catégorie des clients « douteux ». Le Groupe a organisé en interne son propre service de reco
uvrement.
Créances clients, autres débiteurs et
31/12/2025
31/12/2024
Variation
actifs sur contrats
(en K€)
Créances clients et comptes rattachés
33 084
28 749
4 335
Actifs sur contrats
731
812
-81
Dépr. des comptes clients
-6 572
-3 580
-2 992
TOTAL
26
512
25
170
1 342
Variation des dépréciations clients au 31 décembre 2025
Reprise
Reprise
En k
31/12/2024
Var. périmètre
Complément
31/12/2025
utilisée
non utilisée
Dep. des comptes clients
-3 580
89
3 789
573
312
-6 572
TOTAL
-3 580
89
3 789
573
312
-6 572
Les pertes de crédit attendues sur créances clients s'élèvent à 6,6 Mau 31 décembre 2025 contre 3,6 M
au 31 décembre 2024. La variation de 3,0 Mrésulte principalement de dotations nettes comptabilisées sur
l'exercice pour 2,9 M, traduisant une actualisation des paramètres de risque et une dégradation du profil de
recouvrement de certains encours. Les reprises utilisées et non utilisées s'élèvent respectivement à 0,6 M
et 0,3 M.
4.2.13.7. Actifs et passifs sur contrat
Il s'agit des factures à établir pour un montant de 731 ket de produits constatés d'avance pour un montant
de 395 krelatifs aux contrats de construction en cours et de leur avancement.
4.2.14.
Autres actifs et passifs courants
Les autres actifs courants pour 832 k, correspondent aux charges constatées d'avance.
Les autres créances pour 6,3 Msont principalement composées des créances fiscales pour 3,7 Met des
créances auprès de notaires pour 2,4 M.
Les autres passifs courants pour 18,7 Mcorrespondent aux produits constatés d'avance (les loyers relatifs à
la période du premier trimestre 2026 en relation avec le poste client à l'actif).
103
Not named
4.2.15.
Trésorerie et équivalent de trésorerie
La trésorerie et équivalents de trésorerie incluent les soldes bancaires ainsi que les placements à court terme
convertibles en un montant de trésorerie connu, soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
Les placements monétaires sont évalués à leur juste valeur appréciée à la valeur de marché à la date de clôture.
Les variations de valeur sont enregistrées en résultat financier.
Au 31 décembre 2025, la trésorerie s'établit à 17,4 M, répartie comme suit :
En K€
31/12/2025
31/12/2024
VMP
3 873
685
Banque
13 562
14 326
TOTAL
17
435
15
012
4.2.16.
Capitaux propres
4.2.16.1. Composition du capital social
Étant donné l'acquisition inversée réalisée au cours de la période, le capital social figurant dans les états
financiers après l'opération, s'élèvent à 27 726 .
4.2.16.2. Dividendes versés
Versement des dividendes de la société mère comptable Opupelus :
Montant des dividendes versés de la société
Exercices
mère Opupelus (en K€)
2025
4 000
2024
2 500
2023
2 500
4.2.17.
Provisions pour risques
Certaines sociétés du Groupe FSDV sont engagées dans des procédures contentieuses, pour l'essentiel
purement dilatoires, initiées par le fondateur du groupe BMG, directement ou via des sociétés qu'il détient ou
contrôle en droit ou en fait. A la clôture de l'exercice, les risques potentiels sont considérés comme purement
éventuels et non probables, de sorte qu'aucune provision n'a été constatée au regard de leur estimation non
significative et ou de l'absence de fondement juridique sérieux. Les prochaines audiences en lien avec ces
procédures sont planifiées dans les prochains mois.
Des contrôles fiscaux portant sur les exercices 2019 à 2023 ont fait l'objet de propositions de rectification en
date du 30 septembre 2022 et du 29 août 2025. La société conteste ces notifications ; par conséquent,
aucune provision n'a été constatée dans les comptes au 31 décembre 2025.
104
Not named
4.2.18.
État des dettes
4.2.18.1. Informations générales
Les passifs financiers comprennent les emprunts et autres dettes porteuses d'intérêts.
Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur laquelle sont imputés les coûts de
transaction qui sont directement attribuables à l'émission du passif. Ils sont ensuite comptabilisés au coût
amorti sur la base du taux d'intérêt effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l'amortissement actuariel
des frais d'émission et des primes d'émission et de remboursement.
La part à moins d'un an des dettes financières est classée dans le poste dettes financières courantes.
4.2.18.2. Situation de la dette au 31 décembre 2025
Au 31 décembre 2025, la dette brute globale du Groupe est de 471,5 Mdont 462 Mde dette bancaire et
9,5 Mde dette sur droit d'utilisation.
La dette en Crédit-Bail Immobilier représente 90 Msoit 19,5 % de la dette bancaire.
4.2.18.3. Tableau de variation des dettes
Les emprunts auprès des établissements de crédit totalisent 458 307k, répartis en passifs non-courants
(376 504k) et courants (81 803k). Le passif courant destiné à la vente, relatif aux dettes sur immeubles
IFRS 5, atteint 1 416k. L'ensemble de ces trois postes représente 459 723k, comme indiqué dans le tableau
ci-dessous.
Le tableau de variation des dettes ci-dessous présente les variations des dettes financières :
Remboursement
Remb.
Variation de
Type de dette
31/12/2024
Souscription
31/12/2025
emprunt
antici
juste valeur
Emprunts & CBI
431 505
32 397
6 631
67 245
459 723
Dette CBI reportée
642
318
324
Instruments dérivés passifs
3 316
-1 377
1 938
Sous-total dette bancaire
435 463
32 715
6 631
67 245
-1 377
461 985
Obligataires
6 000
6 000
0
Sous-total dette bancaire et
obligataire
441 463
32 715
12 631
67 245
-1 377
461 985
Dette sur droit d'utilisation
9 612
529
465
9 548
TOTAL
451 075
32 715
13 160
67 710
-1 377
471 534
67,2 millions d'euros ont été levés durant 2025 dont ci-dessous les principales opérations :
-
12,2 Mont été débloqués pour le chantier « Imaginarium »
-
11 Mde refinancement à la suite de la dernière opération SIGMA
-
6,9 Mpour la construction du SPI à Mérignac
-
4,5 Mpour l'acquisition de l'immeuble « Archimède » à Mérignac
-
8 Mde refinancement de 5 actifs
-
17 Mde refinancement de 4 actifs
-
6,2 Mpour l'immeuble « Les Reflets de Lille »
105
Not named
Les remboursements d'emprunts et autres dettes assimilées s'élèvent à 45,8 millions d'euros dont 13,1 millions
d'euros par anticipation et correspondent essentiellement au remboursement des emprunts et crédits-baux
immobiliers pour 6,6 millions d'euros et au remboursement total de la dette obligataire pour 6 millions d'euros.
Les intérêts courus sur l'exercice s'élèvent à 2 055 kau 31 décembre 2025, stable par rapport au 31
décembre 2024.
L'état de l'endettement net est le suivant :
Endettement net en k€
31/12/2025
31/12/2024
Emprunts & CBI (hors frais émission)
459 723
431 505
Trésorerie et équivalents de trésorerie
-17 435
-15 012
Total dette nette
442 287
416 494
4.2.18.4. Échéancier des emprunts
Echéancier des dettes en k€
Emprunts et CBI
< 1 an
74 947
1 à 5 ans
139 289
> 5 ans
245 486
TOTAL
459 723
Au 31 décembre 2025, la dette à court terme < 1 an intègre notamment l'emprunt in fine relatif à l'immeuble
Exotec, pour un montant de 41 M. Cet emprunt a fait l'objet, en mars 2026, d'un refinancement par un
emprunt amortissable classique sur une durée de 15 ans.
4.2.18.5. Caractéristiques des principaux emprunts du Groupe
Caractéristiques des principaux emprunts du Groupe FSDV
Montant
Montant
Société
restant dû au
Taux à date
Maturi
nominal
31/12/2025
Opupelus - Acq groupe Viennoise
50 257
61 900
4,0%
09/03/2034
Opupelus - Emprunt BMG Activité
64 522
70 000
5,1%
22/07/2036
BMG Logistique (Calais Judée)
4 839
6 000
5,0%
20/12/2032
BMG Logistique (Itancourt)
3 286
4 700
3,5%
02/02/2030
BMG Bureaux - (Valbonnes Crêtes)
15 862
22 000
2,2%
06/07/2032
BMG Bureaux - (Laxou)
13 326
20 670
4,1%
31/12/2031
BMG Bureaux - (Orgemont)
11 134
13 646
3,6%
25/12/2034
BMG Bureaux - Prêt à impact
86 585
95 376
4,7%
27/07/2038
BMG Bureaux (Archimède)
4 500
4 500
4,7%
01/11/2040
Cirakis
5 429
8 000
4,7%
30/06/2029
BMG Activité II (Kristal Kopf)
1 406
1 500
4,3%
28/08/2036
O Sophia - financement IMAGINARIUM
41 137
41 137
5,1%
24/03/2026
106
Not named
4.2.18.6. Répartition de la dette par banque
RÉPARTITION DE LA DETTE PAR GROUPE BANCAIRE
Maturité Moy.
Groupe Bancaire
Part (%)
Pond. (ans)*
GROUPE BPCE
28,5%
7,66
BPI
19,6%
10,24
La Banque Postale
15,6%
12,13
BNP PARIBAS
10,1%
10,95
GROUPE SOCIETE GENERALE
8,9%
9,97
GROUPE CREDIT AGRICOLE
7,5%
2,54
AXA BANQUE
5,9%
10,48
ALSABAIL
3,1%
9,60
CREDIT MUTUEL
0,8%
8,81
AUTRES
0,1%
1,96
CIC
0,0%
5,36
TOTAL
100,0%
9,24
*La maturité est calculée en moyenne pondérée par l'encours (somme des années restantes x dette/dette totale)
4.2.18.7. Autres emprunts et dettes assimilées
Au 31 décembre 2025, le solde des autres emprunts et dettes assimilées non-courants s'élève à 2,7 M.
4.2.18.8. Instruments financiers dérivés
Le Groupe utilise des instruments dérivés sans hedge tels que les swaps pour la couverture de ses dettes à
taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs).
Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à la juste valeur. La juste valeur est déterminée à
partir de techniques de valorisation faisant appel à des méthodes de calcul mathématiques fondées sur des
théories financières reconnues et des paramètres dont la valeur est déterminée à partir des prix d'instruments
traités sur des marchés d'actifs. Cette valorisation est réalisée par les établissements bancaires.
Valorisation au
Valorisation au
Sociétés
Banque / Type de contrat
Caractéristiques
31/12/2025 en k€
31/12/2024 en k€
BMG Activité II (Kristal Kopf)
LCL - Contrats SWAP et CAP
Ech 08/36 - Nominal 1,5 M€
-5
-14
BMG Logistique
BNP - Contrat SWAP
Ech 02/30 - Nominal 2,8 M€
-59
-85
BMG Bureaux
BNP Paribas - Contrat SWAP sur prêt impact
Ech 07/33 - Nominal 16,7 M€
-526
-907
BMG Bureaux
Banque Palatine - Contrat SWAP sur prêt impact
Ech 07/33 - Nominal 33,4 M€
-1 027
-1 784
BMG Bureaux
LCL - Contrat SWAP
Ech 06/31 - Nominal 13,3 M€
-323
-525
TOTAL
-1 938
-3 316
4.2.18.9. Dépôts de garantie courants et non-courants
Ce poste correspond aux dépôts de garantie versés par les locataires exigibles à moins d'un an et plus d'un
an.
4.2.18.10. Covenants bancaires
Les dettes de FSDV et de ses filiales sont généralement assorties de covenants bancaires (Ratio de couverture
des intérêts, ratio de couverture de la dette et ratio d'endettement) portant sur les états financiers consolidés
de l'emprunteur. À défaut de respect de ces covenants, les dettes seraient susceptibles d'être exigibles de
manière anticipée.
107
Not named
4.2.18.10.1. Liste des covenants du Groupe
Covenants
Montant
restant au
Sociétés
31/12/2025 (en
Ratio DSCR
Autres ratios
Ratio LTV
k€)
Opupelus - Acq groupe Viennoise
50 257
> 110% (Consolidé)
< 60% (Consolidé) - < 60% (Fiducie)
> 120% (Consolidé) -
Opupelus - Emprunt BMG Activité
64 522
< 60% (Consolidé) - < 60% (Périmètre)
120% (Périmètre)
BMG Logistique (Calais Judée)
4 839
> 110% (Immeuble)
< 65% (Immeuble)
BMG Logistique (Itancourt)
3 286
> 110% (Emprunteur)
< 50% (Consolidé) - < 50% (Périmètre)
BMG Logistique - CBI
5 275
>110% (Immeuble)
BMG Bureaux - (Valbonnes Crêtes)
15 862
> 120% (Emprunteur)
<60 % (Emprunteur)
BMG Bureaux - (Laxou)
13 326
> 120% (Emprunteur)
<70 % (Emprunteur) - <60% (Opupelus)
BMG Bureaux - (Orgemont)
11 134
> 110% (Emprunteur)
BMG Bureaux - Prêt à impact
86 585
> 120% (Immeuble)
<60% (Périmètre) - <65% (Emprunteur)
BMG Bureaux - Prêt Axa - multi
>115 % (Emprunteur) -
10 611
immeubles
>120% (Périmètre)
R1 Endettement net
consolidé/Ebitda consolidé >
Cirakis
5 429
2,5 et R2 Cash Flow libre
consolidé/service de la dette
consolidé > N-1
BMG Activité II (Kristal Kopf)
1 406
>115% (Emprunteur)
<70% (Emprunteur)
O Sophia - financement IMAGINARIUM
41 137
< ou égal à 65 % (Emprunteur)
L'emprunt sur la société Cirakis a été reclassé à moins d'un an pour non-respect du ratio.
Le non-respect du ratio DSCR de l'immeuble en crédit-bail immobilier de Villers les Nancy sur BMG Bureaux
pourra faire l'objet d'une majoration de 0.10% de l'indice TME servant au calcul des loyers de crédit-bail
immobilier.
4.2.18.10.2. Fiducies
Fiducie Viennoise
Une opération de fiducie sûreté a été mise en place sur les titres de 3 filiales du Groupe, afin de garantir le
crédit souscrit par la SAS Opupelus en juin 2022 auprès de prêteurs bancaires afin de racheter les parts que
le minoritaire détenait dans ces filiales. Ce contrat court jusqu'au remboursement intégral de la dette à horizon
12 ans. Le fiduciaire, n'a pour mission que de réaliser l'actif afin de rembourser les prêteurs en cas de défaut,
le solde revenant au Groupe. Les entités mises en fiducie sont les suivantes :
-
SCI Viennoise
-
SCI Arena
-
SCI BMG Servon
Cette convention a entrainé le transfert dans un patrimoine fiduciaire des éléments suivants :
-
Parts sociales des filiales ci-dessus pour un montant de 34.4 M. Ce montant correspondant à la fois
à la valeur brute et nette comptable de ces parts sociales.
-
Créances de prêts intragroupe pour un montant de 29.1 M. Ce montant correspondant à la fois à la
valeur brute et nette comptable de ces prêts.
FSDV conserve le contrôle des sociétés mises en fiducie, le fiduciaire ne garantissant que la sauvegarde du
patrimoine du périmètre de garantie.
Fiducie Sagax
Un contrat de fiducie avait été mis en place sur les titres de 10 filiales du Groupe afin de garantir l'émission
obligataire souscrite par la SAS Opupelus en décembre 2019 auprès d'AB SAGAX.
Au 11 mars 2025, le Groupe a remboursé le solde de la dette obligataire auprès d'AB SAGAX pour un montant
restant dû de 6 M. La fiducie garantissant cette obligation a donc pris fin.
108
Not named
Fiducie BMG Activité
Une opération de fiducie sûreté a été mise en place sur les titres de BMG Activité filiale du Groupe, afin de
garantir le crédit souscrit par la Société en juillet 2024 pour un montant de 70 Mauprès de BPCE. Ce contrat
court jusqu'au remboursement intégral de la dette à horizon de 12 ans.
Cette convention a entrainé le transfert dans un patrimoine fiduciaire des éléments suivants :
-
Parts sociales des filiales ci-dessus pour un montant de 65.3 M. Ce montant correspondant à la fois
à la valeur brute et nette comptable de ces parts sociales,
-
Créances de prêts intragroupe pour un montant de 20.9 M. Ce montant correspondant à la fois à la
valeur brute et nette comptable de ces prêts.
FSDV conserve le contrôle de la société BMG Activité mise en fiducie, le fiduciaire ne garantissant que la
sauvegarde du patrimoine du périmètre de garantie.
Les dettes fournisseurs sont évaluées au coût amorti.
4.2.19.
Autres dettes court terme
Autres dettes à court terme (en K€)
31/12/2025
31/12/2024
Variation
Dettes financières diverses
4 000
4 060
-60
Dettes fournisseurs et autres créditeurs
11 210
18 449
-7 240
Dettes fiscales et sociales
8 887
8 273
614
Autres dettes
460
1 104
-644
TOTAL
24 556
31 886
-7 330
Lorsque les échéances de ces passifs sont brèves, les montants obtenus du fait de l'application de cette
méthode sont très voisins de la valeur nominale des dettes, celle-ci étant alors retenue.
Les autres dettes vis-à-vis de l'État sont composées de la dette d'impôt sur les sociétés, la CVAE ainsi que la
taxe foncière due sur l'exercice. La variation des dettes fiscales et sociales est principalement liée à la provision
pour les taxes foncières de 2025.
Le poste d'autres dettes financières comprend une dette sur acquisition de titres de participation de 4 M.
109
Not named
4.2.20.
Personnel
4.2.20.1. Effectif moyen pondéré au 31 décembre 2025
L'effectif du Groupe est de 196 personnes au 31 décembre 2025 (191 en équivalents temps plein), la répartition
par catégorie est la suivante :
-
Mandataires sociaux : 3
-
Cadres : 29
-
ETAM : 94
-
Ouvriers : 65
Var.
Effectif
31/12/2024
Entrée
Sortie
31/12/2025
périmètre
Homme
145
5
20
130
Femme
74
9
17
66
Total
219
0
14
37
196
La variation de l'effectif en équivalents temps plein est la suivante :
Effectif ETP
31/12/2024
31/12/2025
Homme
144
129
Femme
71
62
Total
215
191
Les engagements en matière de retraite comptabilisés au 31 décembre 2025 pour l'ensemble des salariés ont
fait l'objet d'une provision d'un montant de 281 Kselon la méthode des unités de crédit projetées en tenant
compte de la convention collective, de l'ancienneté et de l'âge des salariés, d'une table de mortalité (INSEE
2024), d'un taux de turnover faible (le taux varie entre 0 % et 10 %), d'un âge de départ à la retraite conforme
à la législation en vigueur, d'un taux d'actualisation de 3,90 % (taux IBOXX AA10+ au 31 décembre 2025), d'un
taux de revalorisation des salaires compris entre 2 % et 3 % et du taux de charges sociales propre à chaque
société du Groupe.
Les engagements ainsi évalués sont intégralement provisionnés au bilan en passifs non courant.
110
Not named
4.2.21.
Chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires est représentatif de ventes de biens et de services évaluées à la juste valeur de la
contrepartie reçue ou à recevoir conformément à la norme IFRS 15.
Les produits provenant des ventes de biens ou services sont comptabilisés lorsque les conditions suivantes
sont remplies :
-
Le montant du produit des activités ordinaires peut être évalué de façon fiable ;
-
La récouvrabilité de la contrepartie est probable ;
-
Les coûts encourus ou à encourir pour achever la transaction peuvent être évalués de façon fiable ;
-
Pour les ventes de biens, les risques et avantages significatifs inhérents à la propriété des biens ont
été transférés à l'acheteur ;
La reconnaissance du chiffre d'affaires est effectuée conformément à la norme IFRS 15, selon laquelle le chiffre
d'affaires est comptabilisé de manière à traduire le transfert du contrôle des biens ou services au client, pour
le montant de la contrepartie à laquelle le Groupe s'attend à avoir droit. Le Groupe identifie, pour chaque
contrat, les obligations de performance distinctes et détermine si celles-ci sont satisfaites à un instant donné
ou progressivement dans le temps.
Le prix de transaction est déterminé en tenant compte des éventuelles contreparties variables (pénalités,
révisions de prix), dans la mesure où il est hautement probable qu'elles ne donneront pas lieu à un ajustement
significatif ultérieur.
Le chiffre d'affaires est ensuite reconnu lorsque les obligations de performance sont satisfaites, soit à un
moment donné, soit au fur et à mesure de l'exécution des prestations.
4.2.21.1. Revenus de la Foncière
Les revenus locatifs sont constitués des produits de loyers ainsi que de divers produits accessoires aux
contrats de location simple.
En application d'IFRS 15, les produits des loyers sont reconnus de manière linéaire sur les durées fermes des
baux, à mesure que la prestation de location est fournie au locataire dans le temps. En conséquence, les
dispositions particulières et avantages définis dans les contrats de bail (franchises, paliers, droits d'entrée)
sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir compte de l'indexation. La période de référence retenue est
la première période ferme du bail.
France
Activi
CA 31/12/2025
CA 31/12/2024
31/12/2025
Revenus locatifs
59 378
59 378
57 676
Charges locatives nettes non
-2 132
-2 132
-4 566
refacturées
Frais de gestion refacturés
1 947
1 947
1 764
CA sur vente d'immeubles en stock
1 078
1 078
538
Total
60
272
60
272
55
412
Les revenus locatifs enregistrent une hausse de 3 %. Parallèlement, la diminution marquée des charges
locatives nettes non refacturées contribue favorablement au résultat global. Les frais de gestion refacturés
progressent quant à eux de 10 %. Le chiffre d'affaires provenant de la vente d'immeubles en stock a doublé
par rapport à l'année précédente, bien qu'il ne représente qu'une faible part du total. Globalement, le chiffre
d'affaires global de la foncière affiche une croissance de 8,77 %.
111
Not named
4.2.21.2. Revenus du Coworking
L'activité de coworking consiste en la mise à disposition d'espaces et de services associés. Les prestations
sont considérées comme des obligations de performance satisfaites dans le temps. Le chiffre d'affaires est
reconnu de manière linéaire sur la durée des prestati
ons.
Les règles applicables sont identiques à celles évoquées ci-dessus :
France
Activité
CA 31/12/2025
CA 31/12/2024
31/12/2025
Vente de services de coworking
5 932
5 932
5 546
Total
5 932
5 932
5 546
Le chiffre d'affaires de l'activité de coworking est en légère hausse par rapport au 31 décembre 2024.
Le chiffre d'affaires de l'activité de coworking n'intègre pas les charges locatives des surfaces de l'activité de
coworking.
4.2.21.3. Revenus de la Construction
Pour l'activité de construction (notamment CIR PREFA), les contrats conclus avec les clients comportent
généralement une obligation de performance unique correspondant à la réalisation d'un ouvrage.
Le chiffre d'affaires est reconnu progressivement, à mesure de la satisfaction de l'obligation de performance,
selon la méthode de l'avancement, principalement mesurée sur la base des coûts engagés rapportés aux
coûts totaux estimés du contrat.
Dès lors qu'une perte sur contrat est connue et estimable de manière fiable, elle fait l'objet d'une provision
pour perte à terminaison inscrite au passif du bilan en « Provisions courantes ». La perte est reconnue en
totalité, quel que soit le degré d'avancement. Aucune perte a terminaison a été constaté au 31 décembre
2025.
France
Activité
CA 31/12/2025
CA 31/12/2024
31/12/2025
Construction d'immeubles
5 188
5 188
5 002
5
188
5
188
5
002
Le chiffre d'affaires de l'activité construction est stable.
Les chantiers et donc le chiffre d'affaires intra-groupe ont été éliminés du compte de résultat consolidé pour
un montant de 6,3 M.
112
Not named
4.2.22.
Les Charges d'exploitation
Poste de charge (en k)
31/12/2025 31/12/2024 Écart (K) Variation (%)
Achats consommés
2 579
4 313
-1 734
-40,0%
Services extérieurs
11 077
14 766
-3 689
-25,0%
Impôts et taxes
773
845
-72
-8,5%
Frais de personnel
10 110
8 960
1 150
12,8%
DAP
6 270
5 064
1 206
23,8%
Autres prod. & charges
219
-531
750
NS
TOTAL
31 028
33 417
-2 389
-7,1%
Au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2025, les charges d'exploitation du Groupe s'élèvent à
31 028 K, contre 33 417 Ken 2024, soit une réduction de 2 389 K(7,1 %). Cette évolution favorable
traduit une maîtrise active de l'ensemble des couts.
Concernant les frais de personnel, leur hausse s'explique principalement par une hausse de 1,8 Mde la masse
salariale de l'activité de construction en raison des règles de comptabilisation. En effet l'activité de la CIR
PREFA ayant été davantage tournée vers des clients extérieurs au groupe, la neutralisation via le mécanisme
de l'interactivité a été moindre.
4.2.23.
Coût de l'endettement fi nancier net
Les produits financiers s'élèvent à 907 Kau 31 décembre 2025, contre 1 230 Kau 31 décembre 2024, soit
une diminution de 323 K.
Ils se décomposent comme suit :
-
Intérêts sur avances-preneurs des contrats de crédit-bail immobilier : rémunération des avances
consenties aux preneurs dans le cadre des opérations de crédit-bail immobilier ;
-
Intérêts sur comptes de dépôt : produits générés par les placements de trésorerie sur comptes
rémunérés ;
-
Produits sur valeurs mobilières de placement (VMP) : revenus issus des placements à court terme
réalisés dans le cadre de la gestion de la trésorerie du groupe.
Les charges financières sur emprunts s'élèvent à 22 442 Kau 31 décembre 2025, stable par rapport à 22
408 Kau 31 décembre 2024 (+34 K).
Elles se décomposent comme suit :
-
Intérêts sur emprunts et crédits-baux immobiliers
-
Intérêts relatifs aux contrats de swap
Libellé
31/12/2025
31/12/2024
Produits financiers
907
1 230
Charges financières
-22 442
-22 408
Total coût de l'endettement financier net
-21
535
-21
179
113
Not named
4.2.24.
Impôts sur les résultats
Deux conventions d'intégration fiscales sont effectives au niveau du Groupe. Une convention entre Opupelus
et ses filiales et une convention entre FSDV, Salins et Sofina.
Libellé
31/12/2025
31/12/2024
Impôts sur les bénéfices
-994
187
Impôts différés
-1 254
18 274
Crédits d'impôts et autres
218
423
Impôt sur les résultats
-2
031
18
884
Au 31 décembre 2025, la preuve de la charge d'impôt est la suivante :
Libellé
Base
Taux
Montant de l'impôt
Résultat consolidé
23 922
25%
Impôt sur les résultats
[A]
2 031
Base théorique (à 25%)
[B]
25 953
25%
6 488
Ecart d'impôts à justifier
[A]-[Bx25%]
4 458
Crédit d'impôt mécénat
-218
Impact fiscal sur LOA CBI
957
25%
239
QP Frais Dividendes
-208
25%
-52
Dépreciation titres et CC
-21 727
25%
-5 432
Reprise dépreciation CC ou titres
4 037
25%
1 009
Contribution sociale à l'IS
83
25%
21
Charges non déductibles fiscalement
-212
25%
-53
Taxe sur les véhicules de tourisme
60
25%
15
Amortissements exédentaires (véhicules)
73
25%
18
Pénalités non déductibles
6
25%
1
Effort à la construction
15
25%
4
Etalement des droits d'enregistrement
-367
25%
-92
Autres
111
25%
28
Ecart résiduel
0
114
Not named
4.2.25.
Résultat par action
Le résultat net par action non dilué (résultat de base par action) ainsi que le résultat net dilué par action sont
définis ainsi :
Résultat net par action non dilué (en euros)
Le résultat net non dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen
pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de l'exercice.
Résultat net par action dilué
Le résultat net dilué par action est calculé en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen
pondéré d'actions ordinaires en circulation ajustée des effets des options dilutives, au cours de l'exercice.
en
31/12/2025
31/12/2024
Numérateur
Résultat net, part du Groupe
21 688 091
-48 550 691
Dénominateur
Nombre moyen d'actions pondéré non dilué
7 382 914
200 000
Effet des actions potentielles dilutives
Option de souscription d'actions
-
0
Droits d'attribution d'actions gratuites
-
0
Effet dilutif potentiel total
-
0
Nombre moyen d'actions pondéré dilué
7 382 914
200 000
Résultat net, part du Groupe, non dilué par action
2,94
-242,75
Résultat net, part du Groupe, dilué par action
2,94
-242,75
Sur la période, le nombre d'actions a évolué à la suite de l'opération d'acquisition inversée approuvée le 30
juin 2025.
Le groupe ne possède pas d'instrument dilutif au 31 décembre 2025.
4.2.26.
Engagements hors bilan
4.2.26.1. Engagements donnés
Le Groupe a accordé le nantissement des titres de certaines de ses filiales en garantie de leur dette au profit
de ses prêteurs pour un montant total de 57,7 millions d'euros au 31 décembre 2025.
4.2.26.2. Cession Dailly
Des cessions Dailly non activées ont été signées, engageant la société sur 35,4 millions d'euros de loyers.
4.2.26.3. Caution des sociétés holdings
Caution
Pour le compte de
K€
SAS OPUPELUS
BMG Activité II (Kristal Kopf)
1 406
BMG Logistique
4 808
O Sophia
41 137
BMG Bureaux
89 831
B Coworker
4 719
115
4.2.26.4. Hypothèques
Des sûretés hypothécaires ont été constituées sur des biens immobiliers appartenant à des filiales du Groupe
au titre de la garantie de leurs dettes financières, représentant un encours résiduel de 233 millions d'euros au
31 décembre 2025.
4.2.26.5. Autres engagements
D'autres engagements ont été donnés dans le cadre de financements, tels que :
-
Engagements de non-cession de parts,
-
Nantissement d'avance preneur au profit de crédit-bailleur,
-
Nantissement des créances issues de la couverture du risque de taux,
-
Nantissement de contrat de capitalisation, de comptes titres ou de comptes d'instruments financiers
-
Covenants bancaires
4.2.26.6. Engagements reçus
Afin de garantir les financements bancaires les dirigeants d''Opupelus ont accordé leur caution personnelle à
plusieurs établissements bancaires pour un montant restant dû de 7 Mau 31 décembre 2025.
4.2.27.
Informations relatives aux parties liées
Prestations entre parties liées
Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent
dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.
Rémunération des organes de direction et d'administration
Les principales relations entre le Groupe et leurs dirigeants sont les suivantes :
-
Rémunération annuelle d'un montant de 1 050 000 HT aux titres des mandats sociaux facturé par la
SAS Cambol
-
Prêt reçu de la SAS Grainfollet (société contrôlée par Nicolas Ramé) : 2 547 500 , rémunéré au taux
de 5% par an
-
Protocole d'accord relatif à l'Apport des titres Opupelus conclu entre la Société, Messieurs Louis RAME
et Nicolas RAME, et Madame Karine FENAL le 23 avril 2025.
-
Rémunération annuelle d'un montant de 120 000 aux titres du mandat social facturé par SAS TILPS
A l'exception de jetons de présence attribués aux membres du Conseil d'administration pour la somme de
10 000 chacun, aucune autre rémunération n'a été versée aux administrateurs et aux dirigeants.
Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société SAS Cambol, cette dernière percevant
des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte du Groupe.
116
Not named
4.2.28.
Honoraires des Commissaires aux comptes
AUDIT SYNTHESE
ADN PARIS
AUTRES
Montant
%
Montant
%
Montant
%
En K
12.2025
03.2025
12.2025
03.2025
12.2025
03.2025
12.2025
03.2025
12.2025
12.2024
12.2025
12.2024
Commissariat aux comptes,
certification, examen des
comptes individuels et
consolidés
Emetteur
87,5
45
66%
98%
87,5
12,5
68%
29%
Filiales intégrées globalement
20,0
1
15%
2%
26,5
30
21%
71%
179
421
100%
100%
Services autres que la
certification des comptes (1)
Emetteur
25,0
19%
14,24
11%
Filiales intégrées globalement
TOTAL
132,5
46
100%
100%
128,2
42,5
100%
100%
179
421
100%
100%
(1) : Les services autres que la certification des comptes réalisés au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2025 concernent principalement le
prospectus mis à la disposition du public à l'occasion de l'admission aux négociations sur le marché réglementé d'Euronext Paris de nouvelles actions à
émettre par FSDV en contrepartie des apports en nature d'actions OPUPELUS.
4.2.29.
Événements postérieurs à la clôture
-
Depuis la clôture de l'exercice, et afin de réorganiser les 3 métiers du Groupe, en date du 1er janvier
2026, la SAS OPUPELUS a cédé à la Société les 301.000 actions qu'elle détenait dans la SAS
B'COWORKER.
-
En date du 1er janvier 2026, un transfert de salariés a été effectué vers la FSDV suite à la réorganisation
des 3 métiers du Groupe. Par conséquent, 35 contrats de travail ont été transférés de la SAS
OPUPELUS vers la Société.
-
En date du 31 mars 2026, la filiale Kristal Kopf, désormais BMG Activité II a signé l'acquisition d'un
local d'activité à Entzheim financé par un crédit-bail immobilier.
-
En date du 10 février 2026, la filiale BMG Bureaux, a signé le financement pour la construction du
bâtiment tertiaire à usage de bureaux et de coworking à Laxou.
-
En date du 23 mars 2026, la filiale O Sophia, a signé le refinancement de l'emprunt de l'immeuble «
Imaginarium » à Wasquehal par un emprunt amortissable classique sur une durée de 15 ans.
-
En date du 26 janvier 2026, la filiale BMG Bureaux, a signé la vente d'un lot d'un immeuble à Lille.
-
En date du 24 février 2026, la filiale BMG Bureaux, a signé la vente du terrain à Tarbes.
-
En date du 5 mars 2026, la filiale BMG Bureaux, a signé la vente d'un immeuble à Roubaix.
-
En date du 13 mars 2026, la filiale BMG Bureaux, a signé la vente d'un immeuble à Salon de Provence.
-
En date du 20 mars 2026, la filiale BMG Activité, a signé la vente d'un lot aux Pennes Mirabeau.
-
En date du 30 mars 2026, la filiale Kristal Kopf, désormais BMG Activité II, a signé la vente d'un terrain
à Le Chambon-Feugerolles.
-
Changement de la dénomination sociale de l'entité Camel en BMG Commerce le 11 mars 2026.
117
Not named
5
RAPPORT DES
COMMISSAIRES AUX
COMPTES SUR LES
COMPTES CONSOLIDÉS
118
Not named
5. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES COMPTES CONSOLIDES
AUDIT SYNTHESE
ADN PARIS
206, rue du Faubourg Saint-Martin
15/17, rue Marsollier
75010 PARIS
75002 PARIS
Commissaires aux Comptes
Membres de la compagnie régionale de Paris
Exercice clos le 31 décembre 2025
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés
119
Not named
A l'Assemblée Générale de la société FSDV,
Justification des appréciations
Points clés de l'audit
Opinion
En application des dispositions des articles L. 821-
53 et R. 821-180 du Code de commerce relatives à la
En exécution de la mission qui nous a été confiée par
justification de nos appréciations, nous portons à votre
votre assemblée générale, nous avons effectué l'audit
connaissancelespointscsdel'auditrelatifsauxrisques
des comptes consolidés de la société FSDV relatifs à
d'anomalies significatives qui, selon notre jugement
l'exercice clos le 31 décembre 2025, tels qu'ils sont
professionnel, ont été les plus importants pour l'audit
joints au présent rapport.
des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les
réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le
regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union
contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans
européenne, réguliers et sincères et donnent une image
leur ensemble et de la formation de notre opinion
fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé
exprimée ci avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur
ainsi que de la situation financière et du patrimoine,
des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les
personnes et entités comprises dans la consolidation.
Evaluation des immeubles de placement
Fondement de l'opinion
Risque identifié
Référentiel d'audit
La juste valeur des immeubles de placement de votre
Nous avons effectué notre audit selon les normes
groupe, hors immeubles détenus en vue de la vente,
d'exercice professionnel applicables en France. Nous
représente 86% de l'actif consolidé au 31 décembre
estimons que les éléments que nous avons collectés
2025, soit 860 millions d'euros.
sont suffisants et appropriés pour fonder notre
opinion.
Conformémentàl'optionofferteparlanormeIAS40,votre
groupe a opté pour l'évaluation et la comptabilisation
Les responsabilités qui nous incombent en vertu
de ses immeubles de placement selon la méthode de
de ces normes sont indiquées dans la partie «
la juste valeur, comme indiqué dans la note 4.2.8 de
Responsabilités des commissaires aux comptes
l'annexe. Les variations de juste valeur sont enregistrées
relatives à l'audit des comptes consolidés » du
en résultat dans la ligne « Solde net des ajustements
présent rapport.
de valeur des immeubles ». Au 31 décembre 2025, le
montant net des ajustements de valeur des immeubles
de placement s'élève à 2,8 millions d'euros.
Indépendance
La juste valeur des immeubles de placement est
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le
déterminée à partir d'expertises immobilières établies
respect des règles d'indépendance prévues par le
par deux experts indépendants par référence au marché
Code de commerce et par le Code de déontologie
des immeubles constituant le patrimoine du groupe.
de la profession de commissaire aux comptes sur la
Ces justes valeurs intègrent de nombreuses hypothèses
période du 1er janvier 2025 à la date d'émission de
et estimations, notamment le taux de rendement et les
notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni
valeurs locatives de marché.
de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du
règlement (UE) n° 537/2014.
La détermination de la juste valeur des immeubles
de placement implique ainsi le recours à une part de
jugement important.
Observation
Par conséquent, étant donné le caractère significatif
du poste dans les comptes consolidés pris dans
L'opinion formulée ci dessus est cohérente avec le
leur ensemble et la part de jugement exercées dans
contenu de notre rapport au comité d'audit.
la détermination de la juste valeur, l'évaluation des
immeubles de placement à la juste valeur est considérée
Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus,
comme un point clé de l'audit.
nous attirons votre attention sur le point suivant exposé
dans la note 4.2.1. Faits marquants de l'annexe des
comptes consolidés concernant le rapprochement entre
FSDV et BMG intervenu le 30 juin 2025.
120
Not named
et consolidés présentés selon le format d'information
Notre réponse
électroniqueuniqueeuropéen,àlavérificationdurespect
de ce format défini par le règlement européen délégué
Nos travaux ont notamment consisté à :
n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation
des comptes consolidés destinés à être inclus dans
Obtenir la lettre de mission des experts immobiliers
le rapport financier annuel mentionné au I de l'article
et apprécier leurs compétences et leur indépendance
L. 451-1-2 du Code monétaire et financier, établis sous la
vis-à-vis du groupe ;
responsabilitéduprésident-directeurgénéral.S'agissant
Prendre connaissance du processus mis en place par
de comptes consolidés, nos diligences comprennent la
la direction pour travailler avec les experts immobiliers ;
vérification de la conformité du balisage de ces comptes
au format défini par le règlement précité.
Examiner,parsondages,lacohérencedesinformations
fournies par la direction aux experts immobiliers
Nous sommes dans l'impossibilité de conclure sur le
pour déterminer la valorisation des immeubles de
respect, dans la présentation des comptes consolidés
placement à la juste valeur, avec des données telles
destinés à être inclus dans le rapport financier annuel,
que les états locatifs et les données comptables ;
du format d'information électronique unique européen.
En effet, nous n'avons pas pu mettre en œuvre les
Obtenirlesrapportsd'expertiseimmobilière, apprécier
procédures nécessaires pour vérifier ce respect pour les
lapertinencedesméthodesd'évaluationsutilisées, des
raisons suivantes : les comptes au format ESEF destinés
paramètres de marché (taux de rendement, valeurs
à être inclus dans le rapport financier annuel ne nous
locatives de marché) retenues et des hypothèses
ont pas été communiqués pour permettre l'organisation
propres aux actifs ;
des travaux de vérification.
S'entretenir avec la direction afin de corroborer
Désignation des commissaires aux comptes
l'évaluation globale du patrimoine immobilier en
présence de nos propres experts immobiliers ;
Nous avons été nommés commissaires aux comptes
Approcher les valeurs des expertises immobilières
de la société FSDV par votre assemblée générale du 18
avec les valeurs retenues dans les comptes consolidés
décembre 2023 pour les cabinets AUDIT SYNTHESE et
ADN PARIS.
Apprécier, avec l'aide de nos experts immobiliers, les
principales hypothèses des rapports d'expertises ;
Au 31 décembre 2025, les cabinets AUDIT SYNTHESE
et ADN PARIS étaient dans la troisième année de leurs
Apprécier le caractère approprié des informations
missions sans interruption.
présentées dans les annexes aux comptes consolidés.
Responsabilités de la direction et des
Vérifications spécifiques
personnes constituant le gouvernement
d'entreprise relatives aux comptes
Nous avons également procédé, conformément aux
consolidés
normes d'exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes
légaux et réglementaires des informations relatives au
Il appartient à la direction d'établir des comptes
groupe, données dans le rapport de gestion du conseil
consolidés présentant une image fidèle conformément
d'administration.
au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union
européenne ainsi que de mettre en place le contrôle
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur
interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de
sincéritéetleurconcordanceaveclescomptesconsolidés.
comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies
significatives, que celles ci proviennent de fraudes ou
Autres vérifications ou informations prévues
résultent d'erreurs.
par les textes légaux et réglementaires
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il
incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société
Format de présentation des comptes consolidés
à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces
destinés à être inclus dans le rapport financier
comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
annuel
relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la
convention comptable de continuité d'exploitation, sauf
Nous avons également procédé, conformément à la
s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son
norme d'exercice professionnel sur les diligences du
activité.
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels
121
Not named
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus
Ilprendconnaissanceducontrôleinternepertinentpour
d'élaboration de l'information financière et de suivre
l'auditafindedéfinirdesprocéduresd'auditappropriées
l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
en la circonstance, et non dans le but d'exprimer une
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit
opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l'élaboration et au traitement de l'information comptable
Il apprécie le caractère approprié des méthodes
et financière.
comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par la direction, ainsi
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil
que les informations les concernant fournies dans les
d'administration.
comptes consolidés ;
Il apprécie le caractère approprié de l'application par
Responsabilités des commissaires aux
la direction de la convention comptable de continuité
comptes relatives à l'audit des comptes
d'exploitation et, selon les éléments collectés,
consolidés
l'existence ou non d'une incertitude significative liée à
desévénementsouàdescirconstancessusceptiblesde
mettre en cause la capacité de la société à poursuivre
Objectif et démarche d'audit
son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les
éléments collectés jusqu'à la date de son rapport,
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes
étant toutefois rappelé que des circonstances ou
consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la
raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur
continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une
ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives.
incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs
L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé
de son rapport sur les informations fournies dans les
d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé
comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou,
conformément aux normes d'exercice professionnel
si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas
permet de systématiquement détecter toute anomalie
pertinentes, il formule une certification avec réserve ou
significative. Les anomalies peuvent provenir de
un refus de certifier ;
fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées
comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement
Il apprécie la présentation d'ensemble des comptes
s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement
consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent
ou en cumulé, influencer les décisions économiques
les opérations et événements sous jacents de manière
que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
à en donner une image fidèle ;
sur ceux ci.
Concernant l'information financière des personnes ou
Comme précisé par l'article L. 821-55 du Code de
entités comprises dans le périmètre de consolidation,
commerce, notre mission de certification des comptes
il collecte des éléments qu'il estime suffisants et
ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la
appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes
gestion de votre société.
consolidés. Il est responsable de la direction, de la
supervision et de la réalisation de l'audit des comptes
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux
consolidés ainsi que de l'opinion exprimée sur ces
normes d'exercice professionnel applicables en France,
comptes.
le commissaire aux comptes exerce son jugement
professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Rapport au comité d'audit
Il identifie et évalue les risques que les comptes
Nous remettons au comité d'audit un rapport qui
consolidés comportent des anomalies significatives,
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et
que celles ci proviennent de fraudes ou résultent
le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons
d'audit face à ces risques, et recueille des éléments
également à sa connaissance, le cas échéant, les
qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son
faiblesses significatives du contrôle interne que nous
opinion. Le risque de non détection d'une anomalie
avons identifiées pour ce qui concerne les procédures
significative provenant d'une fraude est plus élevé que
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information
celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur,
comptable et financière.
car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification,
les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
122
Not named
Parmi les éléments communiqués dans le rapport
Nous fournissons également au comité d'audit la
au comité d'audit figurent les risques d'anomalies
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE)
significatives, que nous jugeons avoir été les plus
n° 537/2014 confirmant notre indépendance, au sens
importants pour l'audit des comptes consolidés de
des règles applicables en France telles qu'elles sont
l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de
fixées notamment par les articles L. 821 27 à L. 821 34
l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent
du Code de commerce et dans le Code de déontologie
rapport.
de la profession de commissaire aux comptes. Le cas
échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit
des risques pesant sur notre indépendance et des
mesures de sauvegarde appliquées.
Les Commissaires aux Comptes
AUDIT SYNTHESE
ADN PARIS
Frédéric VELOZZO
Philippe SIXDERNIER
123
Not named
6
COMPTES SOCIAUX
DE FSDV
6.1
Bilan actif
124
6.2
Bilan passif
125
6.3
Compte de résultat
126
6.4
Annexes aux comptes sociaux de FSDV
128
124
Not named
6. COMPTES SOCIAUX DE FSDV
6.1. Bilan actif
125
Not named
6.2. Bilan passif
126
Not named
6.3. Compte de résultat
127
Not named
128
Not named
6.4. Annexes aux comptes
Changement de date de clôture
sociaux de FSDV
de l'exercice et du siège social
La présente annexe fait partie intégrante des comptes
Dans le cadre du rapprochement avec le Groupe BMG,
annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2025. Ces
FSDV :
comptes ont été arrêtés le 23 avril 2026 par le Conseil
d'Administration de FSDV.
A procédé au transfert de son siège social à Bois
Montbourcherà49220CHAMBELLAY(précédemment
6.4.1. Faits caractéristiques
le siège social de la société était domicilié au 5 rue du
Helder à 75009 PARIS);
Rapprochement de FSDV avec le groupe
A fixé la date de clôture de ses exercices sociaux au 31
BMG
décembre de chaque année. Ainsi l'exercice ouvert au
1er avril 2025 a été clôturé le 31 décembre 2025, soit
FSDV et Messieurs Louis RAME et Nicolas RAME
une durée de 9 mois, impactant la comparabilité des
(détenant chacun 50% du capital et des droits de vote
comptes.
d'OPUPELUS, société holding d'un groupe immobilier
(le « Groupe BMG ») ont conclu un accord le 23 avril
Modification des statuts de la Société
2025 en vue d'un projet de rapprochement par voie
d'apport de 89,99% des titres de la société OPUPELUS
au bénéfice de FSDV.
Par décisions de l'assemblée générale et du directoire
en date du 30 juin 2025, les statuts de la Société ont été
L'AMF a délivré en date du 5 juin 2025 une dérogation à
modifiés sur les aspects suivants :
l'obligation de déposer un projet d'offre publique d'achat
portant sur les actions FSDV demandée par Messieurs
Modification de l'objet social de la Société
LouisetNicolasRAME. Cettedérogationconstituaitl'une
des conditions suspensives du projet de rapprochement
Modification de la dénomination sociale de la Société
entre FSDV et le Groupe BMG précité.
(désormais dénommée FSDV)
Transfert du siège social au Bois Montbourcher -
Par cette opération, les actifs et les activités développés
49220 Chambellay
par le Groupe BMG ont été apportés à FSDV, en
contrepartie d'actions FSDV émises au bénéfice de
Fixation du seuil de franchissement statutaire à deux
Messieurs Louis RAME et Nicolas RAME. A l'issue de cet
pour cent du capital ou des droits de vote de la Société
Apport, FSDV détient directement 89,99% du capital et
Suppression de la clause statutaire qui excluait
des droits de vote de la société OPUPELUS.
expressément l'application du droit de vote double
légal
En rémunération de cet apport, le capital de la société
FSDV a été augmenté de 221 427 854 € afin de le
porter de 2 328 875 € à 223 756 729 € par la création
Changement de mode d'administration
de 14 285 668 actions nouvelles de 15.50 € de valeur
et de direction de la Société
nominale chacune, assortie d'une prime d'apport global
de 28 571 368 €.
Cette opération d'apport a été par la suite approuvée
Pardécisionsendatedu30septembre2025,l'assemblée
par une assemblée générale de la société FSDV en date
générale de la Société a adopté une structure de
du 30 juin 2025.
gouvernance à conseil d'administration.
Cession d'un terrain à Digoin
FSDV a cédé des terrains à la Municipalité de Digoin
au prix de 240 100 € en date du 10 avril 2025. Compte
tenu d'une valeur comptable desdits terrains de 72 800
€ dans les comptes sociaux, la société a dégagé une
plus-value de 167 300 € au titre de son exercice ouvert
au 1er avril 2025.
129
Not named
Permanence des méthodes comptables d'un exercice
Les membres du Conseil d'administration
à l'autre, à l'exception du changement de méthode
comptable relatif à la mise en place du règlement ANC
Par décisions de l'assemblée générale et du Conseil
N°2022-06 pour l'exercice clos le 31 décembre 2025,
d'administration en date du 30 septembre 2025, la
Indépendance des exercices.
composition du Conseil d'administration a été fixée
comme suit :
La méthode de base retenue pour l'évaluation des
éléments inscrits en comptabilité est la méthode des
Monsieur Louis Ramé en qualité de Président
coûts historiques.
et Administrateur
Madame Karine Fenal en qualité d'Administrateur
6.4.3.2. Principes et conventions générales
Monsieur Xavier Bouton en qualité de Vice-
Président et Administrateur indépendant
FSDV applique pour la première fois le règlement ANC
N°2022-06relatifàlamodernisationdesétatsfinanciers,
Monsieur Stéphane Reznikow en qualité
modifiant le règlement ANC N° 2014-03 relatif au plan
d'Administrateur indépendant
comptable général. Il est d'application obligatoire pour
Madame Anne-Laure Villemonte en qualité
les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025.
d'Administrateur
Ce changement de règlementation comptable constitue
un changement de méthode comptable. Les dispositions
6.4.2. Evènements significatifs postérieurs à la
du règlement ANC N° 2022-06 s'appliquent à compter
clôture
de l'exercice de première application sans emporter de
conséquences sur les comptes antérieurs (application
de manière prospective). En conséquence, les états de
Depuis la clôture de l'exercice, et afin de réorganiser les
synthèse de l'exercice clos le 31 mars 2025 présentés
3 métiers du Groupe, en date du 1er janvier 2026, la
à titre comparatif n'ont pas été retraités, à l'exception
SAS OPUPELUS a cédé à la Société les 301.000 actions
d'éventuels reclassements strictement nécessaires pour
qu'elle détenait dans la SAS B'COWORKER.
respecter les nouveaux modèles.
En date du 1er janvier 2026, un transfert de salariés a
En particulier, le règlement introduit les changements
été effectué vers la FSDV suite à la réorganisation des
suivants, d'application prospective :
3 métiers du Groupe. Par conséquent, 35 contrats de
travail ont été transférés de la SAS OPUPELUS vers la
Introduction d'une nouvelle définition du résultat
Société.
exceptionnel. A compter du 1er avril 2025,
les opérations comptabilisées dans le résultat
6.4.3. Règles et méthodes comptables
exceptionnel portent sur :
6.4.3.1. Principes et conventions générales
Les produits et charges directement liés à un
évènement majeur et inhabituel,
Les comptes annuels de l'exercice clos ont été élaborés
et présentés conformément au règlement de l'Autorité
Les écritures d'origine fiscale, les changements de
des Normes Comptables N° 2014-03 relatif au Plan
méthodes comptables comptabilisés en résultat pour
Comptable Général, tel que modifié par le règlement
des raisons fiscales et les corrections d'erreurs (sauf
ANC N°2022-06.
si elles corrigent une écriture ayant été directement
imputée sur les capitaux propres),
L'exercice considéré débute le 01/04/2025 et finit le
Suppression de la technique du transfert de charges,
31/12/2025.
Comptabilisation en résultat financier de la dotation
La date d'arrêté des comptes est le 23/04/2026.
aux amortissements des frais d'émission d'emprunt.
Il a une durée de 9 mois.
L'application du règlement ANC N° 2022-06 n'a pas eu
d'impact significatif sur les postes du bilan et du compte
Les conventions comptables ont été appliquées, dans
de résultat de l'exercice clos le 31 décembre 2025. Les
le respect du principe de prudence, conformément aux
modifications ont été les suivantes : pour le bilan, les
hypothèses de base :
comptes courants, auparavant classés en emprunts et
dettes financières diverses, ont été reclassés, en 2025,
Continuité de l'exploitation
en autres dettes et pour le compte de résultat, aucun
changement.
130
Not named
BILAN ACTIF
131
Not named
BILAN PASSIF
132
Not named
COMPTE DE RÉSULTAT
1/2
133
Not named
COMPTE DE RÉSULTAT
2/2
134
Not named
6.4.4. Immobilisations incorporelles et
corporelles
Les immobilisations corporelles sont comptabilisées au
Les éléments non amortissables de l'actif immobilisé
coût historique, diminué des amortissements pratiqués.
sont inscrits pour leur valeur brute constituée par
Si à la clôture de l'exercice leur valeur nette comptable
le coût d'achat hors frais accessoires. Lorsque la
est supérieure à leur valeur vénale, une dépréciation est
valeur d'inventaire est inférieure à la valeur brute, une
constatée.
dépréciation est constituée du montant de la différence.
Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur
coût d'acquisition (prix d'achat et frais accessoires,
hors frais d'acquisition des immobilisations) ou à leur
coût de production.
Les méthodes et les durées d'amortissement retenues ont été les suivantes :
Terrains
Non amortissable
Constructions
Linéaire 20 à 30 ans
Agencements et aménagements
Linéaire 10 ans
Installations techniques
Linéaire 7 ans
Matériels et outillages
Linéaire 5 ans
Matériel de transport
Linéaire 5 ans
Matériel de bureau
Linéaire 3 ans
Mobilier
Linéaire 3 ans
135
Not named
6.4.5. Immobilisations financières
Les
immobilisations
financières
comprennent Une dépréciation est éventuellement constituée
essentiellement les titres de participation.
lorsque la valeur d'inventaire des titres est inférieure
au prix d'acquisition. La valeur d'inventaire des titres
Les titres de participation ainsi que les autres titres
de participation correspond à la valeur d'utilité pour
immobilisfigurentàl'actifpourleurvaleurd'acquisition, l'entreprise;elleestdéterminée,selonlescaractéristiques
à l'exclusion des frais engagés pour leur acquisition, leur
de chaque filiale, par rapport aux capitaux propres
valeur d'apport ou de souscription. En cas de cession
réestimés de la filiale, notamment à travers la NAV et
portant sur un ensemble de titres de même nature
la prise en compte de la valeur de marché des actifs
conférant les mêmes droits, la valeur d'entrée des titres
immobiliers de l'entreprise détenue évaluée par des
cédés est estimée au prix d'achat moyen pondéré.
experts indépendants.
Au 31 décembre 2025, la société détenait 8.101 actions de FSDV pour un montant net de 147 K€.
La société FSDV a signé en date du 30 octobre 2025 un contrat de liquidité avec Portzamparc. A l'ouverture du
contrat 8 000 actions propres ont été mis à disposition. Des transactions courant novembre et décembre 2025
portent le nombre d'actions propres au 31 décembre 2025 à 8 101 titres.
Ci-dessous le détail les achats/ventes :
La valeur brute comptable de ces titres s'élève à 99,24 € par action soit 794 k€ au total. Cette valeur a été déprécie
au 31 décembre 2025 à 147 k€ ou un cours moyen de 18€ par action.
136
Not named
6.4.6. Créances et dettes
Les créances et dettes sont évaluées pour leur valeur
Les autres créances nettes s'élèvent à 1,470 M€ et
nominale.
correspondent principalement à 1,2 M€ au compte
courant avec la SAS OPUPELUS et pour 110 k€ à une
Les créances ont, le cas échéant, été dépréciées pour
créance de carry back constatée à la clôture de l'exercice
tenir compte des difficultés de recouvrement auxquelles
au 31 mars 2021.
elles étaient susceptibles de donner lieu.
6.4.7. Disponibilités
Les liquidités disponibles en banque ou en caisse ont été évaluées pour leur valeur nominale.
6.4.8. Etat des dépreciations
137
Not named
6.4.9. Etat des échéances des créances et des dettes
138
Not named
Les transactions entre parties liées ont été réalisées
selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent
dans le cas de transactions soumises à des conditions
normales de concurrence.
FSDV a facturé la somme totale de 1 500 K€ HT, dont :
600 K€ HT au titre de charges supportées par la
Société avec un mark up de 10% ;
600 K€ HT au titre des frais de restructuration ;
300 K€ HT au titre de l'image de marque de FSDV
A l'exception de jetons de présence attribués de manière égalitaire aux membres du Conseil d'Administration pour
la somme totale de 50 K€, aucune autre rémunération n'a été versée aux administrateurs et aux dirigeants sur
l'exercice.
6.4.10. Variation des capitaux propres
Au 31 décembre 2025, le capital de la société est constitué de 14 435 918 actions d'une valeur nominale de
15,50 €, soit 223 757 k€.
139
Not named
6.4.11. Provisions pour risques et charges
Les provisions comprennent les provisions jugées nécessaires pour couvrir l'ensemble des risques encourus.
Les provisions pour risques correspondent principalement à un aléa à la suite du diagnostic pollution des sols et
amiante effectué sur le terrain de Vitry le François pour 138 k€.
6.4.12. Résultat d'exploitation
Au 31 décembre 2025, le résultat d'exploitation s'élève à 1,111 M€, correspondant à des prestations de services
refacturées à la SAS OPUPELUS.
6.4.13. Résultat financier
Le résultat financier est négatif de -5k€ et est composé des produits de reprises sur dépréciation de titres de
participation pour 55k€ et de charges sur intérêts de comptes courants pour 60k€.
6.4.14. Honoraires des commissaires aux comptes
Les honoraires des commissaires aux comptes au titre de leur mission d'audit légal ont été comptabilisés pour
216k€ au 31 décembre 2025. Ils sont répartis de la façon suivante :
ADN PARIS
AUDIT SYNTHESE
FSDV
Montant HT
%
Montant HT
%
Certification des comptes
87 500
86,00%
87 500
76,75%
Services autres que la certification des
14 240
14,00%
26 500
23,25%
comptes
TOTAL
101 740
100%
114 000
100%
Les services autres que la certification des comptes concernent principalement le contrôle d'un prospectus à
l'occasion de l'admission aux négociations sur le marché règlementé d'actions nouvelles à émettre de FSDV en
contrepartie des apports en nature d'actions de la SAS OPUPELUS.
140
Not named
6.4.15. Intégration fiscale
de l'exercice si elle était imposable distinctement,
FSDV a formé avec ses filiales françaises historiques un
déduction faite par conséquent de l'ensemble des
groupe fiscalement intégré (Article 223A et suivants du
droits à imputation dont elle aurait bénéficié en
CGI), avec effet du 1er janvier 2000, renouvelé depuis
l'absence d'intégration (gestion de l'intégration fiscale
cette date.
en trésorerie ).
La société-mère du Groupe, FSDV, est redevable de
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2025, le résultat
l'impôt sur les sociétés dû sur le résultat d'ensemble.
fiscal d'ensemble de F.S.D.V., société tête de Groupe,
Au titre de chaque exercice, chaque filiale verse à FSDV,
s'élève à un bénéfice de 1 100 K€.
à titre de contribution au paiement de l'impôt sur les
sociétés du Groupe et quel que soit le montant effectif
Pertes cumulées au 31 décembre 2025 : 21 M€
dudit impôt, une somme égale à l'impôt qui aurait grevé
son résultat et/ou sa plus-value nette à long terme
6.4.16. Effectif
Au 31 décembre 2025, la société FSDV n'a plus de salariés.
6.4.17. Rémunération des organes d'administration et de direction
(1) Montants bruts avant prélèvement sociaux
6.4.18. Engagements donnés
Néant
6.4.19. Engagements reçus
Néant
141
Not named
6.4.20. Filiales et participations
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS
Société : FSDV
Exercice clos le : 31/12/2025
Montants en euros
A — RENSEIGNEMENTS DÉTAILLÉS (filiales et participations représentant plus de 10 % du capital de la société émettrice)
Quote-part
Valeur comptable
Capital et réserves de la société émettrice
Prêts et
sultats
du capital détenu
des titres détenus
Chiffre
Dividendes
avances
Cautions
(bénéfice +
d'affaires HT
encaisés
Dénomination
Siège social
serves
consentis
et avals
ou perte −)
Capitaux
Nombre
du dernier
au cours
Capital
et report
sultat
%
Brute
Nette
(non
fournis
du dernier
propres
de titres
exercice clos
de l'exercice
(a)
à nouveau
(c)
(d)
(f)
(g)
remboursés)
exercice
(a+b+c)
(e)
(b)
I — FILIALES
(détention supérieure à 50 % du capital)
Filiales françaises
Le Bois Montbourcher
SAS Faienceries de Salins
152 500
549 285
15 168
716 953
96,03%
6 002
545 189
545 189
-
-
-
15 168
-
49220 Chambelay
Le Bois Montbourcher
SAS Société Finacière Nantaise
426 192
1 091 572
41 574
1 559 338
99,99%
26 635
2 788 776
1 566 689
-
-
-
41 574
-
49220 Chambelay
Le Bois Montbourcher
Opupelus
30 490
150 807 041
164 339
151 001 869
89,99%
179 998
249 999 222
249 999 222
-
-
9 478 092
164 339
17 940 280
49220 Chambelay
142
Not named
7
RAPPORT DES
COMMISSAIRES AUX
COMPTES SUR LES
COMPTES ANNUELS
143
Not named
7. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES COMPTES ANNUELS
AUDIT SYNTHESE
ADN PARIS
206, rue du Faubourg Saint-Martin
15/17, rue Marsollier
75010 PARIS
75002 PARIS
Commissaires aux Comptes
Membres de la compagnie régionale de Paris
Exercice clos le 31 décembre 2025
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels
144
Not named
A l'Assemblée Générale de la société FSDV,
La note 6.4.3.2 de l'annexe des comptes annuels
expose les incidences du changement de méthode
Opinion
comptable induit par la première application du
règlement ANC 2022-06, relatif à la modernisation
En exécution de la mission qui nous a été confiée par
des états financiers.
votre assemblée Générale, nous avons effectué l'audit
des comptes annuels de la société FSDV relatifs à
Justification des appréciations
l'exercice de 9 mois clos le 31 décembre 2025, tels qu'ils
Points clés de l'audit
sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard
En application des dispositions des articles
des règles et principes comptables français, réguliers
L. 821-53 et R. 821-180 du Code de commerce relatives
et sincères et donnent une image fidèle du résultat des
à la justification de nos appréciations, nous portons
opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation
à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs
financière et du patrimoine de la société à la fin de cet
aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre
exercice.
jugement professionnel, ont été les plus importants pour
l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les
L'opinion formulée ci dessus est cohérente avec le
réponses que nous avons apportées face à ces risques.
contenu de notre rapport au comité d'audit.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le
contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur
Fondement de l'opinion
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci
avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments
de ces comptes annuels pris isolément.
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes
Evaluation des titres de participation
d'exercice professionnel applicables en France. Nous
estimons que les éléments que nous avons collectés
sont suffisants et appropriés pour fonder notre
Risque identifié
opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu
Lestitresdeparticipation,figurantaubilanau31décembre
de ces normes sont indiquées dans la partie «
2025 pour un montant net 252.1 M€, représentent un
Responsabilités des commissaires aux comptes
poste significatif du bilan (99% de l'actif).
relatives à l'audit des comptes annuels » du présent
rapport.
Ils sont comptabilisés au bilan à leur date d'entrée au
coût d'acquisition ou à leur valeur d'apport et dépréciés
Indépendance
sur la base de leur valeur d'utilité.
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le
Comme indiqué dans la note 6.4.5 de l'annexe, intitulée
respect des règles d'indépendance prévues par le
« Immobilisations financières », la valeur d'utilité des
Code de commerce et par le Code de déontologie
titres de participations des filiales détenues par la
de la profession de commissaire aux comptes sur
société FSDV est appréciée par la direction sur la base
la période du 1er avril 2025 à la date d'émission de
de l'actif net réévalué. Il est tenu compte de la valeur de
notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni
marché des actifs immobiliers détenus par les filiales ou
de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du
sous-filiales sur la base des évaluations menées par des
règlement (UE) n° 537/2014.
experts indépendants.
Observation
L'estimation de la valeur des titres requiert l'exercice du
jugement de la direction dans son choix des éléments à
considérer selon les caractéristiques des participations
Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus,
concernées.
nous attirons votre attention sur les points suivants :
Compte tenu du montant des titres de participation au
La note 6.4.1. de l'annexe expose le rapprochement de
bilanetdelasensibilitédeleurévaluationauxhypothèses
FSDV ave le groupe BMG et les impacts de celui-ci
retenues,notamments'agissantdel'estimationdesplus-
dans les comptes ;
values latentes, nous avons considéré leur évaluation
comme un point clef de l'audit.
La note 6.4.1. de l'annexe expose le changement de
date de clôture et les impacts sur la comparabilité des
comptes
145
Not named
Nous attestons de la sincérité et de la concordance
Notre réponse
avec les comptes annuels des informations relatives aux
délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du
Nos procédures d'audit ont consisté principalement à
Code de commerce.
apprécier le caractère raisonnable de l'estimation des
valeurs d'utilité des titres de participation, sur la base
Rapport sur le gouvernement d'entreprise
des informations qui nous ont été communiquées et
notamment à :
Nous attestons de l'existence, dans le rapport du conseil
d'administration sur le gouvernement d'entreprise, des
Vérifier que le ou les experts indépendants ayant
informations requises par les articles L. 225-37-4,
déterminé ces justes-valeurs disposent des
L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du Code de commerce.
compétences requises et sont indépendants vis-à-vis
de la société ;
Concernant les informations fournies en application
Prendre connaissance des méthodes d'évaluation
des dispositions de l'article L. 22-10-9 du Code de
utilisées et des hypothèses retenues sous-jacentes
commerce sur les rémunérations et avantages versés
à l'estimation de la valeur d'utilité des titres de
ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les
participations ;
engagements consentis en leur faveur, nous avons
vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les
Obtenir les expertises immobilières des immeubles
données ayant servi à l'établissement de ces comptes
de placement et vérifier leur concordance au montant
et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre
retenu pour déterminer la plus-value latente prise en
société auprès des entreprises contrôlées par elle qui
compte dans la détermination de la situation nette
sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur
ainsi réévaluée ;
la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la
sincérité de ces informations.
Rapprocher l'actif net retenu par la direction dans
ses évaluations avec les données sources issues des
Concernant les informations relatives aux éléments
comptes des filiales ayant fait l'objet d'un audit ou de
que votre société a considéré susceptibles d'avoir une
procédure analytiques le cas échéant, et examiner les
incidence en cas d'offre publique d'achat ou d'échange,
éventuels ajustements opérés ;
fournies en application des dispositions de l'article
L. 22-10-11 du Code de commerce, nous avons vérifié
Au-delà de l'appréciation des valeurs d'utilité des titres
leur conformité avec les documents dont elles sont
de participation, nos travaux ont consisté également à :
issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de
ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler
Vérifier l'exactitude arithmétique des valeurs
sur ces informations.
estimatives retenues par la société ;
Apprécier le caractère approprié des informations
Autres informations
données en note 6.4.5 de l'annexe aux comptes
En application de la loi, nous nous sommes assurés
annuels.
que les diverses informations relatives aux prises de
participation et de contrôle et à l'identité des détenteurs
Vérifications spécifiques
du capital ou des droits de vote et aux participations
réciproques vous ont été communiquées dans le rapport
de gestion.
Nous avons également procédé, conformément aux
normes d'exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes
légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion
et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux
actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la
sincérité et la concordance avec les comptes annuels
des informations données dans le rapport de gestion du
conseild'administrationetdanslesautresdocumentssur
la situation financière et les comptes annuels adressés
aux actionnaires.
146
Not named
relatives à la continuité d'exploitation et d'appliquer la
Autres vérifications ou informations prévues
convention comptable de continuité d'exploitation, sauf
par les textes légaux et réglementaires
s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son
activité.
Format de présentation des comptes annuels
destinés à être inclus dans le rapport financier
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus
annuel
d'élaboration de l'information financière et de suivre
l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de
Nous avons également procédé, conformément à la
gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit
norme d'exercice professionnel sur les diligences du
interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels
l'élaboration et au traitement de l'information comptable
et consolidés présentés selon le format d'information
et financière.
électroniqueuniqueeuropéen,àlavérificationdurespect
de ce format défini par le règlement européen délégué
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil
n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation
d'administration.
des comptes annuels destinés à être inclus dans le
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes
rapport financier annuel mentionné au I de l'article
annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance
L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la
responsabilité du président du conseil d'administration.
Responsabilités des commissaires aux
Nous sommes dans l'impossibilité de conclure sur le
comptes relatives à l'audit des comptes
respect, dans la présentation des comptes annuels
annuels
destinés à être inclus dans le rapport financier annuel,
du format d'information électronique unique européen.
En effet, nous n'avons pas pu mettre en œuvre les
Objectif et démarche d'audit
procédures nécessaires pour vérifier ce respect pour les
raisons suivantes : les comptes au format ESEF destinés
raisonnable que les comptes annuels pris dans leur
à être inclus dans le rapport financier annuel ne nous
ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives.
ont pas été communiqués pour permettre l'organisation
L'assurance raisonnable correspond à un niveau élevé
des travaux de vérification.
d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé
conformément aux normes d'exercice professionnel
Désignation des commissaires aux comptes
permet de systématiquement détecter toute anomalie
significative. Les anomalies peuvent provenir de
Nous avons été nommés commissaires aux comptes
fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées
de la société FSDV par votre assemblée générale du 18
comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement
décembre 2023 pour les cabinets AUDIT SYNTHESE et
s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement
ADN PARIS.
ou en cumulé, influencer les décisions économiques
que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
Au 31 décembre 2025, les cabinets AUDIT SYNTHESE
sur ceux ci.
et ADN PARIS étaient dans la troisième année de leurs
missions sans interruption.
Comme précisé par l'article L. 821 55 du Code de
commerce, notre mission de certification des comptes
Responsabilités de la direction et des
ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la
personnes constituant le gouvernement
gestion de votre société.
d'entreprise relatives aux comptes annuels
Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels
présentant une image fidèle conformément aux règles
et principes comptables français ainsi que de mettre
en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à
l'établissement de comptes annuels ne comportant pas
d'anomalies significatives, que celles ci proviennent de
fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe
à la direction d'évaluer la capacité de la société à
poursuivre son exploitation, de présenter dans ces
comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
147
Not named
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux
Rapport au comité d'audit
normes d'exercice professionnel applicables en France,
Nous remettons au comité d'audit un rapport qui
le commissaire aux comptes exerce son jugement
présente notamment l'étendue des travaux d'audit et
professionnel tout au long de cet audit. En outre :
le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les
conclusions découlant de nos travaux. Nous portons
Il identifie et évalue les risques que les comptes
également à sa connaissance, le cas échéant, les
annuels comportent des anomalies significatives, que
faiblesses significatives du contrôle interne que nous
celles ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs,
avons identifiées pour ce qui concerne les procédures
définit et met en œuvre des procédures d'audit face
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information
à ces risques, et recueille des éléments qu'il estime
comptable et financière.
suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le
risque de non détection d'une anomalie significative
Parmi les éléments communiqués dans le rapport
provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une
au comité d'audit figurent les risques d'anomalies
anomalie significative résultant d'une erreur, car la
significatives, que nous jugeons avoir été les plus
fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les
importants pour l'audit des comptes annuels de
omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de
contournement du contrôle interne ;
l'audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent
rapport.
Il prend connaissance du contrôle interne pertinent
pour l'audit afin de définir des procédures d'audit
Nous fournissons également au comité d'audit la
appropriées en la circonstance, et non dans le but
déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE)
d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle
n° 537/2014 confirmant notre indépendance, au sens
interne ;
des règles applicables en France telles qu'elles sont
fixées notamment par les articles L. 821 27 à L. 821 34
Il apprécie le caractère approprié des méthodes
du Code de commerce et dans le Code de déontologie
comptables retenues et le caractère raisonnable des
de la profession de commissaire aux comptes. Le cas
estimations comptables faites par la direction, ainsi
échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit
que les informations les concernant fournies dans les
des risques pesant sur notre indépendance et des
comptes annuels ;
mesures de sauvegarde appliquées.
Il apprécie le caractère approprié de l'application par
la direction de la convention comptable de continuité
Paris, le 30 avril 2026
d'exploitation et, selon les éléments collectés,
l'existence ou non d'une incertitude significative liée à
des événements ou à des circonstances susceptibles
demettreencauselacapacitédelasociétéàpoursuivre
son exploitation. Cette appréciation s'appuie sur les
Les Commissaires aux Comptes
éléments collectés jusqu'à la date de son rapport,
étant toutefois rappelé que des circonstances ou
AUDIT SYNTHESE
événements ultérieurs pourraient mettre en cause
la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence
Frédéric VELOZZO
d'une incertitude significative, il attire l'attention des
lecteurs de son rapport sur les informations fournies
dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude
ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne
ADN PARIS
sont pas pertinentes, il formule une certification avec
réserve ou un refus de certifier ;
Philippe SIXDERNIER
Il apprécie la présentation d'ensemble des comptes
annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les
opérations et événements sous jacents de manière à
en donner une image fidèle.
148
Not named
8
RAPPORTS DES
COMMISSAIRES AUX
COMPTES SUR LES
COMPTES REGLEMENTEES
149
Not named
8. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
SUR LES CONVENTIONS REGLEMENTEES
AUDIT SYNTHESE
ADN PARIS
206, rue du Faubourg Saint-Martin
15/17, rue Marsollier
75010 PARIS
75002 PARIS
Commissaires aux Comptes
Membres de la compagnie régionale de Paris
Assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2025
Rapport des commissaires aux comptes sur les conventions réglementées
A l'Assemblée Générale de la société FSDV,
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous
communiquer les informations prévues à l'article R.
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre,
225-31 du code de commerce relatives à l'exécution,
nous vous présentons notre rapport sur les conventions
au cours de l'exercice écoulé, des conventions déjà
réglementées.
approuvées par l'assemblée générale.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous
base des informations qui nous ont été données, les
avons estimé nécessaires au regard de la doctrine
caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que
professionnelle de la Compagnie nationale des
les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des
commissaires aux comptes relative à cette mission.
conventions dont nous avons été avisés ou que nous
Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance
aurions découverts à l'occasion de notre mission, sans
des informations qui nous ont été données avec les
avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-
documents de base dont elles sont issues.
fondé ni à rechercher l'existence d'autres conventions
et engagements. Il vous appartient, selon les termes de
l'article R. 225-31 du code de commerce, d'apprécier
l'intétquis'attachaitàlaconclusiondecesconventions
en vue de leur approbation.
150
Not named
Représentant légal du Président de
Conventions soumises à l'approbation de
B'COWORKER
l'assemblée générale
Nature et objet :
Conventions autorisées et conclues au cours de
La Société s'engage à fournir des prestations de services
l'excercice écoulé
à la société B'COWORKER dans les domaines suivants :
Nous vous informons qu'il ne nous a été donné avis
a) Assistance juridique, comptable et administrative
d'aucune convention autorisée et conclue au cours
b) Assistance en ressources humaines (RH)
de l'exercice écoulé à soumettre à l'approbation de
l'assemblée générale en application des dispositions de
c) Assistance en informatique
l'article L. 225-38 du code de commerce.
d) Assistance en communication et marketing
Conventions autorisées et conclues depuis la
e) Services d'entretien et de support logistique
clôture
Nous avons été avisés des conventions suivantes,
Modalités :
autorisées et conclues depuis la clôture de l'exercice
La convention, autorisée par le conseil d'administration
écoulé, qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de
le 23 avril 2026, a été conclue le 24 avril 2026 avec
votre conseil d'administration.
effet rétroactif au 1er janvier 2026 pour une durée d'un
an expirant le 31 décembre 2026. A cette date, elle sera
renouvelable d'année en année par tacite reconduction.
Convention de cession d'actions B'COWORKER
par OPUPELUS en faveur de la Société
Motifs justifiant de son intérêt pour la Société :
Personne concernée :
Cette cession a permis de rationaliser l'organisation
Nicolas RAMÉ :
du groupe.
Directeur Général de la Société
Convention de prestations de services par la Société
en faveur de CIR-PREFA
Président d'OPUPELUS
Personne concernée :
Nature et objet :
Louis RAMÉ :
OPUPELUS a cédé à la Société l'intégralité de sa
participation dans la société B'COWORKER.
Administrateur et Président du conseil
d'administration de la Société
Modalités :
Représentant légal du Président (TILPS) du
La cession, autorisée par le conseil d'administration
Président (CIRAKIS) de CIR-PREFA
le 18 novembre 2025, a été réalisée le 1er janvier
2026 en contrepartie d'un prix de cession d'un euro.
Nature et objet :
La Société s'engage à fournir des prestations de
Motifs justifiant de son intérêt pour la Société :
services à la société CONSTRUCTIONS INDUSTRIELLES
Cette cession a permis de rationaliser l'organisation
RATIONNELLES (CIR-PREFA) dans les domaines
du groupe.
suivants :
Convention de prestations de services par la
a) Assistance juridique, comptable et administrative
Société en faveur de B'COWORKER
b) Assistance en ressources humaines (RH)
Personne concernée :
c) Assistance en informatique
Nicolas RAMÉ :
d) Assistance en communication et marketing
Directeur Général de la Société
e) Services d'entretien et de support logistique
Représentant légal du Président de
B'COWORKER
Louis RAMÉ :
Administrateur et Président du conseil
d'administration de la Société
151
Not named
Modalités :
Motifs justifiant de son intérêt pour la Société :
La convention, autorisée par le conseil d'administration
Cette convention de prestations de services permet à
le 23 avril 2026, a été conclue le 24 avril 2026 avec
la Société de remplir son rôle de société animatrice du
effet rétroactif au 1er janvier 2026 pour une durée d'un
groupe FSDV.
an expirant le 31 décembre 2026. A cette date, elle sera
renouvelable d'année en année par tacite reconduction.
Conventions non autorisées préalablement
En application des articles L. 225-42 et L. 823-12
Motifs justifiant de son intérêt pour la Société :
du code de commerce, nous vous signalons que les
Cette convention de prestations de services permet à
conventions suivantes n'ont pas fait l'objet d'une
la Société de remplir son rôle de société animatrice du
autorisationpréalableparvotreconseild'administration.
groupe FSVD.
Il nous appartient de vous communiquer les
Convention de prestations de services par la Société
circonstances en raison desquelles la procédure
en faveur d'OPUPELUS et ses filiales
d'autorisation n'a pas été suivie.
Personne concernée :
Convention de prestations de services par la Société
Nicolas RAMÉ :
en faveur d'OPUPELUS
Directeur Général de la Société
Personne concernée :
Président d'OPUPELUS
Nicolas RAMÉ :
Représentant légal des filiales d'OPUPELUS
Directeur Général de la Société
Président d'OPUPELUS
Louis RAMÉ :
Administrateur et Président du conseil
Nature et objet :
d'administration de la Société
La Société a facturé à OPUPELUS :
Représentant légal des filiales d'OPUPELUS
Les prestations fournies par FSDV dans l'intérêt
d'OPUPELUS,
Nature et objet :
L'accompagnement dans le cadre des opérations
La Société s'engage à fournir des prestations de
de restructuration juridique et de l'intégration
services à OPUPELUS et à ses filiales dans les
d'OPUPELUS dans un groupe coté sur Euronext,
domaines suivants :
et
L'utilisation de l'image de marque de la Société
a) Gestion des actifs pour les filiales concernées
(asset management)
Modalités :
b) Assistance juridique, comptable et administrative
Ces prestations ont été facturées pour un montant
global d'1,5 M€ HT.
c) Assistance financière
Motifs justifiant de son intérêt pour la Société :
d) Assistance en ressources humaines (RH)
Cette convention de prestations de services permet à
e) Assistance en informatique
la Société de remplir son rôle de société animatrice du
groupe FSDV.
f) Assistance en communication et marketing
La procédure d'approbation préalable de cette
g) Services d'entretien et de support logistique
convention par le conseil d'administration de la Société
a été omise.
Modalités :
La convention, autorisée par le conseil d'administration
Nous vous précisons que, lors de sa réunion du 23
le 23 avril 2026, a été conclue le 24 avril 2026 avec
avril 2026, votre conseil d'administration a décidé
effet rétroactif au 1er janvier 2026 pour une durée
d'autoriser a postériori cette convention.
d'un an expirant le 31 décembre 2026. A cette date,
elle sera renouvelable d'année en année par tacite
reconduction.
152
Not named
Modalités :
Conventions déjà approuvées par
Le 23 avril 2025, la Société, Madame Karine FENAL
l'assemblée générale
et Messieurs Louis RAME et Nicolas RAME (détenant
chacun 50% du capital et des droits de vote
Conventions approuvées au cours de l'exercice
d'OPUPELUS), ont signé un protocole d'accord en vue
écoulé
d'un projet de rapprochement par voie d'apport de
179.998 actions ordinaires représentant 89,99% des
Nous avons par ailleurs été informés de l'exécution, au
titres d'OPUPELUS à la Société.
cours de l'exercice écoulé, des conventions suivantes,
déjà approuvées par l'assemblée générale du 30 juin
Par cette opération, les actifs et les activités développés
2025, surrapportspécialdescommissairesauxcomptes
par le Groupe BMG seraient apportés à la Société, en
du 6 juin 2025.
contrepartie d'actions de la Société qui seraient émises
au bénéfice de Messieurs Louis RAME et Nicolas RAME.
Protocole d'accord entre Messieurs Louis et Nicolas
A l'issue de l'Apport, la Société détiendrait directement
RAMÉ en vue d'un rapprochement avec la société
89,99% du capital et des droits de vote d'OPUPELUS.
OPUPELUS
Motifs justifiant de son intérêt pour la société :
Personne concernée :
Votre Conseil de surveillance a considéré que la
Madame Karine FENAL :
conclusion de ce protocole était dans l'intérêt de la
Société dans la mesure où cette opération contribuerait
Actionnaire disposant d'une fraction des droits
à la reconstitution du patrimoine de celle-ci.
de vote supérieur à 10% de la Société, Présidente
du directoire
Paris, le 30 avril 2026
Nature et objet :
Votre Conseil de surveillance a autorisé, lors de sa
réuniondu20mars2025, leprojetdeProtocoled'accord
conclu entre la Société et OPUPELUS, société holding
du groupe immobilier BMG en vue d'un rapprochement
Les Commissaires aux Comptes
entre les deux entités.
AUDIT SYNTHESE
Frédéric VELOZZO
ADN PARIS
Philippe SIXDERNIER
153
Not named
9
ATTESTATION DU
RESPONSABLE DU
RAPPORT FINANCIER
ANNUEL
154
Not named
9. ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT
FINANCIER ANNUEL
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes
présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires,
sont établis conformément aux normes comptables
des résultats et de la situation financière de la société
applicables et donnent une image fidèle du patrimoine,
et de l'ensemble des entreprises comprises dans la
de la situation financière et du résultat de la société
consolidation et qu'il décrit les principaux risques et
FSDV et de l'ensemble des entreprises comprises dans
incertitudes auxquels elles sont confrontées.
la consolidation, et que le rapport de gestion ci-joint
Fait à Chambellay, le 23 avril 2026
Monsieur Nicolas Ramé
Directeur Général
155
Not named
LE BOIS MONTBOURCHER
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